文/文志

樓市火爆凸顯購(gòu)房者資產(chǎn)保值焦慮

文/文志

9月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，與上月相比，價(jià)格上漲的城市有64個(gè)，持平的城市有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。與上年同月相比，價(jià)格下降的城市有6個(gè)，上漲的城市有62個(gè)，持平的城市有2個(gè)。8月份同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為44.3%，最低為下降3.8%。

“過(guò)熱”形勢(shì)令房市幾近失控

近來(lái)房地產(chǎn)“過(guò)熱”，持續(xù)多月量?jī)r(jià)攀高，市場(chǎng)幾近失控。中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)近日公布了8月份31個(gè)省會(huì)城市（含4個(gè)直轄市）的住宅房?jī)r(jià)排行情況，房?jī)r(jià)排名前十的為北京、上海、南京、廣州、杭州、天津、福州、合肥、武漢、濟(jì)南，11個(gè)省會(huì)城市住宅均價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元，北京上海兩地均價(jià)近5萬(wàn)，南京均價(jià)2萬(wàn)，成為最貴的二線省會(huì)城市。榜首北京的房?jī)r(jià)是榜尾銀川房?jī)r(jià)的10倍。

區(qū)域房?jī)r(jià)差距大。廣州房?jī)r(jià)趕不上北京、上海的一半，同為二線城市，南京均價(jià)是長(zhǎng)春的3倍多?！暗鄱肌北本┌蔚妙^籌，住宅每平方米均價(jià)高達(dá)48847元?！澳Ф肌鄙虾＞o隨其后，均價(jià)為44750元。南京作為二線城市“漲不?！钡念I(lǐng)軍城市，目前每平方米價(jià)格高達(dá)22428元，房?jī)r(jià)以同比上漲28.95%的大幅比例，領(lǐng)先廣州成為全國(guó)房?jī)r(jià)金字塔的季軍。濟(jì)南房?jī)r(jià)連漲13個(gè)月，新建商品住宅環(huán)比上漲3.2%，漲幅居全國(guó)第12位。面對(duì)瘋狂的樓市，有關(guān)部門(mén)近期將召開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控會(huì)，給過(guò)熱的市場(chǎng)降溫。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在剛過(guò)去的中秋小長(zhǎng)假，北京新建住宅簽約422套，二手房住宅簽約280套，整體來(lái)看，成交量是最近幾年小長(zhǎng)假的最高點(diǎn)。今年端午小長(zhǎng)假期間，北京新建住宅成交213套，二手住宅成交僅70套。雖然因?yàn)榧倨诤灱s的特殊性，整體簽約并不完全真實(shí)反映市場(chǎng)情況，但從單純都是假期因素來(lái)看，成交量翻了幾番。在貨幣過(guò)多供應(yīng)的影響下，投資需求被無(wú)限大地釋放在房地產(chǎn)市場(chǎng)。有專家認(rèn)為，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因，是資金潮下的資產(chǎn)荒導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌。

央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在8月新增貸款9487億元中，住戶貸款新增額度高達(dá)6755億元，較7月的4575億元，環(huán)比增加47.65%。信貸的強(qiáng)勁支持，加之去庫(kù)存政策的大力刺激，引發(fā)了今年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的火爆行情。而過(guò)度的加杠桿事實(shí)上帶來(lái)了越來(lái)越大的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。的確，在高成交的帶動(dòng)下，重點(diǎn)城市庫(kù)存均快速去化，多個(gè)城市或?qū)ⅰ盁o(wú)房可賣(mài)”。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月底，其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24256萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%，庫(kù)存已連續(xù)13個(gè)月同比下跌，回到了5年前的水平。

“跑步選房”還需量力而行

日前，在山東濟(jì)南市唐冶片區(qū)，某樓盤(pán)首期推出一千兩百多套房源，開(kāi)盤(pán)僅僅兩個(gè)半小時(shí)，便被凌晨就趕來(lái)排隊(duì)的購(gòu)房者搶購(gòu)一空。為確保能搶到房源，許多人跑步選房，選定一套房子只用幾秒鐘，連見(jiàn)多識(shí)廣的售樓人員都驚呼“瘋狂”。在這種“瘋狂”的背后，有購(gòu)房者對(duì)住房的剛需，也有對(duì)資產(chǎn)保值及資產(chǎn)獲益的考量；有對(duì)樓盤(pán)及其所在區(qū)域的信心，也有對(duì)樓市行情的看漲預(yù)期，有來(lái)自房貸政策方面的支持與鼓勵(lì)，也有社會(huì)心理上“羊群效應(yīng)”的刺激與裹挾，如此等等。因此，簡(jiǎn)單地將這種“瘋狂”定義為消費(fèi)或投資上的非理性，似乎不免武斷與草率。

以幾秒選一套房的節(jié)奏瘋搶房源，毫無(wú)疑問(wèn)是基于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的堅(jiān)定預(yù)期，但現(xiàn)實(shí)早已不止一次地告訴我們，任何一個(gè)地方的房?jī)r(jià)都不會(huì)“一路向上”，沒(méi)有波動(dòng)。遠(yuǎn)一點(diǎn)的日本、中國(guó)香港地區(qū)的樓市崩盤(pán)，近一些的溫州房?jī)r(jià)“腰斬”，都足夠引以為戒。最近這兩年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景之下，房地產(chǎn)熱回流趨勢(shì)明顯。除了不斷增長(zhǎng)的住宅剛需之外，信貸政策上的松動(dòng)是一個(gè)重要原因。一方面，急于對(duì)沖通脹和獲得資產(chǎn)性收益的人們，可以通過(guò)按揭貸款以加杠桿或非法加杠桿的方式融到購(gòu)房資金，擇機(jī)購(gòu)買(mǎi)早已頗具金融產(chǎn)品屬性的房產(chǎn)，從而不斷制造出某些虛假的市場(chǎng)需求；另一方面，開(kāi)發(fā)商也以更低成本從金融機(jī)構(gòu)融到足夠資金，用以圈地。兩者合力，再加上花樣百出的營(yíng)銷手段，推動(dòng)了短期內(nèi)的樓市火爆。

針對(duì)上述情況，國(guó)家新一輪的政策調(diào)整已在醞釀之中。據(jù)悉，基于系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)家控制杠桿率的重點(diǎn)領(lǐng)域。一旦政策有變，貸款購(gòu)房者的月供、開(kāi)發(fā)商的融資成本乃至整個(gè)資金鏈，都可能要承受巨大的壓力。與此同時(shí)，中國(guó)社科院最新發(fā)布的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》預(yù)測(cè)，從2016年下半年至2017年第二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能要明顯降溫。短期內(nèi)的房?jī)r(jià)飆升，認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)的人頭攢動(dòng)，轉(zhuǎn)手就能拿到幾萬(wàn)元的獲利……一個(gè)個(gè)鮮活的場(chǎng)景無(wú)不鼓動(dòng)著人們涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，急切的購(gòu)房者們此時(shí)或許最該冷靜地考慮一下，自己究竟有怎樣的購(gòu)房能力，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)之時(shí)，當(dāng)現(xiàn)實(shí)與最初的預(yù)想發(fā)生偏離之時(shí)，自己又擁有多少抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

“只漲不跌”加深房產(chǎn)保值增值印象

某個(gè)樓盤(pán)幾個(gè)月內(nèi)價(jià)格翻番，某小區(qū)賣(mài)房人開(kāi)始坐地起價(jià)，某某買(mǎi)了沒(méi)幾天的房子漲了幾萬(wàn)元，某某晚買(mǎi)了幾天悔青了腸子……說(shuō)來(lái)說(shuō)去，核心就一句話：買(mǎi)房是資產(chǎn)保值的不二法門(mén)。而且越是這么想，樓市就越火熱，甚至在很多人眼里，房子的投資功能已然超越了居住功能。

也不怪人們這么想，回顧房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)的這些年，篤信“房?jī)r(jià)只漲不跌”的人是很有底氣的。眾所周知，房?jī)r(jià)構(gòu)成的核心，不是建筑成本而是地價(jià)。在過(guò)去的一段時(shí)間里，各地“地王”頻現(xiàn)，每每拉高周邊房?jī)r(jià)。而按照現(xiàn)行的土地制度，地方政府的態(tài)度一定程度上決定了樓市的走向，普通群眾看待樓市的心理自然也會(huì)與之保持一致。

與土地財(cái)政相配套的就是信貸政策，絕大多數(shù)城市調(diào)整樓市的限購(gòu)手段，通常就是指信貸政策的放松或收緊。從最近幾年的情況來(lái)看，一座城市的大體規(guī)律就是這樣：房?jī)r(jià)猛漲引發(fā)限購(gòu)，長(zhǎng)時(shí)間有價(jià)無(wú)市或價(jià)格開(kāi)始波動(dòng)，限購(gòu)就逐步取消，限購(gòu)取消之時(shí)，大量信貸資金涌入樓市，即便限購(gòu)隨之恢復(fù)，放出的房貸也已經(jīng)“覆水難收”。除了“間歇式放水”之外，政府對(duì)限購(gòu)政策一緊一松的調(diào)整，至少會(huì)給人一種印象：限購(gòu)是暫時(shí)的，總有放開(kāi)的一天。這同樣在傳導(dǎo)房?jī)r(jià)“只漲不跌”的信號(hào)。

事實(shí)上，各地推行限購(gòu)的主要目的，就是通過(guò)收緊信貸抑制投資需求，信貸“放水”就等于鼓勵(lì)投資者把樓市當(dāng)作投資工具。在上海，需要離婚搶房的人都有房子，搶房的目的就是為了投資，離婚則是為了搭上信貸優(yōu)惠的末班車(chē)；無(wú)錫樓市之所以異軍突起漲幅全國(guó)第一，直接原因就是相鄰的蘇州恢復(fù)限購(gòu)，導(dǎo)致大量“走投無(wú)路”的民間資金涌入無(wú)錫。與此相對(duì)應(yīng)的是銀行信貸情況，據(jù)A股16家上市銀行公布的2016年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，各銀行房貸投放力度普遍加大，其中3家的新增貸款一半以上都是房貸。通俗一點(diǎn)說(shuō)，眼下火爆得有些異常的樓市，充滿了信貸的能量。

這里面就存在某種惡性循環(huán)的可能，信貸越是愿意向樓市注入，投資需求的旺盛就越容易推高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的表象又會(huì)加深人們對(duì)房產(chǎn)保值增值的篤信。如果出于資產(chǎn)保值增值的需要，大量的資金涌入樓市，又有多少能夠留給消費(fèi)呢？消費(fèi)不振，對(duì)應(yīng)的是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)不振，不振的產(chǎn)業(yè)自然無(wú)法給投資帶來(lái)穩(wěn)定的回報(bào)，由此引發(fā)了更嚴(yán)重的后果——如果不投資樓市，居民手中的資金很難找到保值增值的途徑。

針對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)說(shuō)法很多，有主張“永遠(yuǎn)只漲不跌”的，也有堅(jiān)信“泡沫即將破裂”的，雙方唇槍舌劍，聽(tīng)起來(lái)都很有道理。普通的老百姓同時(shí)也是伺機(jī)而動(dòng)的投資者，他們往往更愿意相信經(jīng)驗(yàn)，相信眼睛看到的一切，同時(shí)，害怕辛苦賺來(lái)的錢(qián)“縮水”，也生怕沒(méi)踩準(zhǔn)點(diǎn)被別人遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面。不排除“高手在民間”，但絕大多數(shù)普通老百姓的一舉一動(dòng)，是跟著政府走的。因此，政府在做決策釋放信號(hào)時(shí)， 要以民生視角判斷當(dāng)?shù)貥鞘惺欠窠】怠?/p>