陳利東（河南省中牟縣住房保障和房地產管理局，河南中牟 451450）

淺談房地產工程管理的有效途徑

陳利東
（河南省中牟縣住房保障和房地產管理局，河南中牟 451450）

隨著國家經(jīng)濟實力和科技實力的不斷加快發(fā)展，現(xiàn)代的建筑行業(yè)也迎來了一個發(fā)展高峰期，民用建筑和商業(yè)建筑都有了新的發(fā)展空間和前進方向，這也使得房地產行業(yè)也相繼得到了發(fā)展。對于房地產工程管理在房產公司的整體運行中都應該注重起來，將房地產工程進行科學、高效的管理，對于國外先進的科學管理理念進行引進，使用專業(yè)性的管理人才，根據(jù)社會中各方面的全部需求將房地產工程管理工作做好。將我國的房地產建設推向更加精良方向，保證我國經(jīng)濟建設工程發(fā)展順利。本文就房地產工程在管理過程中存在的問題進行分析解決。

房地產 工程管理 途徑

我國作為世界人口最多的國家，社會經(jīng)濟在不斷發(fā)展，人口居住作為人們關注的問題，房地產開發(fā)的項目也越來越多。在不斷的實踐中，房地產進行科學性的管理可以將房地產施工質量進行飛質性的進步，對于我國的經(jīng)濟快速發(fā)展起到了良好的推動作用。

1 房地產工程管理具體內容

房地產在進行管理工作需要將多個方面進行結合，從工程設計開始一直到工程的質量驗收都必須進行房地產管理工作。房地產工程設計圖紙作為整個房地產開發(fā)的基礎，對于整體工程建設都起到了制定要求。工程建筑需要根據(jù)設計師設計出來的圖紙進行建筑，圖紙中對于某些數(shù)據(jù)標識不清將對于工程建筑產生巨大影響。房地產工程建筑需要多個部門進行協(xié)調統(tǒng)一的配合，越加大型的部門在進行建筑中涉及到的人員越多，運用科學性的分配調整制度，將工程團隊的人員機型最大化利用，將建筑中的物質與資金進行性價比最高的使用。保證施工中建筑中的質量，在這方面河南省中牟縣住房保障和房地產管理局的工作進行的較好。在建筑施工完成后，房地產工程管理部門將歸于建筑進行最終驗收，保證建筑符合國家建筑施工的規(guī)定，相關性檢測符合規(guī)定后施工單位才算施工完成。

2 房地產工程管理的有效途徑

我國房地產工程在高速發(fā)展過程中仍然存在眾多問題，房地產工程方面管理制度不健全，對于建筑的工程質量沒有辦法進行保障，公司對于工程建筑需要花費更多的資金，若工程后期出現(xiàn)重大事故，對于房地產公司的名譽會造成重大損失，嚴重可能出現(xiàn)人員傷亡。對于我國現(xiàn)階段房產工程管理進行全方位解讀，提出幾點工程管理的有效途徑。

（1）采取科學的工程管理體系：科學性的工程管理體系是房地產在進行管理中基本要求。在進行管理中將每個工作人員的專業(yè)進行全方位了解，將管理工程的分工責任進行高效率分配，保證工程管理人員的工作權利，將人員進行做到最大化利用。將工程管理內容進行更大程度上的細化，每個工程都有相對應的管理人員，加強管理工作的實際性。

（2）運用更加專業(yè)性的管理人員：房地產工程管理者對于工程建筑的質量起到了決定性的作用。在建筑過程中想要保證工程品質，使用更加專業(yè)性管理人才是實現(xiàn)工程質量的最為有效途徑。管理人員在管理方面的經(jīng)驗與能力是無論化多少資金都無法買到了，對于工程的細節(jié)掌控等方面相關能力可以起到責任承擔的任務。在眾多實踐中，更加專業(yè)的房地產工程管理者在建筑中起到的作用十分明顯，在工程建筑方面可以將建筑的質量進行保證，確保施工可以按照規(guī)定時間完成竣工任務。加強工程驗收質量，不可將這項工作作為擺設，將工程的竣工報表與設計圖紙進行統(tǒng)一，增加工程建筑的質量。

3 房地產開發(fā)項目的工程施工控制

不論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)內容構成了一項系統(tǒng)工程，而施工控制是房地產開發(fā)產業(yè)項目管理的主要任務，也是項目負責人的主要職責。所以，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目有序地實施。

3.1 工程進度控制

工程制度控制關系到建設工程能否如期竣工完成交付，而工程進度則由工程計劃來實現(xiàn)。其中包括總進度計劃和單位工程進度計劃?？偣こ踢M度計劃是由承包單位計劃部門，技術部門、質量監(jiān)督部門等，在項目負責人領導和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需的工時數(shù)以及人力、物力、設備情況，得出施工工期、進而編制整個工程的施工進度計劃。而單位工程進度計劃是以單位工程為對象進行編制，開發(fā)商應有相應的節(jié)點要求和控制。

3.2 質量控制

質量控制是指開發(fā)項目管理機構以合同規(guī)定的質量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質量控制的任務主要是施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設計需求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程的工作質量水平進行預測評估，將取得的質量數(shù)據(jù)和承包商履行職責程度，與國家有關技術標準、規(guī)范、規(guī)定進行比較、并作出評判。質量控制工作主要包括，確保原材料驗收和對工程中的配套設備進行檢驗以及確保施工中控制質量的相關措施，并建立有關質量文件的檔案制度。

3.3 工程管理要素的控制

房地產項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關注自己的合法權益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，容不得企業(yè)有絲毫馬虎。概括來講，房地產工程管理主要有以下兩個要素：

（1）成本：直接影響項目的競爭力和經(jīng)濟效益。建筑成本在房地產項目所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著市場土地及整個房地產市場的規(guī)范化運作，利潤空間主要來源于管理效益。

（2）質量：質量是產品品牌的基礎，也是企業(yè)品牌美譽度、忠誠度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)近四分之一的客戶是來自于老客戶的介紹，產品質量起了很大的作用。

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