曾艷

摘要：2016年李克強總理在國務(wù)院常務(wù)會議上提出全面推開“營改增”試點，將建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)納入到“營改增”范圍之內(nèi)，并于2016年5月1日起正式實施。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實施“營改增”可以被視為是一把雙刃劍，一方面“營改增”的實施在一定程度上能夠解決重復(fù)征稅問題，另一方面也是間接鞭策房地產(chǎn)業(yè)積極調(diào)整自身發(fā)展方向，如果不與時俱進將會被淘汰。本文從房地產(chǎn)企業(yè)稅負角度出發(fā)進行論述，不僅討論了“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，而且還提出了幾點“營改增”大環(huán)境下的稅務(wù)籌劃建議，以促進房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”的浪潮中平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：“營改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 稅負

隨著市場經(jīng)濟發(fā)展步伐不斷加快，近些年我國進入了經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，各行各業(yè)競爭日益激烈。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，經(jīng)營管理壓力日益增加，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤增速較往年相比明顯下降。同時，政府為了能夠加強對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收調(diào)控，土地增值稅稅收政策的收緊在一定程度上也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的運營壓力。據(jù)普華永道會計師事務(wù)所提供的20家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“營改增”全面推行之后這些房地產(chǎn)企業(yè)中的九成稅負不降反升，而且接近四成的企業(yè)認為稅負會明顯上升。對此，房地產(chǎn)企業(yè)必須審時度勢積極進行稅收籌劃，合理避稅，為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供保障。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）上游企業(yè)稅負轉(zhuǎn)嫁的影響

全面實施“營改增”之后，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)，其他相關(guān)行業(yè)也會受到一定影響，與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系緊密的一些企業(yè)，諸如建筑業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等上游企業(yè)為了能夠減輕自身稅負勢必會采取一定措施將稅負轉(zhuǎn)嫁給處于下游的房地產(chǎn)企業(yè)，難免會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的沖擊。尤其是建筑業(yè)相對于其他行業(yè)來說受到的影響相對較大，并且建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密不可分，直接會給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大影響。2016年5月1日起“營改增”實施之后，建筑行業(yè)的新舊項目就會出現(xiàn)一道分水嶺，對于一些“營改增”實施之前的老項目，相關(guān)部門允許建筑企業(yè)采取簡易計稅方法進行稅務(wù)核算，對于這些項目企業(yè)稅負會得到一定程度上的減輕；而“營改增”實施之后的項目則不可以運用以上方式進行稅務(wù)核算、申報，必須先選用11%的增值稅稅率核算銷項額，再減去可抵扣的進項額進而核算出實際需要繳納的增值稅額。但是，建筑行業(yè)在開展項目過程中一部分人工費、管理費用等很難獲取相應(yīng)的發(fā)票，無法進行進項稅額的抵扣，這樣一來有可能造成一部分建筑企業(yè)的稅負不降反升的情況。一些建筑企業(yè)為了能夠保護自身利潤不得不將稅負轉(zhuǎn)嫁給下游的房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)材料采購造成的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目過程中建設(shè)費用支出金額非常巨大，在各種支出費用中鋼筋、水泥以及各類小型材料等建設(shè)材料費用占有很大的比重，從一些企業(yè)財務(wù)所披露的財務(wù)報表中可以看出，材料成本約占建筑業(yè)工程結(jié)算成本的60%。房地產(chǎn)企業(yè)在采購建設(shè)材料過程中不僅要考慮工程項目質(zhì)量，而且還要考慮自身利潤，對于一些大型建筑材料的選擇通常較為謹慎，一般都會選擇一些規(guī)模較大、資質(zhì)較好的材料供應(yīng)商，這類供應(yīng)商通常能夠為房地產(chǎn)企業(yè)通過增值稅專用發(fā)票。但是一部分房地產(chǎn)企業(yè)在輔助材料的選擇上為了能夠降低成本則選擇一些個體工商戶、私營業(yè)主和其他小規(guī)模納稅人為其提供材料，這些材料供應(yīng)商在銷售材料過程中銷售價格相對低廉，但是無法開具增值稅專用發(fā)票。一般來說，水泥、鋼筋的增值稅率是17%，沙、土、石料的增值稅率為3%，混凝土的增值稅率為6%，木材的增值稅率是13%，如果材料無法抵扣的話，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納11%的增值稅額，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負增加。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)建筑勞務(wù)成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本除了材料成本之外還有另一個重要組成部分，那就是勞務(wù)成本。從一些企業(yè)所披露的財務(wù)信息數(shù)據(jù)中可以看出，一個工程項目勞務(wù)成本能夠占到總成本的30%，而從事此項工作的人員通常為勞務(wù)公司派遣人員和農(nóng)村的農(nóng)民工。勞務(wù)公司在運營過程中沒有進項稅抵扣其所產(chǎn)生的銷項稅，只能將稅負轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。同時，農(nóng)民工由于處于零散狀態(tài)更不可能為房地產(chǎn)企業(yè)提供進項稅，這樣一來就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負增加。

（四）對其他費用抵扣的影響

政府行政性事業(yè)收費是否可以抵扣增值稅以及抵扣幅度都直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。雖然一部分管理費用以及銷售費用可以抵扣，但是抵扣金額具有一定的局限性，諸如交際應(yīng)酬費、差旅費等都是抵扣不了的。同時，諸如資金利息拆遷補償費等規(guī)費也是不能抵扣的，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以抵扣的增值稅進項稅額占銷售收入的比例就不會太大。特別是一些一二線大城市，由于這些城市的房價相對較高，而且費用抵扣也存在局限性，根本不能起到降低稅負的作用，“營改增”在房地產(chǎn)業(yè)全面實施之后房地產(chǎn)企業(yè)稅負出現(xiàn)不降反升的情況。

雖然全面實施“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)造成一定消極影響，但是也起到了一定積極作用，稅制改革在一定程度上推進了企業(yè)稅收制度的進一步完善，使以往企業(yè)重復(fù)征稅情況大幅度減少，促進房地產(chǎn)企業(yè)市場行為更加規(guī)范，有利于社會整體經(jīng)濟效益的提高。

二、“營改增”下的稅務(wù)籌劃建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對“營改增”的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)要想在這個競爭激烈的大環(huán)境下脫穎而出穩(wěn)健運營必須緊跟國家稅制改革步伐，重視“營改增”這一政策。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加強對“營改增”的宣傳力度，不僅要使財務(wù)部門了解和認識到“營改增”與企業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)性，而且還要通過各種宣傳方式促進各個部門配合財務(wù)部門的工作，為財務(wù)部門反饋更加準確、全面的信息數(shù)據(jù)，為企業(yè)稅務(wù)籌劃工作奠定堅實基礎(chǔ)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要重視稅務(wù)籌劃的崗位設(shè)置，安排專人負責稅務(wù)籌劃工作，合理選擇計稅方法，對2016年4月30日之前的老項目進行認真的測算，確定是采用簡易計稅方法還是一般計稅方法。同時，財務(wù)人員還要對自身業(yè)務(wù)流程進行梳理整合，確認和分析房地產(chǎn)企業(yè)運營中各個環(huán)節(jié)的稅收支出，及時反饋給領(lǐng)導(dǎo)層，共同商議稅收籌劃對策進行合理避稅，進而達到降低企業(yè)稅負，提升企業(yè)利潤空間，提高企業(yè)市場競爭力的目的。

（二）完善對進項稅額抵扣的管理，加大進項稅額的抵扣

全面實施“營改增”之后能夠從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的方法還是進項稅額抵扣。對此，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善對進項稅額抵扣的管理，加大進項稅額抵扣力度。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當采取一定措施控制上游企業(yè)稅負轉(zhuǎn)嫁情況的方式，企業(yè)在提出此問題時難免會引起上游企業(yè)的不滿。這時企業(yè)應(yīng)當加強與上游企業(yè)之間的溝通交流，雙方共同研討能夠平衡上游企業(yè)的稅收負擔和開發(fā)商的利益的方案，盡可能地獲取更多的進項稅發(fā)票進行抵扣。其次，企業(yè)在“營改增”大環(huán)境下應(yīng)當合理選擇建設(shè)材料供應(yīng)商，不僅要嚴格要求大型建筑材料供應(yīng)商的資質(zhì)，而且還要重視五金電器等輔助材料供應(yīng)商的資質(zhì)，摸清供應(yīng)商的性質(zhì)，到底是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人，在能夠保證材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量選擇一些能開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商進行合作，實現(xiàn)企業(yè)進項稅抵扣，減輕企業(yè)稅負。再次，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)存在著一定不同，其項目不僅成本巨大，而且開發(fā)時間過長。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在工程項目實施期間對工程建設(shè)成本進行合理分攤處理，保持稅負平穩(wěn)，將所發(fā)生的增值稅均勻的分攤到各個會計期間中去。這樣在一定程度上能夠更好地控制和防范財務(wù)風險的發(fā)生，有利于企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展；最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當重視勞務(wù)成本的合理籌劃，可以通過公開招標的方式與一些能夠繳納勞務(wù)支出稅款的正規(guī)勞務(wù)公司進行合作，盡可能地降低建設(shè)支出。

（三）積極開展稅收籌劃工作，提高財務(wù)人員的工作能力

“營改增”全面實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)要想合理納稅必須積極開展稅收籌劃工作，而稅收籌劃工作是否能夠順利進行與財務(wù)人員的工作能力有著密切的關(guān)系。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當重視對財務(wù)人員的選聘工作，不僅要在學(xué)歷上對其進行嚴格要求，而且還要通過筆試、面試等方式對其實務(wù)能力進行考核，盡可能地選擇一些理論知識和實務(wù)能力都較強的人員擔任相應(yīng)職務(wù)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當積極完善財務(wù)管理相關(guān)規(guī)章制度，明確權(quán)責，一旦出現(xiàn)問題能夠落實到個人，并將財務(wù)人員工作情況與其績效相掛鉤，對于一些稅收籌劃工作完成出色人員要給予一定獎勵，對于一些工作上經(jīng)常出錯的人員要給予一些懲罰，督促其重視此項工作；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加強對財務(wù)人員繼續(xù)教育培訓(xùn)力度，邀請一些權(quán)威人士到企業(yè)中來進行有針對性的指導(dǎo)，及時糾正企業(yè)財務(wù)人員工作不當之處。同時，企業(yè)還可以組織一些繼續(xù)教育培訓(xùn)課程，提高財務(wù)人員對“營改增”最新法律法規(guī)的了解和認識，間接提升企業(yè)稅收籌劃工作質(zhì)量，為企業(yè)能夠合理避稅提供一定保障。

三、結(jié)束語

“營改增”的全面實施對房地產(chǎn)業(yè)造成了一些積極和消極影響，企業(yè)不僅要合理利用有利于自身發(fā)展的政策內(nèi)容，而且還要不斷完善自身稅收籌劃工作來消除對企業(yè)發(fā)展的不利影響，充分提升企業(yè)的市場競爭力，保證企業(yè)健康發(fā)展。

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（作者單位：長沙縣星城建設(shè)投資有限公司）