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        佛山南海:第三次土地改革來了

        2016-12-08 01:48:17小康劉建華佛山南海報道
        小康 2016年33期
        關(guān)鍵詞:南海區(qū)經(jīng)營性佛山

        文|《小康》記者 劉建華 佛山南海報道

        佛山南海:第三次土地改革來了

        文|《小康》記者 劉建華 佛山南海報道

        以“三舊”改造為突破口,佛山南海邁出了嘗試農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵一步,這被認(rèn)為是南海的“第三次土地改革”

        “土地流轉(zhuǎn)后最大的特點(diǎn)就是企業(yè)獲得農(nóng)村地塊后可以抵押,可以到銀行進(jìn)行貸款、融資。”在南海做鋼材生意近二十年的陳海生告訴《小康》記者,南海這項改革在一定程度上為如他們這種流動資金需求大的企業(yè)提供了一種融資渠道。

        多位受訪村民表示,南海土地流轉(zhuǎn)改革雖然活躍了農(nóng)村經(jīng)濟(jì),但如何讓當(dāng)?shù)乩习傩漳軌蛘嬲窒硗恋亓鬓D(zhuǎn)、升值的紅利,還需要看各村鎮(zhèn)的實(shí)際行動。而《小康》記者聯(lián)系佛山市南海區(qū)國土資源局和廣東省國土資源廳等主管部門時,都被婉拒采訪。

        2015年8月,廣東省在佛山市南海區(qū)正式啟動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)工作。南海試點(diǎn)為期3年,至2017年結(jié)束,這是國家農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革全國33個試點(diǎn)中廣東唯一的試點(diǎn)。事實(shí)上,2007年南海區(qū)啟動“三舊”改造以來,土地流轉(zhuǎn)改革便在部分村莊半公開化狀態(tài)下進(jìn)行,現(xiàn)“法定”試點(diǎn)也已滿一周年,記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),土地流轉(zhuǎn)曾讓不少村莊一夜之間成為“土豪村”,但諸多管理上的盲點(diǎn)也逐步顯現(xiàn)。

        “南海模式”被寄厚望

        陳海生一邊抽著煙一邊泡著功夫茶說:“融資難,一直是中小企業(yè)長期存在的問題,近兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)日子更不好過?!彼匿摬匿N售每月的資金流動都達(dá)到七八千萬元,收款一旦未按計劃進(jìn)行,資金鏈就容易出問題。

        目前,陳海生正著手準(zhǔn)備自己手中地塊的資料,他要將該地塊進(jìn)行抵押,向銀行貸款兩個億。“新政策又出來啦?!标惡If。

        10月下旬,佛山南海區(qū)正式出臺了《南海區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)載體項目管理試行辦法》等5項政策文件,明確以出讓方式入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性用地可申請產(chǎn)業(yè)載體,且可以抵押融資。

        根據(jù)《南海區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)載體項目管理試行辦法》,該政策規(guī)定,以出讓方式入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可申請產(chǎn)業(yè)載體,且出讓前后均可申請。其中,商服產(chǎn)業(yè)載體的宗地用途限制為批發(fā)零售、商務(wù)金融、不含酒店等住宿類的住宿餐飲等用地;工礦倉儲產(chǎn)業(yè)載體項目宗地用途(不含采礦、倉儲用地)、容積率、土地開發(fā)利用指標(biāo)等須符合最新工業(yè)用地相關(guān)要求。

        政策還規(guī)定,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)載體項目產(chǎn)業(yè)用房可以分割登記、分拆銷售,并可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;配套用房不得分割登記、分拆銷售。這是南海區(qū)有關(guān)土地最新一份文件?!缎】怠酚浾卟殚單募@示,這份甚至含有改變土地用途流程的文件明確指出,有效期從印發(fā)之日起實(shí)施,至2017年12月31日。此前實(shí)施的《關(guān)于印發(fā)〈佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施辦法〉的通知》(南府〔2014〕72號)不再執(zhí)行,區(qū)其它規(guī)范性文件與本辦法不一致的,以本辦法為準(zhǔn)。

        從上述文件可以看出,盡管南海區(qū)委宣傳部及南海國土資源局明確回應(yīng)稱“此問題敏感,不便接受采訪?!庇浾邔δ虾S嘘P(guān)人士進(jìn)行不具名采訪時,該人士表示不接受采訪的指令來自廣東省國土資源廳。

        2015年1月,中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》,決定在全國開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)。2015年7月初,33個區(qū)縣的試點(diǎn)實(shí)施方案獲農(nóng)村土地制度改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組批復(fù),改革試點(diǎn)工作進(jìn)入全面啟動階段。佛山南海作為此次廣東唯一的國家農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn),正式啟動試點(diǎn)工作將在盤活利用農(nóng)村集體存量建設(shè)用地、保障農(nóng)民土地權(quán)益等方面為全省乃至全國探索經(jīng)驗,最終有利于健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化機(jī)制,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,推進(jìn)中國特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化。

        此后,南海緊接著出臺了兩份文件,包括《南海區(qū)新一輪深化“三舊”改造綜合試點(diǎn)實(shí)施意見及分工方案》和《關(guān)于加快推進(jìn)村級工業(yè)園改造提升促進(jìn)產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展的指導(dǎo)意見》,當(dāng)中創(chuàng)新之處就包括了鼓勵發(fā)展多層產(chǎn)業(yè)廠房,允許其進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售,并且可分割銷售的產(chǎn)業(yè)廠房建筑面積的比例允許達(dá)到分割前產(chǎn)業(yè)廠房總計容建筑面積的70%;同時明確對“三舊”改造項目利益補(bǔ)償分配政策進(jìn)行了完善,包括創(chuàng)新補(bǔ)償安置方式,探索貨幣補(bǔ)償與實(shí)物補(bǔ)償相結(jié)合,實(shí)行代建物業(yè)、留成物業(yè)、入股等多種補(bǔ)償安置方式,充分保障原土地權(quán)利人的合法權(quán)益。

        南海成為此批試點(diǎn)中的城市,廣東寄望于打造土地流轉(zhuǎn)“南海模式”,提出將探索建立“同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度,形成可復(fù)制、可推廣、利修法的土地改革成果,為完善國家土地管理制度、推進(jìn)中國特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化提供實(shí)踐經(jīng)驗。對此,廣東省國土資源廳拒絕了記者的采訪。

        “南海的國有土地幾乎都已用完,能用的僅有集體土地。南海不得不依靠土地流轉(zhuǎn)使用農(nóng)村土地進(jìn)行城市化發(fā)展?!鼻笆霾辉妇呙耸繉τ浾呷缡钦f。

        從一夜土豪到長期獲利的思考

        2016年5月10日,一張金額為7.4億元的支票圖片在佛山朋友圈熱轉(zhuǎn),收款人是佛山市禪城區(qū)張槎街道大富股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社,用途是首期“土地轉(zhuǎn)讓地價款”。據(jù)了解,這是禪城區(qū)2016年的首拍地塊,位于張槎街道大富村西南面,地塊編號為TD2016(CC)WG0001。該地塊在2月24日于禪城區(qū)公共資源交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓,3月25日以234996萬元成交,用地面積達(dá)170650.17平方米,近256畝。

        大富村一塊地轉(zhuǎn)讓,令大富村民平均每人獲得近80萬元的紅利,一個五口之家便可分得400萬元,一夜暴富。

        佛山近年出現(xiàn)的“土豪村”,大部分都是“賣地致富”的類型。記者查閱發(fā)現(xiàn),2014年7月,禪城區(qū)奇槎村除住宅用地外,其余土地全部被政府統(tǒng)一征收,用以統(tǒng)一規(guī)劃。村民每股補(bǔ)償款在150多萬到190多萬元之間,一家按5口人、5股計算,村民每家可分800萬。2015年11月,順德樂從騰沖10億賣地款分村民,老人起碼60萬,最高一戶領(lǐng)了714萬。今年1月,順德樂從大墩村分9.9億元賣地款,作為順德區(qū)首個、佛山市內(nèi)最大規(guī)模的整村改造項目,按照33.5萬一股進(jìn)行補(bǔ)償,村民每人分紅約67萬元,老年人分紅則逾百萬。2007年,佛山啟動“三舊”改造,這也讓農(nóng)村集體土地更加值錢。隨著城市化進(jìn)程,佛山“三舊改造”領(lǐng)先全國,其中,貨幣補(bǔ)償做法很普遍,不過這種模式也難以持久和被復(fù)制。

        南海已有地方在探索賣地以外的新致富模式。比如大瀝聯(lián)滘主動參與商貿(mào)城中心區(qū)5、6、7號地塊的開發(fā),以土地作價入股的方式換取物業(yè),即換取建成區(qū)35%的商業(yè)物業(yè)收入,保守估計,這一收益將是傳統(tǒng)土地租金的7倍以上。今年1月9日,南海桂城南約經(jīng)聯(lián)社3000多個社員股東,以抽簽選房的形式分得萬科金域國際花園的產(chǎn)權(quán),每個股東可分得44平方米住房和0.5個車位。早在2011年9月,南約經(jīng)聯(lián)社將一塊133余畝土地以16.2億元拍出,其中50%的收益作為土地出讓金歸政府所有,留下8.1億元作為集體資金。南約經(jīng)聯(lián)社并沒有一次性分完,而是置換樓盤物業(yè),加上村里還有萬科廣場2萬平方米商鋪的租金收入,用于年底分紅。

        通過近幾年的實(shí)踐,不少村民逐漸愿意接受如大瀝聯(lián)滘的土地出讓模式:以土地作價入股,換取長期的利益回報?!百u地分錢,有錢的農(nóng)民就是一個暴發(fā)戶,用完了怎么辦?”南海獅山的一位村民如是對記者說。

        “三舊”改造或突破土改瓶頸

        “土地越來越值錢,這是不爭的事實(shí),正因為利益的驅(qū)使,導(dǎo)致土地不斷地被村委會以村民的名義賣掉?!?南海獅山汀圃丁西村的一位村民告訴記者,“早在2010年,一汽大眾在南海獅山建工廠時,村里的一塊土地就被村干部賤賣了”。

        記者采訪發(fā)現(xiàn),一汽大眾南海項目原定一期用地2000多畝,此前,南海獅山紅星村約2000畝土地已完成了征地,供一汽大眾建廠使用。但一汽大眾方面后提出要求,要一次性拿夠9000畝所有土地。紅沙高新產(chǎn)業(yè)聚集基地項目是廣東省重點(diǎn)開發(fā)的汽車產(chǎn)業(yè)項目,南海區(qū)政府作為項目主體,委托獅山鎮(zhèn)政府實(shí)施征地拆遷工作。

        2010年6月22日,丁西村小組與官窯辦事處簽訂了征地協(xié)議。后因部分村民分紅金額不理想,逐漸對村委會不滿,認(rèn)為村委會賤賣土地。

        不過,記者在多個村莊采訪時,村民們都表示“土地是否賤賣很難真正確定,但有村委會通過非正常程序而以村民的名義這種現(xiàn)象并不鮮見。比如說簽名,有時并不能達(dá)到法定村民人數(shù),但他們可以造假,表面上是公開拍賣,但實(shí)際還存有暗箱操作的空間?!贝迕裾J(rèn)為,除此之外,村資產(chǎn)的管理是否規(guī)范、分配是否公平等等,都有待完善。

        以土地作價入股、引入開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的舊村改造模式實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn),讓村民獲得更多的利益,實(shí)質(zhì)上就是讓土地價值真正流給村民。2007年以來,佛山進(jìn)行了大規(guī)模的“三舊”改造,大批的村集體土地進(jìn)入了市場。

        2010年,時任南海區(qū)委書記鄧偉根在接受記者采訪時表示,南海1000平方公里的土地,2010年時開發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)超過50%,已經(jīng)遠(yuǎn)超國際上30%的飽和線了。當(dāng)時可建設(shè)土地中,超過70%都是集體土地。

        先是粗獷的工業(yè)化模式已經(jīng)不符合現(xiàn)代城市化的發(fā)展需求,大多數(shù)集中在集體經(jīng)濟(jì)組織中,不能進(jìn)入市場流轉(zhuǎn),也就無法為城市化提供資源和動力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的困境倒逼南海自下而上進(jìn)行創(chuàng)新。以“三舊”改造為突破口,南海邁出了嘗試農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵一步,這被認(rèn)為是南海的“第三次土地革命”。

        黨的十八大報告中強(qiáng)調(diào),堅持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度,要依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán),壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。改革征地制度,提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。嚴(yán)守耕地保護(hù)紅線,嚴(yán)格土地用途管制。

        試點(diǎn)工作將采取“守住底線,試點(diǎn)先行”的辦法,即“守住土地公有性質(zhì)不改變,耕地紅線不突破,農(nóng)民利益不受損”三條底線,試點(diǎn)的政策創(chuàng)新合不合理、可不可行要以三個底線作為重要判斷標(biāo)準(zhǔn),南海區(qū)要在堅持底線的基礎(chǔ)上,把握政局方向,有序推進(jìn)試點(diǎn)。

        “三條底線能否守住,這是個很大的問題。”前述人士說,在土地價值日益暴漲的今天,“一切皆有可能”。

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