倪鵬飛+丁如曦

由于決定樓市投資與投資的制度根基沒有消除，加上調(diào)控機制不健全，樓市調(diào)控隨時可能減弱“火力”乃至“轉(zhuǎn)向”。因此，亟待通過土地、金融與財稅體制改革，根本解決經(jīng)濟房地產(chǎn)化的問題

2015年中期以后，全國樓市進入新一輪回升周期，2016年初回升加快，在4月達到高點后，主要指標增幅開始回落。但自7月起樓市風云突變，先從一線中心城市，后到周邊區(qū)域和部分二線城市，樓市急劇升溫和快速蔓延，形勢空前嚴峻。

這期間樓市的主要表現(xiàn)：房價上漲速度過猛。9月，70個大中城市，新建商品房價格同比最高漲幅為47%，二手房價格最高漲幅為50%，全國新建商品住房平均售價同比增長12%。供需空間錯配加劇。一二線城市庫存少、交易異?；鸨┙o嚴重短缺。三四線及以下城市庫存多、銷售增長慢，供給過剩改變小。投機投資比例較高。一些二線核心城市在限購重啟前，外來需求超過50%，投資投機比例高。市場陷入嚴重恐慌。房價波浪式與傳染式的加速上漲，讓市場陷入嚴重恐慌，使市場面臨失控風險。

因為投資投機的利益機制還在，一些城市限購等措施力度比較有限，金融機構(gòu)向樓市違規(guī)引入資金的渠道未堵，投機投資火焰未全熄滅。

多方聯(lián)合博弈助推樓市熱

本次樓市的風云突變，主要源自于多方合作博弈的投資投機驅(qū)動，而非基本面因素所能解釋。房地產(chǎn)投資投機的利益驅(qū)動是導致樓市局部過熱的深層根源。在經(jīng)濟下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實體經(jīng)濟不景氣與城市分化等背景下，一方面，土地及房地產(chǎn)市場壟斷的超額利潤，吸引市場主體轉(zhuǎn)向一二線城市房地產(chǎn)。

另一方面，流動性增加導致資產(chǎn)價格上升，吸引市場主體投資或投機一二線城市房地產(chǎn)。

市場主體合作博弈是樓市局部過熱的整體原因。地方政府、金融機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、實體企業(yè)、中介機構(gòu)、中高收入居民基于自身利益和預期，通過相互合作與博弈，支持或從事一二線核心城市樓市投資與投機。巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭。金融機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、實體企業(yè)、中高收入居民，利用政策優(yōu)惠、監(jiān)管空隙和“金融創(chuàng)新”等，相互合作違規(guī)操作，將巨量資金通過多種渠道繞道騰挪到一二線核心城市樓市。

“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因。特殊的土地制度與分權(quán)化的財稅體制交織生成的土地財政制度，以及現(xiàn)行價高者得的土地拍賣制度，必然導致“地王”頻現(xiàn)。

地方政府消極調(diào)控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。一二線核心城市沒有過剩庫存，但其政府積極去庫存，不僅對過熱缺乏真調(diào)控的積極性，而且針對開發(fā)商、中介機構(gòu)散布謠言，違規(guī)銷售與惡意炒作，地方政府消極應對甚至無所作為，導致過熱不斷升溫與市場恐慌。

樓市“阻擊戰(zhàn)”

針對猖獗的投機炒作與嚴峻的樓市風險，從9月30日到10月10日，北京20余城市密集出臺樓市調(diào)控政策，開展了一場密集出擊的樓市“阻擊戰(zhàn)”。

本次調(diào)控堅持“協(xié)同作戰(zhàn)，精確打擊”：“中央監(jiān)控，地方調(diào)控”。強化地方政府的主體與直接責任。通過行政命令，將地方政府從主要是樓市參與者調(diào)轉(zhuǎn)到主要是樓市的調(diào)控者;“統(tǒng)一行動，集體出擊”。通過熱點城市同時調(diào)控，從而澆滅樓市投機蔓延和傳染的引線，扭轉(zhuǎn)市場失控的恐慌預期;“局部調(diào)控，整體不動”。調(diào)控僅在過熱城市進行，避免一二線城市發(fā)燒，全國城市吃藥;“抑制投機，保護消費”。多地樓市調(diào)控政策均指向抑制投資、投機需求，從而也保護了真實消費;“一城一策，分區(qū)調(diào)控”。不僅不同城市不同政策，一個城市里不同區(qū)域也有不同的政策;“邊調(diào)邊看，逐步完善”。不少城市在總體政策使用及每項政策力度上都留有一定余地，待觀察效果后及時完善補調(diào)。

為迅速扭轉(zhuǎn)局勢和穩(wěn)定預期，各地將重啟限購作為調(diào)控政策主軸，輔以其他相關(guān)政策。包括：多地重啟限購，但比2011年更加精細和具體。調(diào)整并強化了差別化信貸政策。提出擴大土地供給和完善土地拍賣制度，避免地王出現(xiàn)的措施。有力的調(diào)控措施和行動，也有效穩(wěn)定和引導了市場預期。采取嚴厲措施，懲治擾亂房地產(chǎn)市場秩序等違法違規(guī)行為。

治本性政策與制度出臺不多。炒房經(jīng)濟激勵機制沒有改變。市場主體等投資投機樓市的利益沖動依然，地方政府有隨時“叛變”轉(zhuǎn)向的可能;政府內(nèi)部調(diào)控機制有待健全。如果某個環(huán)節(jié)稍后懈怠，調(diào)控效果將打折扣;土地政策不夠給力。土地供給措施大多比較模糊，沒有提出切實可行的土地拍賣配套制度;金融清查沒有開展。向樓市違規(guī)違法導入資金沒有查處，導致監(jiān)管縫隙制度漏洞沒有補上，一二線城市過度優(yōu)惠的金融政策還沒有取消;樓市過熱城市房產(chǎn)稅沒有開征，稅收優(yōu)惠政策沒有取消;限購政策作用有限，且長期內(nèi)副作用較大。應對四處穿越的投資投機，相對穩(wěn)定的組合調(diào)控政策充滿挑戰(zhàn)。

總之，本輪調(diào)控的政策原則具有精準性與協(xié)同性，政策措施具有短期性與行政性。

短期調(diào)整具有不確定性

預計調(diào)控效果短期明顯長期謹慎樂觀。

20余城市密集出臺樓市調(diào)控政策，雖然最終效果還有待進一步觀察，但是初步效果已經(jīng)顯現(xiàn)：樓市成交量都出現(xiàn)了明顯下滑，15個重點城市10月上半月新建商品房價格環(huán)比普降，最高下降3.8%。向市場釋放政府不容忍樓市的投資與投機肆意蔓延的明確信號。抑制投機投資，支持剛性需求。

未來樓市將迎來新一輪短期調(diào)整。

首先，總體上，樓市將迎來新一輪短期調(diào)整。按三年左右短周期的經(jīng)驗趨勢，樓市基本面因素決定，2016年二季度應進入調(diào)整期，但由于過度投機原因，打亂和推遲調(diào)整的進程。本次針對投資投機需求抑制政策的密集出臺，將使中國樓市整體上進入短期調(diào)整期。

其次，調(diào)整將持續(xù)到今年四季度甚至到明年下半年。全國房價從2016年四季度起，增幅將逐步回落，個別時間或?qū)⒔^對回落。但2016年的銷售額將創(chuàng)歷史新高，2016年銷售增幅將明顯下降。去庫存在2016年四季度將繼續(xù)減少，2017年去庫存壓力將再次加大。投資在2016年有望保持在5%以上，在2017年，全年可能在4%左右。

再次，空間上，市場調(diào)整也將呈現(xiàn)差異化的趨勢。一二線核心城市由于前期投資投機過猛過速，真實消費透支過多，未來調(diào)整幅度將相對稍大。但由于供求缺口大，預計2017年的投資將會增加;三四線及以下城市前期回升有限，加上2017年繼續(xù)出臺和落實有關(guān)農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的政策，未來回調(diào)幅度也將不大，投資增幅回落幅度可能會超過銷售增長回落幅度。

最后，宏觀上，降低經(jīng)濟風險，支持經(jīng)濟發(fā)展。從短期內(nèi)看，本次核心城市的調(diào)控在抑制投資投機需求的同時，加大土地供應，抓緊補庫存，有利于降低金融與經(jīng)濟風險，促進宏觀經(jīng)濟增長。由于房地產(chǎn)投資帶動，2016年增長預定目標可以實現(xiàn)。即便進入調(diào)整期，2017年的房地產(chǎn)投資不會拖累經(jīng)濟增長。從長期內(nèi)看，抑制投資與投機，剪滅樓市的虛火，有利于遏制實體經(jīng)濟房地產(chǎn)化趨向，保護實體經(jīng)濟發(fā)展，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展。

警惕未來市場的不確定性發(fā)展。“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”，基于歷次調(diào)控教訓，樓市與宏觀經(jīng)濟的新特點，以下可能偏離調(diào)控目標的情況需要高度關(guān)注。

首先， 過熱仍在持續(xù)。因為投資投機的利益機制還在，一些城市限購等措施力度比較有限，金融機構(gòu)向樓市違規(guī)引入資金的渠道未堵，投機投資火焰未全熄滅。

其次，調(diào)整過速。不少城市出手較重，加上調(diào)控比較密集，使預期發(fā)生重大逆轉(zhuǎn)，可能導致市場“硬著陸”。

再次，調(diào)整出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。由于決定樓市投資與投資的制度根基沒有消除，加上調(diào)控機制不健全，地方政府等的調(diào)控隨時可能“轉(zhuǎn)向”，減弱“火力”，拆除“防線”。開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、金融機構(gòu)、機構(gòu)投資者和居民，可能隨時卷土重來。

最后，投資投機轉(zhuǎn)移。由于資本在股市、債市、樓市間不停地穿越，在一些城市和區(qū)域限購后，不排除這些投資和投機向具有一定投資潛力的非限購區(qū)域轉(zhuǎn)移，導致樓市過熱轉(zhuǎn)移。

完善調(diào)控政策引導樓市“軟著陸”

基于樓市與宏觀經(jīng)濟的當前狀況及未來趨勢，樓市調(diào)控近期目標是：引導市場實現(xiàn)溫和調(diào)整，迫使一二線城市樓市降溫和“軟著陸”，促進三四線及以下城市繼續(xù)去庫存。為此需要堅持： “虛實結(jié)合，主動調(diào)控”“長短結(jié)合，標本兼治”“邊調(diào)邊看，逐步完善”“分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)”。

密切監(jiān)測調(diào)控效果，做好后續(xù)補調(diào)的準備。有鑒于本次調(diào)控前形勢危急，調(diào)控比較密集，但各地政策出臺力度不同。

但是市場形勢復雜多變，市場反應程度和實施效果將會逐步顯現(xiàn)。如果整體上或者個別城市效果微弱或有反復，需要政策繼續(xù)加碼。如果市場反響強烈，預期劇烈逆轉(zhuǎn)，市場面臨硬著陸危險，需要實施對沖操作?？傊?，后續(xù)應準備多種預案。

抑制一二線城市過熱，帶動三四線城市去庫存。城市間的市場形勢既相互區(qū)別又相互影響，實現(xiàn)樓市調(diào)控目標，一要分城施策，二要協(xié)同作戰(zhàn)。最重要是要確保一二線城市合理增長。因為一二線城市樓市過熱與過冷都不利于三四線城市樓市去庫存。

調(diào)整城市間土地供給規(guī)模，完善土地拍賣制度。迅速增加一二線城市的住房用地供應。便利化一二線城市工業(yè)用地向住房用地的變性手續(xù)。減少三四線及以下城市庫存大、人口吸納能力較弱的土地供給。一二線城市及時公布符合未來市場需求的土地供應計劃。完善土地拍賣的配套機制。從而及時穩(wěn)定樓市又促進增長。

清查樓市的違規(guī)融資，取消過熱城市的房貸利率優(yōu)惠?；谀壳昂暧^經(jīng)濟形勢，建議暫不調(diào)整貨幣政策的松緊度。但必須檢查和清理金融機構(gòu)的違規(guī)信貸，以及通過保險、信托、基金、理財進行股權(quán)、債權(quán)等投資行為。檢查和清理利用互聯(lián)網(wǎng)金融等違規(guī)開展的“眾籌”、P2P等融資業(yè)務。查處和清理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務。立即取消一二線城市的首付比、房貸利率、交易稅等的優(yōu)惠政策。

實施前瞻性引導調(diào)控政策，主動發(fā)聲引導市場預期。在準確預測宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場未來若干月份可能的變化趨勢的基礎(chǔ)上，主動提前發(fā)出政策調(diào)整信號，引導預期向著調(diào)控希望目標變化。針對突發(fā)事件引起的預期變化，政府部門要做出及時回應，以穩(wěn)定預期。

構(gòu)建長效機制實現(xiàn)樓市穩(wěn)健發(fā)展

促進房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，實現(xiàn)全體居民“住有所居”的目標，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤平均化的市場調(diào)節(jié)機制與政府調(diào)控機制，讓政府部門與市場相關(guān)主體理性參與促進房地產(chǎn)發(fā)展。

調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴和房地產(chǎn)市場嚴重分化格局。適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)含。豐富和完善全面小康內(nèi)容與標準，適度調(diào)低GDP增長目標，強化就業(yè)水平、收入水平與人口素質(zhì)等內(nèi)容;調(diào)整城市化戰(zhàn)略方針。發(fā)展大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城市群體系。放開對超大、特大、大城市的人口限制，發(fā)展多中心大都市區(qū)。全面發(fā)展大都市周邊和城市群內(nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)，重點發(fā)展城市群之外大城市周邊的小城鎮(zhèn);調(diào)整住房發(fā)展定位。將房地產(chǎn)業(yè)定位為支撐經(jīng)濟社會發(fā)展的民生產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展的首要目標是實現(xiàn)“住有所居”，讓房地產(chǎn)回歸住房屬性。

加快相關(guān)制度改革，釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整。

首先，改革住房供求制度體系。建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個體系和樂居、康居、安居、廉居四個層次的制度體系。

其次，深化住房基本制度改革。建立“多元所有”、“現(xiàn)房銷售”、“租售并舉”、“過濾使用”、“貨幣動態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營、交換、消費和分配制度。

再次，深化建立新型戶籍制度。讓新市民提供和戶籍居民分享均等的基本公共服務。最后，完善城鎮(zhèn)化的分攤機制。改進地級以下城市的基礎(chǔ)設施與公共服務，讓農(nóng)業(yè)人口有能力、有動力通過市場和政府支持租購可支付的住房，實現(xiàn)市民化。

在關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破，鏟除經(jīng)濟房地產(chǎn)化制度根基。主要是通過土地、金融與財稅體制三大改革，解決土地財政與經(jīng)濟房地產(chǎn)化問題。

首先，建立中央與地方責權(quán)對稱的關(guān)系，減弱地方政府對土地財政依賴和賣地沖動，重構(gòu)地方公共財稅新體系。改革國有土地使用權(quán)出讓的收益分配制度，將土地出讓金納入預算管理，并實行中央與地方6∶4分成。將基礎(chǔ)教育公共支出轉(zhuǎn)由中央財政全國統(tǒng)籌。開征房地產(chǎn)稅并將稅收收入歸地方支配。將企業(yè)所得稅與個人所得稅實行中央與地方5∶5分成。

其次，打破土地與住房市場的壟斷，發(fā)展多層次的資本市場，促進市場主體轉(zhuǎn)向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。改革土地征用、儲備與交易制度。經(jīng)營性用地參照市場價格征收補償后，采用成本加成定價法確定土地基準價格，然后在完善招拍掛制度基礎(chǔ)上進行拍賣。取消期房銷售實行現(xiàn)房銷售，降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率和行業(yè)利潤。建立多層次的資本市場體系，使地方政府通過資本市場獲得地方基礎(chǔ)設施建設融資，實體企業(yè)發(fā)展及轉(zhuǎn)型融資便利，使中高收入者擁有更多的可投資產(chǎn)品。

健全樓市調(diào)控的工作機制，完善樓市調(diào)控的問責機制。

建立“領(lǐng)導負責、部門分工”的機制。明確政府內(nèi)部的領(lǐng)導責任、主體責任和主要責任。完善相關(guān)職能部門分工負責和協(xié)調(diào)配合職能。完善定期會商會議和臨時會商機制。完善部門之間的信息通報和決策溝通機制。完善職能部門向主管領(lǐng)導的情況報告與決策請示制度;完善“中央監(jiān)控、地方調(diào)控”的機制：完善縱向政府間職能定位與分工。強化中央政府的監(jiān)督責任和地方政府的主體責任。

完善住建部及相關(guān)部委對全國及其主要城市房地產(chǎn)市場、投資、金融、土地等健康狀況的監(jiān)控制度體系;完善“監(jiān)督考核、獎懲問責”的機制。完善住房管理的考核、監(jiān)督、約談和問責制度。將房地產(chǎn)調(diào)控納入到地方領(lǐng)導政績考核范圍，制定監(jiān)督、考核、獎懲和問責等 辦法。

作者倪鵬飛為中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員，丁如曦為博士后，編輯：王延春