文/唐黎標

供給側改革的房地產(chǎn)去庫存措施

文/唐黎標

房地產(chǎn)業(yè)在我國當前經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要地位，對上下游相關產(chǎn)業(yè)（如金融保險、建筑業(yè)、家具家電行業(yè)等）拉動作用明顯。但近幾年來，政策放寬以及投資商判斷失誤造成盲目投資建設，住宅供應驟增，而房價上漲過高使得一般人難以購買，最終導致商品房待售面積不斷增多，庫存加大，房地產(chǎn)市場供需失衡。長此以往，越來越多的爛尾樓現(xiàn)象極易破壞社會穩(wěn)定，不利于房地產(chǎn)業(yè)的升級和經(jīng)濟發(fā)展。國家采取了一系列去庫存措施，但供給側涉及較少，因此必須對供給側進行改革，緩解住房市場供需失衡矛盾。

一、各級政府加強監(jiān)督，予以科學引導

（一）加大監(jiān)督力度，控制開發(fā)供地

2011年之前，國內(nèi)住房總量較少，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供不應求的狀態(tài)，難以滿足消費者的購買需求。相應的商品房待售面積甚至出現(xiàn)負增長，而房價也一再飆升。2011年，大部分城鎮(zhèn)已經(jīng)符合我國小康生活的住宅標準，同時銀行信貸政策寬松，開發(fā)商盲目投資建設，導致商品房總量暴增。隨著國家房地產(chǎn)政策的緊縮，在一、二線城市采取限購政策，迫使開發(fā)商進軍三、四線城市，而這些地區(qū)市場容量有限，導致今天的商品住房庫存過剩局面。

過去幾年，政府實施了一系列政策如降低稅費，但效果不佳，導致庫存邊去邊增。究其原因，在于各級政府缺乏健全嚴謹?shù)某鞘杏玫毓芾碇贫?，某些地方政府濫用權力，為了創(chuàng)造政績，提高當?shù)刎斦杖?，對開發(fā)商的盲目開發(fā)睜一只眼閉一只眼。另外，由于對房地產(chǎn)市場調(diào)研不足，了解不深，許多措施都缺乏可行性，以致過度依賴土地財政。所以，政府應完善房地產(chǎn)業(yè)管理，確保城市土地得到合理應用。相關部門須做好本職工作，深入調(diào)查分析，制定可行的開發(fā)計劃和方案。為防止地方政府濫用權力，上級政府應當加大監(jiān)督力度，與上級人大一同對下級政府實行監(jiān)督。采取高庫存問責機制，若某地方高庫存問題依舊難以解決，須追究領導責任，樹立上級政府的權威，嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地。對于已經(jīng)獲得土地但還未開始開發(fā)建設的房地產(chǎn)商，必要時可動用強制手段贖回土地。

（二）正確判斷形勢，合理調(diào)控規(guī)劃

要想促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，必須掌握全面信息，對全國城鎮(zhèn)居住狀況和城市土地利用現(xiàn)狀有全面客觀的了解。上世紀80年代，國家完成了首次住房普查，根據(jù)調(diào)查結果，調(diào)整住房制度，科學規(guī)劃城鎮(zhèn)建設，取得了良好的效果。但如今我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)生活水平早已發(fā)生了翻天覆地的變化，所以政府有必要利用現(xiàn)代調(diào)查手段，對國內(nèi)的存量房屋資源現(xiàn)狀、土地開發(fā)利用情況展開調(diào)查，獲取精確的數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫。只有如此，方能預測未來消費者的需求，調(diào)整供給結構。

另外，政府應當發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控和引導職能。很多房地產(chǎn)商缺乏長遠眼光，為了眼前利益盲目開發(fā)，特別是在三、四線城市，對當?shù)氐慕?jīng)濟水平判斷失誤，以致難以獲利，還造成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的無序和混亂。因此，各級政府要把去庫存當作重點工作，科學分析當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展形勢，實行全過程跟蹤監(jiān)管，制定嚴謹?shù)囊?guī)劃，若要開發(fā)項目，需經(jīng)政府批準。

二、完善住房政策制度，充分挖掘市場

（一）完善政策法規(guī)，中央?yún)f(xié)調(diào)地方

作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的作用和現(xiàn)實意義毋庸置疑，但正如前面所述，缺失長期有效的政策，是造成一些城市商品住房庫存過高的主要原因之一。為此，政府應在政策法規(guī)上予以調(diào)整，結合現(xiàn)狀制定可行的政策，并將其徹底落實。政策既要有長期的，又要有短期的，兩者結合靈活使用。因為全國各地經(jīng)濟水平不一，房地產(chǎn)市場具有明顯的分散性和地方性，所以中央政府很難讓一個政策來適用所有地區(qū)，政策制定越細，反而更容易扭曲地方市場。這就要求中央和地方相協(xié)調(diào)，從整體原則和要求上進行規(guī)定，至于細節(jié)則需要各地政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況采取相應的對策。同時，應當防止上下級政策發(fā)生沖突。

解決去庫存問題并不容易，還需合理控制風險底線。我們應當吸取美國幾年前將房產(chǎn)首付降至零的教訓，控制好風險底線，以免重蹈覆轍，比如首付20%。三、四線城市雖然有著大量空置房，但下降空間有限，而一、二線城市的金融風險更為嚴重，有必要采取更可靠的方法和工具開展金融壓力測試。

（二）深入調(diào)查市場，提升供給創(chuàng)新

要想保證政策的可行性和科學性，在當前市場環(huán)境下，必須對市場進行深入調(diào)查。目前，國內(nèi)很多地方政府對土地財政依賴較為嚴重，一旦市場回暖，便開始大規(guī)模供地，實際供地與市場需求嚴重脫節(jié)。地方政府在城市用地管理過程中，要結合市場調(diào)查，建立起相適應的供地機制，提高供地效率。

除了各級政府的引導和調(diào)控，還可以從市場的角度入手研究。現(xiàn)階段，隨著消費者生活水平提升，對購房要求也在提高，除了基本的實用性，通常還會考慮其他諸多因素，比如周圍交通是否便利、醫(yī)療條件如何、教育環(huán)境如何，等等。這些因素都會影響到消費者的購房心理和購房決策，因此，要展開大數(shù)據(jù)調(diào)查，重新定位目標人群，把握消費者的購買心理。應打造優(yōu)秀的房產(chǎn)品牌，利用品牌效應吸引消費者。國內(nèi)很多城市在去庫存過程中，都采取這一對策，取得了良好的效果。比如2016年元旦期間，杭州樓市取得了1096套成交量的佳績。可見，研究市場和消費者，在市場供給方面有所創(chuàng)新，也是去庫存的一個新方向。

三、尋找新的解決思路，促進多方合作

（一）多個行業(yè)合作

房地產(chǎn)業(yè)涉及多個行業(yè)領域，并非純粹的政府調(diào)控、政策引導，或者房地產(chǎn)商降低房價，就能解決樓市的問題。金融機構是多數(shù)房地產(chǎn)商的資金來源，它也受政策影響。隨著政策的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)被限制，銀行等金融機構可能不愿意再為中小房企提供貸款，以致大量爛尾樓出現(xiàn)。對于房地產(chǎn)商而言，一方面要實時了解國家出臺的房地產(chǎn)政策，遵循經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，分析行業(yè)未來發(fā)展趨勢，另一方面要和金融機構保持良好的合作關系，保證有充足的資金來源，可采取風險共擔、利益出讓等方式，吸引金融機構與之合作，使得企業(yè)能夠在市場中存活。而房地產(chǎn)企業(yè)自身也要遵守法律法規(guī)，提高自身信譽，通過合法正當?shù)那啦粩鄶U大規(guī)模，提升自身實力，禁止出現(xiàn)漏稅偷稅等現(xiàn)象。隨著去庫存的深入，必然會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)債務增加、投資率下滑等現(xiàn)象，為解決這些問題，可適當開拓新的投資渠道。

（二）農(nóng)民的市民化

我國的城鎮(zhèn)化建設尚處于起步階段，農(nóng)村人口依然占多數(shù)。近年來，農(nóng)村進城務工者數(shù)量越來越多，但這并不意味著他們已經(jīng)成為城市市民，他們依然是農(nóng)民，離實現(xiàn)市民化還有一段距離。而要想實現(xiàn)市民化，除了戶口制度、教育環(huán)境的改善，農(nóng)民還需具有購房能力。如果在城市連住房需求都無法滿足，談何市民化？城市周邊的農(nóng)民生活較為寬裕，一般也無須進城買房。需考慮的是從經(jīng)濟落后地區(qū)到經(jīng)濟發(fā)達城市打工的農(nóng)民，這些城市的房價往往較高。他們?nèi)羧ト?、四線城市，就業(yè)機會少、工資少，同樣也難以購房。所以政府可以從房價高的三、四線城市著手，將空置房購買下來，降低價格，鼓勵農(nóng)民購買。當然，即便如此，穩(wěn)定的就業(yè)和收入對農(nóng)民來說也極為重要，從這一角度分析，若能夠在立法上保護租房者，出臺更好的政策，農(nóng)民便會自愿進城租房或購房，進而實現(xiàn)市民化。

（三）“互聯(lián)網(wǎng)+”思路

當前，互聯(lián)網(wǎng)非常普及，在各個領域都有著廣泛應用，“互聯(lián)網(wǎng)+”思路也開始在諸多行業(yè)中得到應用。房地產(chǎn)業(yè)作為實體產(chǎn)業(yè)，與互聯(lián)網(wǎng)也有著密切關系，在信息化時代，必須更新理念。比如運用互聯(lián)網(wǎng)信息技術，對市場和消費者人群進行分析研究，在房產(chǎn)供給方面盡量做到公開透明。

四、解決保障房的難題，提高住房質量

（一）創(chuàng)新供給模式，適度減少保障房

我國“十二五”計劃建設3600萬套保障房，但最終結果卻是高達3890萬套。從最初的目的考慮，建保障房是為低收入者提供便利和優(yōu)惠，實際上也確實起到了很大的作用。不過，我們同時也應該認識到，保障房供給過剩現(xiàn)象愈發(fā)明顯，不利于房地產(chǎn)業(yè)的長久發(fā)展。所以在去庫存的過程中，政府采取了一系列措施，今后還應加大力度，繼續(xù)減少保障房的建設。對于某些地方，甚至應該停止保障房建設，地方政府要根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟水平，綜合考慮當?shù)鼐用竦纳娆F(xiàn)狀后，再動工修建保障房，并作為房地產(chǎn)開發(fā)的一部分，以免保障房和商品房都出現(xiàn)庫存過高的情況。另外，政府也可以先回購商品房，將其作為保障房，在緩解商品房庫存過高的同時，也為低收入者提供足夠的保障房。還可探索新的解決思路，比如在農(nóng)村推行宅基地置換城鎮(zhèn)房的政策。

（二）提高住房質量，做好長期準備

政府相關部門要提高商品房交付的質量標準，包括小區(qū)內(nèi)的配套設施要求，加強對施工環(huán)節(jié)質量的監(jiān)管，全面建立開發(fā)商與施工企業(yè)誠信體系。要加快住宅區(qū)基礎設施與配套設施的建設，公交、菜場、學校、社區(qū)醫(yī)院等同步建設、同步交付，特別要重視優(yōu)質教育資源的均等化，增強可居住性。組織開發(fā)商參加同行學習參觀活動，提高市場定位能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、質量監(jiān)管能力、成本控制能力、市場營銷能力等。

房地產(chǎn)去庫存是一項長久的復雜工作，需要做好長期準備，在實踐中不斷探索前進，切忌急功近利。比如當前的爛尾樓現(xiàn)象，有人建議直接將其炸掉，該做法顯然不可取。如果市場機制能夠發(fā)揮作用，政府就不應過度干預；若地方政府能夠解決，則無須中央過多的干涉；盡量做到平穩(wěn)轉型，而并非暴風驟雨式的改革。

五、結束語

房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟發(fā)展影響深遠，庫存過多不利于房地產(chǎn)業(yè)本身的升級，對經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定也極為不利，去庫存是提高經(jīng)濟運行效率的根本舉措。供給側不能適應需求側的變化而適時調(diào)整是導致庫存過高的一個重要原因，所以應當加快供給側結構性改革，加速房地產(chǎn)去庫存。

（作者單位：杭州市房地產(chǎn)經(jīng)濟學會）