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        房地產(chǎn)行業(yè)營運能力評價指標(biāo)體系優(yōu)化研究

        2016-11-24 08:09:37黃潔
        2016年34期
        關(guān)鍵詞:優(yōu)化

        黃潔

        摘 要:我國房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展迅速,牽涉面廣。所以,房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展對國民經(jīng)濟有著重要的影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)效率好壞決定了其長期戰(zhàn)略目標(biāo)能否實現(xiàn),從而對企業(yè)價值具有較大影響。本文以房地產(chǎn)上市公司為例,結(jié)合我國現(xiàn)有營運能力評價指標(biāo),對營運能力指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化,新的指標(biāo)體系能更加準(zhǔn)確評價企業(yè)經(jīng)營管理質(zhì)量和資源的利用效率,為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù),同時也希望對其他行業(yè)有借鑒作用。

        關(guān)鍵詞:營運能力評價指標(biāo);優(yōu)化;房地產(chǎn)上市公司

        一、研究意義

        我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快,投資數(shù)額巨大,非常依賴金融機構(gòu),所以房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)效率好壞影響著企業(yè)自身的價值,決定著其長期戰(zhàn)略目標(biāo)能否順利實現(xiàn)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)在資金周轉(zhuǎn)能力和營運能力上存在諸多問題,所以需結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有營運能力評價指標(biāo),根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特征及存在的問題,對房地產(chǎn)行業(yè)營運能力評價指標(biāo)進(jìn)行改進(jìn),使企業(yè)管理者和利益相關(guān)者能準(zhǔn)確判斷和評價企業(yè)經(jīng)營管理的質(zhì)量和經(jīng)濟資源的利用效率,為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)。

        二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

        (一)國外研究現(xiàn)狀。Dutta(2005)認(rèn)為公司輸入資源并轉(zhuǎn)換產(chǎn)出相對能力,就是按照公司的各種投資和產(chǎn)出來定義每個能力就是企業(yè)的能力。能力可以看做是一個企業(yè)可以利用自己的資源投入,例如研究開發(fā),市場營銷,廣告投資,到商業(yè)預(yù)期目標(biāo),例如新技術(shù)的發(fā)展,銷售收入輸出的效率。Coyne & Singh(2008)在其研究中,結(jié)合眾多企業(yè)的實際資料,深入研究了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金存量對企業(yè)收益的影響。通過研究發(fā)現(xiàn),擁有較高收益率的總司往往會存在大量的現(xiàn)金,穩(wěn)定資金鏈往往帶給企業(yè)更多的效益,其現(xiàn)金在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占比越高,收益率也越高。

        (二)國內(nèi)研究現(xiàn)狀。李會娟(2013)對房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)營運狀況與企業(yè)績效之間的關(guān)系進(jìn)行探究,得出結(jié)論房地產(chǎn)上市公司的營運能力與企業(yè)績效之間存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。公司的營運能力狀況越低,企業(yè)績效則越強。這符合房地產(chǎn)行業(yè)資金投入巨大,回收期較長的特征。黃水媚(2014)提出強調(diào)相關(guān)體系的建立有著重大的作用,體系建設(shè)具有綜合性。要想加強對企業(yè)現(xiàn)狀的充分了解,就應(yīng)當(dāng)通過一些一級指標(biāo)和一些二級指標(biāo)來分析,得出綜合性的判定結(jié)果。另外,應(yīng)當(dāng)注意的是:所選擇的變量性指標(biāo)應(yīng)當(dāng)具有顯著的可對比性。

        (三)文獻(xiàn)綜述。對于財務(wù)評價指標(biāo)的研究,一些有價值的成果相繼涌現(xiàn),但是現(xiàn)有的研究還存在以下的局限性:(1)傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)體系均參照工業(yè)時代提出的杜邦分析體系,將資產(chǎn)收益率和利潤率作為中心,重點評價企業(yè)的盈利能力。(2)雖然國內(nèi)外學(xué)者對企業(yè)關(guān)營運能力狀況和資金周轉(zhuǎn)能力上。提供了一些關(guān)于財務(wù)決策的建議,但是如何在實踐中運用這些指標(biāo),企業(yè)如何運用這些指標(biāo)來保證企業(yè)的穩(wěn)定運轉(zhuǎn),這些指標(biāo)又如何給企業(yè)提供準(zhǔn)確得信息使得企業(yè)做出正確的判斷,這些均沒有指出,所以缺乏實踐性。

        三、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)特征

        中國的房地產(chǎn)企業(yè)總體業(yè)績提高,但在發(fā)展中潛在很多問題。由于房地產(chǎn)本身的特點、房地產(chǎn)銷售模式、其開發(fā)特點以及金融工具不斷發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)品漸漸脫離實體經(jīng)濟。房地產(chǎn)跟別的商品不一樣:具有雙重屬性,其保值增值功能和地域附著性導(dǎo)致了房地產(chǎn)是高價值耐用的消費品,也是受投資者喜歡的投資品,有投機價值,導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價格具有實體經(jīng)濟與符號經(jīng)濟特征。

        四、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營運能力指標(biāo)體系構(gòu)成及其存在問題

        (一)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營運能力指標(biāo)體系構(gòu)成

        1、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率:應(yīng)收賬款起點是銷售,終點是現(xiàn)金,企業(yè)的應(yīng)收款項能否夠順利如期收回,關(guān)系到企業(yè)資金利用效率和經(jīng)營管理質(zhì)量。

        應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=本期營業(yè)收入/應(yīng)收賬款平均余額

        2、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:流動資產(chǎn)在企業(yè)資本中最為活躍。

        流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=當(dāng)期營業(yè)收入/流動資產(chǎn)平均占用額

        3、存貨周轉(zhuǎn)率:存貨周轉(zhuǎn)率反映的是利用存貨周轉(zhuǎn)的情況,一般來說,它是和營運能力呈正相關(guān)的,越高的存貨周轉(zhuǎn)率就說明有越穩(wěn)定的購入、產(chǎn)出、銷售等綜合營運能力。

        存貨周轉(zhuǎn)率=本期銷售成本/存貨平均余額

        4、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:固定資產(chǎn)生產(chǎn)能力,影響著企業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)量和質(zhì)量,甚至影響到企業(yè)營運能力和盈余能力。

        固定資產(chǎn)周次數(shù)=本期營業(yè)收入/固定資產(chǎn)平均余額

        5、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用來綜合評價企業(yè)總體資產(chǎn)利用效率和經(jīng)營管理質(zhì)量??傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高,總資產(chǎn)經(jīng)營管理質(zhì)量就好,有利于有利于企業(yè)減少負(fù)債從而提升企業(yè)競爭力。

        總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=本期營業(yè)收入/資產(chǎn)平均總額

        (二)房地產(chǎn)行業(yè)營運能力指標(biāo)體系存在的問題

        1、反映現(xiàn)金流量的指標(biāo)不全面?,F(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)營運能力評價基本指標(biāo)中,沒有一個指標(biāo)與現(xiàn)金流量相關(guān)。

        2、財務(wù)指標(biāo)衡量標(biāo)準(zhǔn)的缺陷。我國對營運能力指標(biāo)目前只是在評判指標(biāo)數(shù)值的高低作為評價標(biāo)準(zhǔn),沒有統(tǒng)一指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值,使得財務(wù)指標(biāo)計算結(jié)果沒有可比性。

        3、不能充分反映資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)質(zhì)量。忽視了非財務(wù)因素對企業(yè)營運能力評價的影響,由于財務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)的局限性以及環(huán)境的變化,企業(yè)未來的營運能力分析并不能在當(dāng)期的財務(wù)指標(biāo)中得到反映,將非財務(wù)指標(biāo)信息加入營運能力分析具有科學(xué)性。

        五、房地產(chǎn)行業(yè)營運能力指標(biāo)體系改進(jìn)

        (一)增設(shè)凈營運資本周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。凈營運資本周轉(zhuǎn)率具有很強的綜合性,評價整體資產(chǎn)營運能力分析的財務(wù)指標(biāo),能體現(xiàn)企業(yè)償債能力狀況與潛在的財務(wù)風(fēng)險。凈資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)通常伴隨著收益的增加,周轉(zhuǎn)越快,效率越高。

        凈營運資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=產(chǎn)品銷售收入/(流動資產(chǎn)-流動負(fù)債)

        (二)增設(shè)與現(xiàn)金流量有關(guān)的營運能力指標(biāo)。本研究通過主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率、資產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率兩個指標(biāo)來反映現(xiàn)金流量狀況。

        1、主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率指標(biāo),反映企業(yè)主營業(yè)務(wù)的運營狀況和主營業(yè)務(wù)產(chǎn)品產(chǎn)生現(xiàn)金的效率,企業(yè)通過當(dāng)期主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力。

        主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量/主營業(yè)務(wù)收入

        2、經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率,該指標(biāo)反映總資產(chǎn)中所含有的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額的比重,是體現(xiàn)總資產(chǎn)流動性的重要指標(biāo)。

        經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/總資產(chǎn)

        (三)增設(shè)資產(chǎn)保值增值率指標(biāo)。資本保值增值率通常用來反映投資者投資的完整性和增值性。如果大于100%,說明企業(yè)資金投入經(jīng)營效益良好,資本在原有基礎(chǔ)上實現(xiàn)了利益增值。

        資本保值增值率=期初所有者權(quán)益/期初所有者權(quán)益

        六、結(jié)論與建議

        新的營運指標(biāo)評價體系是在傳統(tǒng)營運能力評價指標(biāo)體系基礎(chǔ)上的升華,更加注重營運資金運轉(zhuǎn)效率,用所有者權(quán)益比率去反映企業(yè)的運轉(zhuǎn)效益和安全狀況,更加注重現(xiàn)金流量的作用,變靜態(tài)為動態(tài),更真實、更客觀的反映了房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年的營運狀況,對引導(dǎo)行業(yè)的整體發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。

        參考文獻(xiàn):

        [1] Dutta,S and Narasimhan.O.Conceptualizing and measuring capabifites.Methodologynd and empirical application[J]Strategic Management Journal.2005(26):277-285

        [2] Coyne,J.S and Singh,S.G.The early indicators of financial failure[J].solvent health systems Journal of healthcare management.2008(5):333-345.

        [3] 黃水媚.企業(yè)營運能力分析體系研究[J].東方企業(yè)文化.2014(4):167-181.

        [4] 李會娟.房地產(chǎn)上市公司營運力與企業(yè)經(jīng)營績效關(guān)系的實證研究[J].商界論壇.2014(25):239.

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