李東

近期，北京、深圳等地先后出臺“限貸令”“限購令”，一些人失去購房資格或無法支付首貸額度和利息，致使已經(jīng)簽好的房屋買賣合同可能無法正常履行。那么，購房人能否解除合同？又是否要承擔違約責任呢？

目前，國家對此類問題并沒有明確統(tǒng)一的法律規(guī)范，為此，特將最高法院及北京等城市的關于限購和限貸導致合同解除的傾向性意見提供給大家參考。

先說“限貸令”，常見的政策是提升首付款四成或五成。原本首付只要付180萬元，現(xiàn)在卻要支付240萬元，拿不出這么多，怎么辦？對合同明確是以按揭貸款方式付款，因限貸令政策不歸責雙方當事人事由，導致購房者無履約能力的，最高法院工作會議紀要的意見是：法院一般可以支持購房者解除合同，同時可以要求賣房者返還已經(jīng)繳納的購房款或者定金。

但在具體實踐中，比如上海法院就對購買二套房因限貸令政策導致解除合同不支持。其觀點是，既然能購買二套房，就說明買房人是有經(jīng)濟支付能力的，不會因為幾十萬元而受影響。除非是在限貸令發(fā)布前，合同已經(jīng)簽了，純粹就因為限貸令而無法貸款，而不是由于個人信用等其他原因，也需要在政策發(fā)布后（以3日為宜）及時通知賣方解除合同，并且不能故意拖到限貸令實施，法院才能適當減輕買房人的合同解除違約金。

再說“限購令”，主要是針對購買二套或三套房資格的。合同都簽了，首付也交了，卻發(fā)現(xiàn)自己沒了購買資格，怎么辦？如果買的是基礎住房或改善性住房，法院支持買房人解除合同，并返還所支付的購房款和定金，無須對賣房者進行賠償。如果買的是投資性住房，賣方可以請求賠償。合同約定定金的，數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限；沒有約定定金的，原則上不超過合同標的的10%。

對此，北京市的相關文件也明確提出，除合同另有約定外，都支持解除合同，買方無須承擔違約責任。如果經(jīng)審查合同確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償損失的，也可以酌情予以支持。