吳奇

摘要：通過(guò)分析商品住宅價(jià)格變動(dòng)的影響因素，確立研究指標(biāo)，并借助天津市2001年到2010年社會(huì)與經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用Eviews軟件，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，得到天津市商品住宅價(jià)格變動(dòng)回歸方程，從而為房地產(chǎn)企業(yè)決策以及政府制定政策提供理論模型。

關(guān)鍵詞：價(jià)格變動(dòng)；回歸分析一、研究背景及意義

20世紀(jì)80年代以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力之一。一方面，房地產(chǎn)投資在我國(guó)的GDP中占有較大比重；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)初步估計(jì)，我國(guó)每投入100元的住房資金，可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求。因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展既是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的需要，也是宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要。

住宅價(jià)格變動(dòng)的研究，對(duì)確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著重要的意義：住宅價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的陰晴表，它能夠反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況，以及政策的影響。就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)住宅價(jià)格變動(dòng)的研究，確定影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，能夠準(zhǔn)確及時(shí)的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的價(jià)格趨勢(shì)及變化規(guī)律，從而作出正確的投資經(jīng)營(yíng)決策。對(duì)政府而言，通過(guò)研究住宅價(jià)格趨勢(shì)及影響因素，不僅為研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃提供了條件，而且為政府適時(shí)利用反周期政策調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)使其持續(xù)健康發(fā)展提供有效的理論依據(jù)。

二、天津市商品住宅價(jià)格變動(dòng)實(shí)證分析

（一）指標(biāo)的選擇與數(shù)據(jù)來(lái)源

影響商品住宅價(jià)格（Y）的因素很多，本文選取一般因素進(jìn)行分析，主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資（X1）、人口（X2）、居民可支配收入（X3）、利率（X4）、GDP（X5）、商品零售價(jià)格指數(shù)（X6）。

本文使用的數(shù)據(jù)是2001-2010年天津市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的部分時(shí)間序列，具體數(shù)據(jù)見下表1。

表1

注：表中數(shù)據(jù)來(lái)自《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《天津市統(tǒng)計(jì)年鑒》。

（二）模型建立

通過(guò)對(duì)商品住宅價(jià)格長(zhǎng)期均衡關(guān)系的分析，可以了解影響住宅價(jià)格的因素能否以及在多大程度上解釋價(jià)格的長(zhǎng)期變動(dòng)。根據(jù)所收集到的數(shù)據(jù)，本文利用多元線性回歸方法對(duì)商品住宅價(jià)格（Y）進(jìn)行了逐步回歸分析，回歸方程為：

Y=c+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6

（三）回歸分析

由上述分析得出，商品住宅銷售價(jià)格(Y)與房地產(chǎn)開發(fā)投資成本（X1）、總?cè)丝冢╔2）、居民可支配收入（X3）、貸款利率（X4）、

GDP(X5)、商品零售價(jià)格指數(shù)（X6）6個(gè)指標(biāo)相關(guān)，可以分別繪制散點(diǎn)圖來(lái)驗(yàn)證應(yīng)變量和自變量之間有無(wú)明顯線性關(guān)系。

在Y—X1、Y—X2、Y—X3、Y—X4、Y—X5、Y—X6的散點(diǎn)圖中，只有Y—X4的散點(diǎn)圖中大部分點(diǎn)不在直線點(diǎn)附近，因此認(rèn)為貸款利率與商品住宅銷售價(jià)格相關(guān)關(guān)系不明顯。因此在后面的研究中忽略貸款利率對(duì)商品房住宅價(jià)格的影響，調(diào)整后的回歸模型為：

Y=c+β1X1+β2X2+β3X3+β5X5+β6X6

理論上認(rèn)為可支配收入對(duì)商品住宅價(jià)格的影響程度最高，因此首先對(duì)商品住宅價(jià)格和可支配收入進(jìn)行回歸分析。通過(guò)

Eviews軟件，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬和，用最小二乘法進(jìn)行估計(jì)，結(jié)果如表2

表2