楊娟

(重慶市巴南區(qū)李家沱街道辦事處 農(nóng)業(yè)服務(wù)中心,重慶 400054)

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森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法初探

楊娟

(重慶市巴南區(qū)李家沱街道辦事處 農(nóng)業(yè)服務(wù)中心,重慶 400054)

摘要：指出了森林公園景觀是森林旅游的重要資源,實(shí)現(xiàn)對(duì)于森林公園景觀資產(chǎn)的科學(xué)評(píng)估和預(yù)測(cè),能夠更加有效地引導(dǎo)森林公園景觀的管理工作,可以實(shí)現(xiàn)有限森林公園景觀資源的優(yōu)化配置。分析了森林景觀資產(chǎn)的概況,詳細(xì)詮釋了森林景觀的價(jià)值特點(diǎn),對(duì)當(dāng)前森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估的常用方法進(jìn)行了歸納和總結(jié),并且對(duì)森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇原則進(jìn)行了探討,以供參考。

關(guān)鍵詞：森林公園景觀;資產(chǎn)評(píng)估;方法

1引言

自從森林公園資源被充分運(yùn)用到旅游行業(yè)之后,森林公園景觀資產(chǎn)的價(jià)值得以不斷開發(fā),由此帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益也越來(lái)越可觀。在這樣的情況下,高度重視森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作的開展,以科學(xué)的森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法,去實(shí)現(xiàn)森林公園景觀資源的優(yōu)化配置,是當(dāng)前應(yīng)該高度關(guān)注的問(wèn)題。由此,探討森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

2森林公園景觀資產(chǎn)的概況

2.1森林公園景觀資產(chǎn)的含義

森林公園景觀是指在當(dāng)前森林公園中具備游覽、觀光和欣賞價(jià)值的森林資源。而森林公園景觀資產(chǎn),是從經(jīng)濟(jì)角度去衡量這些森林景觀資源,無(wú)論是風(fēng)景林區(qū),還是森林休憩地,或者是名勝古跡都是森林公園景觀資產(chǎn)的重要形式。當(dāng)前森林公園景觀的價(jià)值主要體現(xiàn)在:森林所形成的小環(huán)境,植被中季節(jié)變化,可以形成獨(dú)特的風(fēng)景,能夠給予都市人們欣賞大自然美景的機(jī)會(huì),這些對(duì)于滿足森林旅游需求來(lái)講,是必不可少的資源。

2.2森林公園景觀的價(jià)值特點(diǎn)

在全面理解森林公園景觀資產(chǎn)概念之前,還需要對(duì)于森林公園景觀的價(jià)值進(jìn)行界定。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看,森林景觀作為商品,是必然具備價(jià)值和使用價(jià)值的屬性。對(duì)天然未被開發(fā)的森林景觀來(lái)講,其一旦進(jìn)入到旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中去,其必然會(huì)給相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益,此時(shí)森林景觀就明碼標(biāo)價(jià)了,并成為市場(chǎng)流通中的商品。對(duì)于森林景觀經(jīng)營(yíng)者而言,其再次投入的過(guò)程中,形成了森林景觀的部分價(jià)值,或者實(shí)現(xiàn)對(duì)于景觀的改造,或是對(duì)于景觀進(jìn)行保護(hù),這些行為都會(huì)積累到森林景觀的價(jià)值上。當(dāng)然也應(yīng)該看到森林景觀作為商品,有著其公共物品的屬性,其消費(fèi)權(quán)歸全體社會(huì),如果消費(fèi)者對(duì)于森林公園的景觀感興趣,就會(huì)對(duì)此旅游產(chǎn)品付出對(duì)應(yīng)的價(jià)格,也就是說(shuō)對(duì)于森林景觀資源經(jīng)濟(jì)效益起到?jīng)Q定性作用的因素就是游客對(duì)于該資源的需求。那么森林公園景觀的價(jià)值就是,森林公園景觀經(jīng)營(yíng)企業(yè)收入和實(shí)際支出之間的差額。

2.3森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估的必要性

森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估,就是由專門機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)評(píng)估目的,以資產(chǎn)的現(xiàn)狀為基礎(chǔ),依據(jù)對(duì)應(yīng)的材料,遵循適用性原則,按照特定程序和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于森林公園景觀資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定和估算。首先,森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作的開展,可以明確森林資源資產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益,這可以為以森林資源為對(duì)象的合作經(jīng)營(yíng),股份經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等活動(dòng)提供客觀合理的價(jià)格,以促進(jìn)森林公園景觀資本市場(chǎng)的不斷發(fā)展和進(jìn)步。其次,從衡量我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展水平的角度來(lái)看,作為重要的旅游業(yè)資源,森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估可以給予旅游資源的價(jià)值界定工作提供參考,以推動(dòng)我國(guó)旅游管理工作的順利開展。最后,實(shí)現(xiàn)森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估,符合當(dāng)前我國(guó)林業(yè)管理的基本政策,與當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景相互吻合,是當(dāng)前必須去開展的工作。

3森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法的分析

森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作有著嚴(yán)格的規(guī)程,一般來(lái)講主要涉及到以下三個(gè)步驟:其一,收集和整理資產(chǎn)占有方的森林公園景觀資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料,對(duì)于基礎(chǔ)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性進(jìn)行調(diào)查;其二,對(duì)于評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)際調(diào)查之后,實(shí)現(xiàn)對(duì)于森林公園景觀資源資產(chǎn)的分類,由此確定其對(duì)應(yīng)的評(píng)估項(xiàng)目,制定明確的森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方案;其三,從森林公園景觀的質(zhì)量、設(shè)施條件和社會(huì)因素去分析,實(shí)現(xiàn)對(duì)于森林公園景觀資產(chǎn)的綜合性評(píng)估,以便得到對(duì)應(yīng)的價(jià)格。從上述森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估步驟來(lái)看,森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估是以市場(chǎng)為基準(zhǔn)的,那么森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法自然會(huì)融入市場(chǎng)因素,由此形成完全不同的森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法。一般來(lái)講,常用的幾種森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法涉及到以下內(nèi)容。

3.1市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法又稱作為現(xiàn)行市價(jià)法,就是實(shí)現(xiàn)類似或者相同森林公園景觀資源資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的對(duì)比,由此實(shí)現(xiàn)對(duì)于對(duì)應(yīng)森林公園景觀資產(chǎn)的界定。在此過(guò)程中需要運(yùn)用到以下公式:P=K×Kb×G×Q。

在此公式中P代表的是林木資產(chǎn)評(píng)估值;K代表的是林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù);Kb代表的是物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù);G代表的是參照物單位蓄積量的交易價(jià)格;Q代表的是被估林木資產(chǎn)的蓄積量。當(dāng)然,不同的森林景觀,由于地理位置的不同,自然環(huán)境的不同,是難以在市場(chǎng)上找到完全一樣的森林景觀參照,因此在選擇對(duì)照森林公園景觀的時(shí)候,往往會(huì)從某些方面去尋找相似性。比如從植被帶的劃分上,從樹種結(jié)構(gòu)上去考量,只要兩者之間存在類似性,就可以將其納入到對(duì)比中去,此時(shí)就可以使用市場(chǎng)比較法來(lái)進(jìn)行森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作。

3.2重置成本法

重置成本法也是森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中常常使用的方法,其方法的原理就是:在資產(chǎn)評(píng)估中用當(dāng)前條件下重新購(gòu)置成建造全新被評(píng)估資產(chǎn)所需要的全部成本,在此基礎(chǔ)上健全被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值,功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值,由此得到的差額就是森林公園景觀資產(chǎn)的價(jià)格。具體來(lái)講,其計(jì)算的公式為:評(píng)估值=重置價(jià)值-實(shí)體性陳舊貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值。這種森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估是人們最容易理解和接受的評(píng)估方法,但是也應(yīng)該看到的是這種重置成本法也存在其劣勢(shì):屬于一種典型的保守方法,可以被運(yùn)用到森林公園景觀建設(shè)初期,或者收益不明顯的階段。在使用這種森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法的時(shí)候,需要注意以下內(nèi)容:其一,實(shí)現(xiàn)對(duì)于森林公園景觀資產(chǎn)重置價(jià)值的確定;其二,實(shí)現(xiàn)對(duì)于森林公園景觀資產(chǎn)貶值損耗額的估算。

3.3綜合評(píng)估法

從理論上來(lái)講森林公園景觀不一定是勞動(dòng)產(chǎn)品,但是其價(jià)格還是由收益來(lái)決定的,在實(shí)現(xiàn)森林公園景觀改造和創(chuàng)設(shè)的過(guò)程中,勞動(dòng)成本,各種費(fèi)用開支,生態(tài)環(huán)境保護(hù)管理費(fèi)用,都是可以具象化的。因此可以以綜合評(píng)價(jià)的方式去實(shí)現(xiàn)對(duì)于森林公園景觀資產(chǎn)的評(píng)估。在使用這種綜合評(píng)估方法的時(shí)候,需要明確以下問(wèn)題:其一,明確森林公園景觀資產(chǎn)的價(jià)格結(jié)構(gòu)。森林旅游資源資產(chǎn)的補(bǔ)償價(jià)格,比如旅游資源開發(fā)規(guī)劃建設(shè)費(fèi)用、生態(tài)環(huán)境保護(hù)費(fèi)用、旅游資源管理費(fèi)用等;森林公園景觀資源資產(chǎn)地租本金化,主要牽涉到絕對(duì)收益,級(jí)差收益和資產(chǎn)底價(jià)。其二,明確森林公園景觀資產(chǎn)各構(gòu)成部分的評(píng)價(jià)方法。對(duì)于補(bǔ)償價(jià)格而言,其操作步驟是:勘察評(píng)估對(duì)象,查閱相關(guān)資料-確定補(bǔ)償價(jià)格構(gòu)成要素-制定各構(gòu)成要素的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范-實(shí)現(xiàn)各個(gè)構(gòu)成要素的評(píng)估值的總計(jì)。對(duì)于本金化價(jià)格而言,需要嚴(yán)格依照以下的公式P租=(R絕+R差)/L來(lái)進(jìn)行計(jì)算。

3.4收益現(xiàn)值法

對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)育比較成熟,年均收益量比較穩(wěn)定,基礎(chǔ)設(shè)施健全,管理制度完善的森林公園景觀資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估來(lái)講,可以以收益現(xiàn)值法來(lái)進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看,是依照E=A/P。式中,E為森林旅游資源資產(chǎn)評(píng)估值;A為年均純收益;P為投資收益率。使用這種評(píng)估方法對(duì)于森林公園景觀資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候,需要注意以下內(nèi)容:其一,評(píng)估的關(guān)鍵在對(duì)于年均收益和投資收益率進(jìn)行明確,這里提及到的年均收益不僅僅涉及到門票收入,還牽涉到景區(qū)內(nèi)部設(shè)施的超額利潤(rùn),一般需要經(jīng)過(guò)詳細(xì)的調(diào)查才能夠明確。至于投資收益率,需要根據(jù)森林公園景觀行業(yè)的發(fā)展情況,考量銀行存款利率和證券投資收益率,實(shí)現(xiàn)對(duì)于其綜合分析,才能夠明確。其二,如果遇到收益不等額的情況,可以預(yù)測(cè)未來(lái)若干年各年的預(yù)期收益率額,以折現(xiàn)的方式來(lái)處理,再假設(shè)若干年最后一年為起初,每年的預(yù)期收益額是相等的,在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)本金化處理,以實(shí)現(xiàn)兩個(gè)部分收益現(xiàn)值的求和。

4森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的基本原則

在探討森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法的基礎(chǔ)上,還應(yīng)該懂得如何去選擇不同的方式方法來(lái)實(shí)現(xiàn)評(píng)估工作的開展,做到具體問(wèn)題具體分析,是發(fā)揮不同評(píng)估方法效益的關(guān)鍵所在。在森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中可以結(jié)合不同情況,制定不同的森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方案。至于選擇哪種森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法,就需要在對(duì)應(yīng)評(píng)估方法和對(duì)應(yīng)森林公園景觀資產(chǎn)特點(diǎn)之間做好權(quán)衡了。筆者結(jié)合多年參加森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn),認(rèn)為在此過(guò)程中應(yīng)該積極做好以下幾個(gè)方面的工作。

(1)正確審視不同森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法的特點(diǎn),了解其優(yōu)缺點(diǎn)的同時(shí),實(shí)現(xiàn)對(duì)于其評(píng)估范圍和適用對(duì)象的界定,由此引導(dǎo)森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作的科學(xué)性發(fā)展。比如市場(chǎng)法評(píng)估參數(shù)來(lái)源于市場(chǎng),評(píng)估值可以反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格,由此的出來(lái)的結(jié)果比較容易被理解和接受,但是在森林資產(chǎn)評(píng)估體系不健全的背景下,這種評(píng)估方法的運(yùn)用難度還比較大。

(2)注重全面掌握不同森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估的方法積累和歸納,準(zhǔn)確掌握不同森林公園景觀資產(chǎn)的現(xiàn)狀和特點(diǎn),以對(duì)照參考的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)于全新森林公園景觀資產(chǎn)的評(píng)估和估計(jì)。

(3)注重當(dāng)前我國(guó)森林公園資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的制定和執(zhí)行,國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)該頒布更加符合實(shí)際需求的評(píng)估策略,以便引導(dǎo)森林公園資產(chǎn)評(píng)估工作朝著規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的方向發(fā)展和進(jìn)步。

(4)注重專業(yè)化森林公園永遠(yuǎn)景觀資產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍建設(shè),實(shí)現(xiàn)對(duì)于評(píng)估成員綜合素質(zhì)的考核,最好納入到國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證體系中去,保證每一位參與到森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作的人員都是執(zhí)證上崗的。

(5)形成健全的森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理機(jī)制,發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督部門,社會(huì)媒體和人民群眾在監(jiān)督森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的監(jiān)督作用,一旦遇到異常情況的,應(yīng)該嚴(yán)格依照對(duì)應(yīng)的條款去進(jìn)行懲戒,以保證森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作處于監(jiān)督的環(huán)境性。

(6)出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估政策,形成良好的森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估氛圍,為各種森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法的運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ),或者在條件允許的情況下實(shí)現(xiàn)多種評(píng)估方法的綜合運(yùn)用,以保證森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作的科學(xué)化發(fā)展。相信隨著上述各項(xiàng)措施的開展,我國(guó)森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作質(zhì)量會(huì)慢慢提升,而由此得到的森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估效益也會(huì)慢慢展現(xiàn)出來(lái),這對(duì)于引導(dǎo)我國(guó)森林公園景觀資源融入旅游行業(yè)來(lái)講,是百利無(wú)一害的。

5結(jié)語(yǔ)

森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作的開展,是當(dāng)前不得不重視問(wèn)題。尤其在我國(guó)森林公園景觀在旅游業(yè)中價(jià)值不斷提高的背景下,實(shí)現(xiàn)對(duì)于當(dāng)前森林公園景觀資產(chǎn)的評(píng)估,可以為森林公園景觀資源的優(yōu)化配置創(chuàng)造契機(jī),可以為引導(dǎo)我國(guó)森林資源進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)打通通道,可以為滿足人們森林景觀旅游需求奠定基礎(chǔ)。在樹立正確的森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估理念的基礎(chǔ)上,學(xué)習(xí)森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估方法,提升森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估素質(zhì)和能力,從而引導(dǎo)森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作的健康發(fā)展,應(yīng)該是當(dāng)前森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作者應(yīng)該積極去做好的事情。相信隨著在此方面實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不斷積累,我國(guó)森林公園景觀資產(chǎn)評(píng)估工作的效益將會(huì)不斷提升。

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中圖分類號(hào)：S718.577

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-9944(2016)01-0138-02

作者簡(jiǎn)介：楊娟(1982—)，女，重慶人,工程師,主要從事林業(yè)方面的研究工作。

收稿日期：2015-11-06