文/吳鴻根

物業(yè)管理行業(yè)營改增實施的完善路徑

文/吳鴻根

今年5月1日，我國營改增試點擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)，實現(xiàn)了增值稅對貨物和服務的全覆蓋。本文通過分析物業(yè)管理行業(yè)營改增現(xiàn)狀，就如何解決物業(yè)服務企業(yè)稅負增加難題提出完善路徑。

一、物業(yè)管理行業(yè)營改增實施現(xiàn)狀分析

從物業(yè)管理行業(yè)營改增首次報稅情況來看，小規(guī)模物業(yè)服務企業(yè)減稅明顯，大部分企業(yè)稅負有所下降或基本持平，但也有10%左右的企業(yè)稅負略有增加。

（一）強化內(nèi)控管理，制定應對措施

營改增的實施，不單純是稅種的改變和稅率的增減，而是對物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)控管理提出了更高要求。不少企業(yè)直面經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，從“吃透政策、修煉內(nèi)功”著手，通過調(diào)查摸底，測算企業(yè)稅負情況，調(diào)研和規(guī)劃營改增方案，預測營改增對企業(yè)未來發(fā)展的影響，提出應對措施和對策，組織從業(yè)人員參加營改增政策和納稅申報業(yè)務培訓，梳理現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)務，分析收入支出類型，強化財稅核算技能，以確保新舊稅制順利轉(zhuǎn)換和平穩(wěn)運行，設置相應的增值稅核算科目，實行收入和成本價稅分離，嚴格管控涉稅流程，加強增值稅申報和發(fā)票管理，編制增值率使用手冊，健全企業(yè)增值稅管理系統(tǒng)，夯實內(nèi)部管理基礎，修訂內(nèi)控管理制度，完善風險預警機制，構建制度更完善、決策更科學、執(zhí)行更有力、管理更有效的增值稅監(jiān)管體系。

（二）打通抵扣環(huán)節(jié)，促進服務外包

物業(yè)管理行業(yè)納入營改增試點，使得貨物與勞務不統(tǒng)一的稅制結構得到優(yōu)化，原本保安保潔、房屋維修、綠化養(yǎng)護、公用設施設備運行維保等上游外包物業(yè)管理業(yè)務的專業(yè)公司進項稅抵扣難矛盾得以化解，同時，也解決了產(chǎn)業(yè)鏈下游支付物業(yè)費行業(yè)的進項抵扣難題。營改增還推動了物業(yè)服務外包業(yè)務發(fā)展。在營業(yè)稅制下，物業(yè)服務外包需征收營業(yè)稅，且不能抵扣，加重了企業(yè)負擔，減弱了企業(yè)將服務外包的積極性。營改增后，服務外包業(yè)務繳納的增值稅可以抵扣，有利于企業(yè)降本減負。因此，物業(yè)管理行業(yè)營改增，對增加抵扣環(huán)節(jié)，推進服務外包業(yè)務發(fā)展，增強企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展活力，加快行業(yè)結構調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型發(fā)展有著重要的推動作用。

（三）消除重復征稅，降低企業(yè)負擔

全面推行營改增，為物業(yè)服務企業(yè)提供了更多的降稅減負機會。小規(guī)模物業(yè)服務企業(yè)稅率下降受益明顯。年營業(yè)收入低于500萬元的小規(guī)模企業(yè)，由營業(yè)稅率5%改為增值稅適用征收率3%，實際征收率為2.91%，稅率減少2.09%，減負比率高達41.75%，對處于微利乃至虧損狀態(tài)的小規(guī)模企業(yè)的生存發(fā)展影響較大。年營業(yè)收入高于500萬元的一般納稅人企業(yè)，由營業(yè)稅率5%改為增值稅適用稅率6%，實際稅率為5.66%，較之征收營業(yè)稅時稅率高出0.66%，稅負增加13.21%?？紤]到物業(yè)服務企業(yè)設備采購、場地租賃、固定資產(chǎn)、辦公用品等進項稅額可抵扣，再加上支付給保潔保安、綠化養(yǎng)護、房屋維修、設施設備維保等專業(yè)分包公司的費用也可作為進項稅額抵扣，企業(yè)稅負總體上會有下降或基本持平。有家年經(jīng)營收入1億元的物業(yè)服務企業(yè)，可抵扣項目中能耗占10%，外包勞務占70%，可用于抵扣的金額在8000萬元左右。如能抵扣成功，企業(yè)稅負估計可下降2%左右。

（四）促使行業(yè)減稅，助推企業(yè)轉(zhuǎn)型

營改增后，物業(yè)管理行業(yè)總體稅負有所下降或基本持平，但由于企業(yè)的服務對象、收費方式、成本結構、發(fā)展規(guī)模等不盡相同，會出現(xiàn)有的企業(yè)稅負降低、有的企業(yè)稅負增加的狀況，但總體來說，應該是減稅企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模大，行業(yè)稅負呈減多、增少的凈減稅趨勢。按照國家“確保所有行業(yè)稅負只減不增”的要求，部分短期內(nèi)出現(xiàn)的稅收不降反增的企業(yè)，可享受營改增帶來的政策“紅利”。當然，隨著營改增政策的完善和抵扣鏈條的延伸，企業(yè)稅負增加的情況會得到改善。更為重要的是，物業(yè)管理行業(yè)營改增有助于通過優(yōu)化稅制結構為企業(yè)減負，助推企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，為深化行業(yè)結構調(diào)整和加快現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展提供支持。

二、物業(yè)管理行業(yè)營改增試點難點研究

物業(yè)管理行業(yè)營改增成效初顯，總體稅負有所下降，呈現(xiàn)結構性減稅。但部分物業(yè)服務企業(yè)也碰到了抵扣項目有限、消費服務偏多、減稅效果有限等方面的困難和問題，這是物業(yè)管理行業(yè)營改增迫切需要解決的難題。

（一）人工成本較高，抵扣項目較少

物業(yè)管理行業(yè)實行營改增，雖然企業(yè)材料設備采購、服務外包業(yè)務等可作為進項稅額抵扣，但作為勞動密集型行業(yè)的物業(yè)管理，主要成本是人工、房屋租金和物業(yè)管理費，特別是人工成本占比較大，實際可抵扣項目較少，致使部分企業(yè)稅負不降反增。據(jù)上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，2015年，全行業(yè)人工成本已占到企業(yè)經(jīng)營成本的75%左右，而人工成本不能產(chǎn)生進項稅額。其他諸如公共區(qū)域水能耗、從小規(guī)模納稅人處購進材料等也無法抵扣進項稅額。因此，人工成本較高，可抵扣項目比重過低，令不少物業(yè)服務企業(yè)稅負增加，導致原本微利或虧損的企業(yè)稅收負擔加重。

（二）取消水電代收，企業(yè)稅負增加

物業(yè)管理行業(yè)收費主要分為兩類，一類是提供經(jīng)營服務收取的服務費，另一類是通過代收代繳服務獲取的差價。提供經(jīng)營服務收取服務費，應按營業(yè)收入全額征收增值稅，而對于水電服務費等代收代繳業(yè)務，征營業(yè)稅時按收支差額征稅，營改增后并未延續(xù)差額征稅政策。目前，經(jīng)紀代理服務已不包含物業(yè)服務企業(yè)的代收代繳行為，水電費代收代繳由征營業(yè)稅時的適用稅率5%改為征增值稅時得13%、17%。物業(yè)服務企業(yè)只能按銷售稅率開具增值稅專用發(fā)票，但由于小規(guī)模企業(yè)只能開具增值稅普通發(fā)票，物業(yè)服務企業(yè)無法抵扣進項稅額。物業(yè)服務企業(yè)不僅無償代收代繳水費，而且還要承擔高額稅收，明顯不合理。以自來水為例，自來水公司銷售自來水按簡易辦法依照3%征收率征收增值稅，物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)售時要按13%的稅率繳納增值稅。由于物業(yè)服務企業(yè)進項稅率為3%，出項稅率為13%，物業(yè)服務企業(yè)為此要承擔10%的稅率差，還不包養(yǎng)護、人工等成本支出，增加了企業(yè)稅負。

（三）消費服務偏多，減稅效果有限

物業(yè)管理行業(yè)服務對象可分為住宅和非住宅兩類：住宅類以提供個人服務為主，可歸為消費性服務；非住宅類則為企業(yè)經(jīng)營提供服務，可歸為生產(chǎn)性服務。由于物業(yè)管理行業(yè)消費性服務比重占據(jù)六成以上，稅率也由征營業(yè)稅時的5%改成征增值稅適用稅率6%，加上消費性服務進項抵扣少，雖然總體減稅，但相對于生產(chǎn)性服務業(yè)，減稅效果有限。水電費代收代繳由征營業(yè)稅時的適用稅率15%改為征增值稅時的3%和17%，電梯維保服務、停車場臨時停車費由征營業(yè)稅下的5%改為征增值稅適用稅率11%。同樣以銷售自來水為例，自來水公司實行簡易計稅辦法征收，開具3%的增值稅普通發(fā)票。物業(yè)服務企業(yè)取得發(fā)票，不能抵扣進項稅額，而且代售自來水的稅率為13%，物業(yè)服務企業(yè)憑空增加一筆稅負。部分企業(yè)由于無法實現(xiàn)進項稅抵扣，又缺乏其他可抵扣項目，沒有形成上下游之間的抵扣鏈條，面臨短期內(nèi)稅負不降反增的困境。

（四）收費全額增收，稅收壓力較大

按現(xiàn)行增值稅制度，稅務部門均對物業(yè)服務企業(yè)全額征收增值稅。車輛停放費、租賃費、代辦性服務費、特約性服務費、公共收益性經(jīng)營收入等代收代繳服務，應將外包支出和代收代繳費用從物業(yè)服務資金收入中扣減，將剩余的服務收入作為征稅依據(jù)，而現(xiàn)行稅制對服務收入實行全額征稅，增加了企業(yè)的稅收壓力，不少物業(yè)服務企業(yè)陷入虧損。浦東一家物業(yè)服務企業(yè)以酬金制形式管理住宅小區(qū)，全年代收物業(yè)服務費936.9萬元，業(yè)委會支付企業(yè)70萬元酬金。按理說，稅務部門應對物業(yè)增值部分即業(yè)委會支付給物業(yè)服務企業(yè)的酬金征稅?？涩F(xiàn)行稅制卻要對物業(yè)服務企業(yè)的1006.9萬元收入征收增值稅。物業(yè)服務企業(yè)為此要多繳增值稅53.03萬元。酬金制下物業(yè)服務企業(yè)一般僅收取10%的物業(yè)費作為酬金，而稅務部門要按100%的物業(yè)收費征稅，無疑加重了企業(yè)稅收負擔。

（五）抵扣項目不足，稅率有所提高

物業(yè)管理行業(yè)原按5%的稅率征稅營業(yè)稅，營改增后一般納稅人按名義稅率6%、實際稅率5.66%繳稅，稅負增加13.21%。由于物業(yè)管理服務企業(yè)主要成本為人工費、房屋租金和物業(yè)管理費，抵扣項目原本就不多，再加上公共區(qū)域水能耗、承接政府大中小修工程、水電費代收代繳、企業(yè)更名遇到問題、外包勞務部分企業(yè)不能開具增值稅專票等無法抵扣的情況，進項稅額抵扣嚴重不足。物業(yè)服務企業(yè)人工成本占經(jīng)營成本78%，而這部分成本按目前政策無法抵扣進項稅額。部分企業(yè)因無法實現(xiàn)進項稅額抵扣，又缺乏其他可抵扣項目，沒有形成上下游之間的抵扣鏈條，使得這些企業(yè)營改增遭遇抵扣難題，稅負不降反增。

三、完善物業(yè)管理行業(yè)營改增路徑研究

面對部分物業(yè)服務企業(yè)稅負增加的現(xiàn)狀，要從戰(zhàn)略高度思考行業(yè)長遠發(fā)展，提出完善物業(yè)管理行業(yè)營改增路徑。

（一）出臺配套措施，降低企業(yè)稅負

針對人工成本比較大、可抵扣項目比重過低、部分企業(yè)稅負加重等困難和問題，政府主管部門要盡快完善試點政策及相關配套措施，出臺具體可行的操作辦法，解決物業(yè)服務企業(yè)稅負不降反增問題。要根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點，對支付給保潔保安、綠化養(yǎng)護、設備設施維保等專業(yè)分包公司的費用，具有代收代繳性質(zhì)的水電服務費用，從稅收政策上給予適當優(yōu)惠。住建委、稅務、水電等部門應當協(xié)調(diào)物業(yè)服務企業(yè)水電費代收代繳戶名變更難題。要研究解決上海市地稅局有關免征公房租金、暫免征收售后公房物業(yè)費收入稅收等政策的連續(xù)性問題，適當降低營改增財政專項補助門檻，以減輕物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟負擔。

（二）住宅物業(yè)按照消費服務征稅

我國服務業(yè)可分為生產(chǎn)性服務業(yè)和消費性服務業(yè)。生產(chǎn)性服務業(yè)由于處于生產(chǎn)經(jīng)營中間環(huán)節(jié)，營改增有利于產(chǎn)業(yè)鏈抵扣，原則上按一般納稅人征稅；而消費性服務業(yè)是為消費者提供服務，無需通過營改增來形成產(chǎn)業(yè)鏈抵扣，原則上可實行類似于小規(guī)模納稅人的簡易征收辦法。物業(yè)管理行業(yè)屬于生產(chǎn)性和生活性交叉混合服務業(yè)，建議將非住宅類、住宅類物業(yè)管理分別納入生產(chǎn)性服務業(yè)和消費性服務業(yè)，實施區(qū)別稅收政策。對非住宅類、住宅類中的中高檔商品房，可按現(xiàn)行營改增政策分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。而對住宅類中從事保障房和直管售后公房管理的物業(yè)服務企業(yè)，考慮到這些企業(yè)經(jīng)營狀況不佳、與民生密切相關，可不再區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，統(tǒng)一按簡易計稅方法適用稅率3%征稅。

（三）保留特定服務稅收減免政策

物業(yè)管理行業(yè)作為準公共性服務行業(yè)，其性質(zhì)決定了它的經(jīng)營宗旨是“服務社會、保本微利”。政府主管部門要加大對物業(yè)管理行業(yè)的財政投入和政策扶持力度。保留營業(yè)稅時對物業(yè)服務企業(yè)部分收入采取的稅收優(yōu)惠政策，以保證物業(yè)服務企業(yè)正常經(jīng)營，繼續(xù)實行老舊住宅小區(qū)財政補貼，對財政補貼產(chǎn)生的稅收、政府購買物業(yè)服務成果支付給企業(yè)的資金實施增值稅減免，以避免出現(xiàn)物業(yè)服務行業(yè)營改增后企業(yè)經(jīng)營虧損增加、稅負加重的局面。

（四）代收代繳費用實施區(qū)別對待

物業(yè)管理行業(yè)收費可以分為兩類，一類是提供經(jīng)營服務收取的費用，另一類則是通過代收代繳費用收取的代理服務費。由于兩類服務性質(zhì)不同，增值稅征收也應有所區(qū)別。提供經(jīng)營服務收取的費用，應按營業(yè)收入全額征收增值稅，而對于代收代繳費用，應按收入全額計算增值稅。由于大量小規(guī)模企業(yè)存在，無法對進項稅進行抵扣，所以應區(qū)分兩種情況：對一般納稅人代收代繳費用，按代收全額計算增值稅；對小規(guī)模企業(yè)，按代收代繳收支差額征收增值稅。代收代繳費用包括商品住宅水電等能耗費用，以全部收入扣除物業(yè)服務企業(yè)管理的相應公用部位、設備設施所耗用電費、水費（憑發(fā)票）后的余額為計稅營業(yè)額；代收水、電、燃氣等費用，以向業(yè)主收取的全部費用扣除實際支付給收費單位的費用（不包括企業(yè)自身應負擔的相關費用）后的余額為計稅營業(yè)額。同時，對按簡易征收方式征稅的企業(yè)，允許將物業(yè)服務企業(yè)支付給小區(qū)保潔保安、綠化養(yǎng)護、設施設備維保等專業(yè)公司的費用從收入中扣除后，再計算增值稅。

（五）對酬金制收費試行差額征稅

現(xiàn)行物業(yè)管理收費主要有包干制和酬金兩種形式，在酬金制下由物業(yè)服務企業(yè)從管理費中提取一定的比例或金額作為酬金，其余部分由業(yè)主自行用于相關費用支出，盈虧由業(yè)主自行負責。按現(xiàn)行增值稅制，稅務部門全額征收增值稅，即按收取的全部物業(yè)管理費征稅，而不是按酬金部分實施差額征稅，加重了物業(yè)服務企業(yè)的稅收負擔。因而對采用酬金制收費模式的項目，要扣除具有代管代付性質(zhì)的物業(yè)管理費，僅對支付給企業(yè)的酬金部分征稅。一是對企業(yè)開設單獨賬戶存放業(yè)委會資金的代管行為，不再征收增值稅。二是若業(yè)委會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業(yè)委會開具發(fā)票，則對物業(yè)服務企業(yè)從代管資金賬戶代付勞務價款的行為不征收增值稅。

（六）研究保障住房配套稅收政策

保障性住房物業(yè)管理具有鮮明的保障特征，要求從事公共租賃房、廉租住房、經(jīng)濟適用房、動遷配套商品房物業(yè)管理的企業(yè)，必須承擔更多的政府職能和社會責任，這是促進社會和諧穩(wěn)定的需要。所以，實施物業(yè)管理行業(yè)營改增，可參照直管售后公房物業(yè)稅收優(yōu)惠政策，對保障房物業(yè)實行稅收減免。政府主管部門要制定相關配套政策，明確從事保障房物業(yè)管理的企業(yè)不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的項目。對保障房物業(yè)管理企業(yè)，按簡易計稅方法適用稅率3%征稅，免征保障房物業(yè)租金和管理費收入增值稅。試行將政府財政補貼范圍擴大至保障性住房，對政府購買物業(yè)服務成果支付給企業(yè)的資金以及經(jīng)營性房屋出租所得減免增值稅，以促進保障房物業(yè)管理的良性循環(huán)。

（七）降低企業(yè)財政專項補助門檻

從2012年實施營改增試點以來，全國各個省市陸續(xù)出臺了財政扶持政策。2012年，上海對3000家試點企業(yè)提供了10億元的財政扶持資金；2013年，北京市審核下達過渡性財政扶持資金1.23億元，涉及314家稅負上升企業(yè)。但各地申請財政扶持資金的標準差異較大。在上海，要求試點企業(yè)稅負每季度累計超過3萬元；在廣東，試點企業(yè)月平均稅負必須增加1萬元以上；在深圳，試點企業(yè)實際稅負月增加額須在5000元以上。但這些政策對以中小企業(yè)居多、經(jīng)營狀況不佳的物業(yè)管理行業(yè)而言有失公允，它意味著稅負累計低于3萬元、月平均稅負增加低于1萬元、實際稅負月增加額低于5000元的物業(yè)服務企業(yè)，可能錯失享受過渡性財政扶持政策的機會。為此，要研究物業(yè)管理行業(yè)營改增相關配套政策和措施，按照“行業(yè)總體稅負不增，基本消除重復征稅”的增值稅改革原則，根據(jù)“核定企業(yè)基準稅負、增負部分財政適當補助”的要求，適當降低營改增試點過渡性財政專項補助門檻，以扶持營改增稅負增加的試點企業(yè)。以不增加物業(yè)服務企業(yè)稅負為標準，對稅負加重的物業(yè)管理企業(yè)，實行稅負增加多少、補助多少的財政支持。對按照新稅制規(guī)定繳納的增值稅與按老規(guī)定所繳營業(yè)稅持平的企業(yè)，可采取增值稅先征后返或全額征收、減半返還的過渡優(yōu)惠措施。由符合條件的企業(yè)提出增值稅返還申請，經(jīng)財稅部門核實審查后返還，以激發(fā)中小微物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展活力，確保物業(yè)管理行業(yè)營改增后稅負只減不增。

（作者單位：上海市浦東房地產(chǎn)集團研究［信息］室）