雷 禹

(1.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 金融研究所，北京 100028； 2.中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司，北京 100033)

?

農(nóng)民工市民化對(duì)房地產(chǎn)的影響

雷 禹1,2

(1.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 金融研究所，北京 100028； 2.中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司，北京 100033)

化解房地產(chǎn)庫(kù)存是2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一，農(nóng)民工作為中央政府?dāng)U大住房總需求的目標(biāo)群體，釋放其住房需求對(duì)化解庫(kù)存壓力、緩解開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流短缺、調(diào)節(jié)庫(kù)存結(jié)構(gòu)性過(guò)剩等方面有積極作用。但農(nóng)民工市民化在化解高庫(kù)存時(shí)會(huì)帶來(lái)改變房地產(chǎn)供需鏈條、可能引發(fā)新一輪地產(chǎn)擴(kuò)張、延緩城市轉(zhuǎn)型、農(nóng)民工融資能力有限影響去庫(kù)存效果等問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。因而，針對(duì)農(nóng)民工市民化，政府應(yīng)采取更加溫和的刺激方案、擴(kuò)大農(nóng)民工就業(yè)、成立專(zhuān)門(mén)提供住房金融服務(wù)的政策性金融機(jī)構(gòu)、利用互聯(lián)網(wǎng)金融方式等措施化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

去庫(kù)存；農(nóng)民工市民化；結(jié)構(gòu)性過(guò)剩；房地產(chǎn)供需鏈條

一、農(nóng)民工市民化成為去庫(kù)存的重要途徑

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年12月底全國(guó)商品房待售面積達(dá)到7.2億m2，考慮到全國(guó)商品房在建未售面積和待開(kāi)工面積，全國(guó)房地產(chǎn)整體庫(kù)存大約為63億m2[1]，而2015年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積共計(jì)12.8億m2。按照每年5%的銷(xiāo)售面積增速進(jìn)行假設(shè)，完全消化63億m2的庫(kù)存需要4.31年。當(dāng)前房地產(chǎn)的高庫(kù)存對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、金融系統(tǒng)穩(wěn)定、地方財(cái)政收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整都造成了不利影響[2]。2015年12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增長(zhǎng)僅為1.0%，而近10年房地產(chǎn)投資增速平均在20%以上，房地產(chǎn)投資增速的迅速下滑是經(jīng)濟(jì)下行承受的主要壓力。

從2014年下半年開(kāi)始，中央陸續(xù)出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，在寬松的貨幣政策配合下，以一二線城市為代表的市場(chǎng)率先企穩(wěn)轉(zhuǎn)暖，但對(duì)三四線城市市場(chǎng)的刺激效果非常有限，需求持續(xù)疲軟，導(dǎo)致2015年房地產(chǎn)整體庫(kù)存達(dá)到歷史新高。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”作為2016年的五大任務(wù)之一，并提出通過(guò)加快農(nóng)民工市民化、擴(kuò)大有效需求、打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度。中央將農(nóng)民工市民化作為去庫(kù)存的主要路徑，正是因?yàn)閾碛旋嫶笕丝诨鶖?shù)的農(nóng)民工蘊(yùn)含著巨大的內(nèi)需潛力，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求群體。一方面，農(nóng)民工常年在城市務(wù)工，城市是他們的主要生活和工作的場(chǎng)所，他們對(duì)住房有較大的需求[3]；另一方面，新生代農(nóng)民工出生和成長(zhǎng)在城市，受教育程度較高，他們渴望融入城市和共享城市文明發(fā)展成果，在城市中安家立業(yè)是新生代農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)定居城市的共同訴求[4]。以激發(fā)農(nóng)民工群體的住房需求作為化解庫(kù)存的著力點(diǎn)，引導(dǎo)潛在需求進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、農(nóng)民工市民化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的積極影響

(一)激活需求側(cè)、化解高庫(kù)存

2012年，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到32.9 m2，我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)已經(jīng)超過(guò)1套，說(shuō)明城市人口的購(gòu)房需求已接近飽和狀態(tài)。在此背景下，化解房地產(chǎn)的高庫(kù)存，必須從需求側(cè)著手，深度挖掘住房新需求，擁有2.7億人口的農(nóng)民工群體是需求側(cè)的重要發(fā)力點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2015年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》，全國(guó)共有2.77億農(nóng)民工，其中外出農(nóng)民工達(dá)到1.69億。相對(duì)于本地農(nóng)民工，外地農(nóng)民工長(zhǎng)年遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，更加渴望擁有固定的生活居所，外出農(nóng)民工的住房意愿更強(qiáng)。按照城鎮(zhèn)人均住房面積32.9 m2計(jì)算，1.69億外出農(nóng)民工的潛在住房需求可以達(dá)到55.6億m2。外出農(nóng)民工擁有自有住房的意愿在逐年提高，例如2012年租賃住房的農(nóng)民工數(shù)量占外出農(nóng)民工的比例為33.2%，2015年比例上升至37%，務(wù)工地自購(gòu)房的比例從0.6%上升到1.3%，而住在單位宿舍的比例從32.3%下降到28.7%(表1)。從數(shù)據(jù)的變化可以看出越來(lái)越多的外出農(nóng)民工選擇自己租房或購(gòu)房來(lái)改善居住條件。總體而言，外出農(nóng)民工有較強(qiáng)的改善居住條件意愿，但由于收入、房?jī)r(jià)、租金水平和戶籍等多方面因素的限制[5]，外出農(nóng)民工租房和購(gòu)房的比例上升緩慢，即農(nóng)民工的住房改善意愿無(wú)法有效轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)力。中央政府通過(guò)宏觀部署將農(nóng)民工市民化作為去庫(kù)存的主要途徑，正是試圖通過(guò)政策“組合拳”，激活需求側(cè)，將農(nóng)民工的住房意愿轉(zhuǎn)化為真實(shí)的市場(chǎng)需求。

表1 外出農(nóng)民工居住狀況 %

數(shù)據(jù)來(lái)源：《2015年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》。

(二)緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈，防范違約風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了2014年的整體低迷和2015年的深度調(diào)整，在連續(xù)的維穩(wěn)政策出臺(tái)后，庫(kù)存水平仍處于歷史高位，庫(kù)存的積壓不僅使開(kāi)發(fā)商背負(fù)較高的財(cái)務(wù)成本，資金鏈緊張，而且影響在建和新建項(xiàng)目資金的到位情況，使開(kāi)發(fā)商面臨償還債務(wù)和按期交房的雙重違約風(fēng)險(xiǎn)，高庫(kù)存的壓力下，整個(gè)金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都存在較大風(fēng)險(xiǎn)隱患[6-7]。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式是利用高財(cái)務(wù)杠桿撬動(dòng)資金進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)，這種高杠桿的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售資金的依賴程度較高[8]，銷(xiāo)售資金是企業(yè)對(duì)外融資以外補(bǔ)充現(xiàn)金流的唯一有效方式。另外，銷(xiāo)售周期也對(duì)資金鏈有較大影響，銷(xiāo)售周期的拉長(zhǎng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流不足，財(cái)務(wù)成本增加。

銷(xiāo)售疲軟、庫(kù)存積壓加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。防范系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也是中央促進(jìn)農(nóng)民工市民化的重要目的。為擴(kuò)大農(nóng)民工市民化去庫(kù)存的效果，中央和地方政府已經(jīng)發(fā)布一系列的農(nóng)民工市民化和去庫(kù)存的配套政策，如降低購(gòu)房或租房的門(mén)檻、交易成本和相關(guān)的戶籍措施等[9]。政策的出臺(tái)將會(huì)刺激部分潛在需求入市，對(duì)去庫(kù)存有較大的促進(jìn)作用，緩解開(kāi)發(fā)商資金緊張，緩釋行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)調(diào)節(jié)庫(kù)存結(jié)構(gòu)性過(guò)剩

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存的現(xiàn)狀是結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，區(qū)域間的差異呈現(xiàn)明顯擴(kuò)大的趨勢(shì)，庫(kù)存壓力較大的是三四線城市，這些城市住房供應(yīng)過(guò)剩，需求下滑，仍有大量新建和在建項(xiàng)目，而一線及部分熱點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、人口持續(xù)流入、需求穩(wěn)定，庫(kù)存壓力較小。庫(kù)存在城市間的兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重，一線城市在保持限購(gòu)政策的情況下，仍是供不應(yīng)求，三四線城市即使取消限購(gòu)，對(duì)需求的刺激效果仍非常有限。

根據(jù)外出農(nóng)民工流向分布情況(表2)，直轄市的農(nóng)民工流入人數(shù)只占外出農(nóng)民工的8.6%，省會(huì)城市為22.6%，地級(jí)市和小城鎮(zhèn)的外出農(nóng)民工人口達(dá)到1.15億人，占外出農(nóng)民工總數(shù)的68.4%，即三四線城市是外出農(nóng)民工的主要流入地。庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市的住房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，外出農(nóng)民工的住房需求在三四線城市更容易滿足。在宏觀政策的引導(dǎo)下，農(nóng)民工群體在主要流入地落戶置業(yè)，減輕流入地的庫(kù)存壓力，可以平衡我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域化差異，有利于改善庫(kù)存結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題。

表2 外出農(nóng)民工流向地區(qū)分布及構(gòu)成

數(shù)據(jù)來(lái)源：《2015年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》。

三、潛在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)

(一)房地產(chǎn)供需鏈條的變化導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)更加集中

在農(nóng)民工成為市場(chǎng)主要需求群體前，房地產(chǎn)供需鏈條如圖1所示，擁有開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)商是供需鏈條的最核心環(huán)節(jié)，一方面開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，承建商通過(guò)競(jìng)標(biāo)獲得承包合同后雇傭工人進(jìn)行工程建設(shè)，農(nóng)民工是項(xiàng)目施工建設(shè)的主要人員，也是供給端的終端；另一方面開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目達(dá)到出售條件后，委托銷(xiāo)售商進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售，此時(shí)農(nóng)民工并沒(méi)有成為市場(chǎng)需求主體，購(gòu)房群體以城市人口居多，購(gòu)房者是需求端的終端。而當(dāng)農(nóng)民工成為庫(kù)存積壓地的主要住房需求群體后，房地產(chǎn)供需鏈條則變成了一個(gè)閉環(huán)運(yùn)行(圖2)，農(nóng)民工不僅與承建商存在雇傭關(guān)系，是房屋的實(shí)際建造者，而且與銷(xiāo)售商之間是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，是住房的最終消費(fèi)者。在農(nóng)民工成為化解庫(kù)存的主要力量后，農(nóng)民工是供需鏈條上供給端和需求端的終端，農(nóng)民工對(duì)房地產(chǎn)的供給和需求兩端都發(fā)揮著不可替代的作用。

圖1 房地產(chǎn)供需鏈條現(xiàn)狀

圖2 農(nóng)民工市民化后房地產(chǎn)供需鏈條

房地產(chǎn)供需鏈條成為閉環(huán)運(yùn)行后，將使整個(gè)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)更加集中，更易于爆發(fā)。首先是農(nóng)民工就業(yè)、收入與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展互相依賴程度更高。一方面，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)是農(nóng)民工就業(yè)的主要領(lǐng)域。根據(jù)農(nóng)民工就業(yè)分布，2015年僅在建筑業(yè)就業(yè)的農(nóng)民工數(shù)量就達(dá)到全部農(nóng)民工人數(shù)的21.1%(表3)。建筑業(yè)是與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的行業(yè)，而建筑材料的生產(chǎn)(制造業(yè))、材料運(yùn)輸與倉(cāng)儲(chǔ)(交通運(yùn)輸業(yè))、居民服務(wù)、修理等都是房地產(chǎn)的上下游行業(yè)，制造業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)也是農(nóng)民工主要的就業(yè)領(lǐng)域，分別達(dá)到31.1%和6.4%。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度、是否能夠持續(xù)發(fā)展的決定因素是農(nóng)民工的住房需求，在城市人口購(gòu)房需求已接近飽和的背景下，農(nóng)民工群體成為住房的主要需求者，只有在農(nóng)民工的整體住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)的條件下，才能保證房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)運(yùn)行。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)完全成為一個(gè)封閉運(yùn)行的系統(tǒng)，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法分散，主要集中于開(kāi)發(fā)商與農(nóng)民工并相互依存。

其次，房地產(chǎn)供需鏈條的變化導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性和擴(kuò)大效應(yīng)。供需鏈條上任何環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)暴露，會(huì)通過(guò)鏈條的循環(huán)運(yùn)行傳導(dǎo)到整個(gè)系統(tǒng)，影響鏈條的每個(gè)要素，并經(jīng)過(guò)反復(fù)循環(huán)產(chǎn)生擴(kuò)大效應(yīng)。因?yàn)楣┬桄湕l中每個(gè)環(huán)節(jié)互相聯(lián)系，而且每一環(huán)節(jié)只與供需鏈條的因素發(fā)生關(guān)系，導(dǎo)致外界難以干涉，這意味著房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)被完全置于供需鏈條內(nèi)部，風(fēng)險(xiǎn)在供需鏈條上易于傳導(dǎo)和擴(kuò)大。

最后，循環(huán)的供需鏈條形成后，農(nóng)民工的就業(yè)選擇將處于更被動(dòng)的地位。支付能力有限的農(nóng)民工在購(gòu)買(mǎi)住房后，需要有穩(wěn)定的收入來(lái)償還銀行貸款[10]。一方面，房貸壓力使農(nóng)民工難以承受摩擦性失業(yè)的高成本；另一方面，農(nóng)民工受教育程度較低、就業(yè)范圍受限，償還銀行貸款更壓縮了其進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)、提高就業(yè)技能等再教育費(fèi)用的支出，導(dǎo)致農(nóng)民工改善就業(yè)的渠道受阻。

表3 農(nóng)民工就業(yè)分布 %

數(shù)據(jù)來(lái)源：《2015年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》。

(二)引發(fā)新一輪地產(chǎn)擴(kuò)張

在政府的推動(dòng)下，農(nóng)民工的住房需求全面釋放，房地產(chǎn)企業(yè)借此擺脫了資金困境，并很可能在農(nóng)民工市民化的浪潮下進(jìn)行新一輪的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擴(kuò)張。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式就是充分利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行項(xiàng)目的持續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在政策刺激和需求持續(xù)釋放的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張是獲取利潤(rùn)最大化的理性選擇。更重要的是，房地產(chǎn)供需鏈條的改變，限制了房地產(chǎn)的調(diào)控手段，一旦對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀政策調(diào)控，控制行業(yè)過(guò)度發(fā)展和擴(kuò)張，政策的施壓會(huì)經(jīng)過(guò)供需鏈條的傳導(dǎo)對(duì)農(nóng)民工的就業(yè)和提高收入產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而又遏制了住房需求，如此反復(fù)，進(jìn)入惡性循環(huán)。即任何關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)的政策，最終都會(huì)傳導(dǎo)至農(nóng)民工，不利于農(nóng)民工的就業(yè)和收入水平，并且這種傳導(dǎo)伴隨著放大效應(yīng)，出于維護(hù)農(nóng)民工利益和社會(huì)穩(wěn)定的考慮，利空房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控很可能無(wú)法實(shí)施。這為開(kāi)發(fā)商在投資決策上排除了政策的不確定風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)更加激進(jìn)地加大投入和項(xiàng)目擴(kuò)張[11]。

也就是說(shuō)，房地產(chǎn)供需鏈條的改變導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)與農(nóng)民工的利益趨于一致且相互依存，任何一方的不利因素均會(huì)對(duì)另一方產(chǎn)生負(fù)面影響。利空房地產(chǎn)行業(yè)的政策必然通過(guò)供需鏈條傳導(dǎo)至農(nóng)民工，農(nóng)民工的利益屬于宏觀政策制定的考量范圍，任何調(diào)控政策最終對(duì)農(nóng)民工都將產(chǎn)生消極影響，從而限制了政策調(diào)控的空間。

(三)導(dǎo)致城市發(fā)展轉(zhuǎn)型陷入困境

三四線城市是主要的庫(kù)存積壓地區(qū)，這些城市的經(jīng)濟(jì)比較落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)有較大的依賴，城市的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都面臨轉(zhuǎn)型和升級(jí)的要求。而如果房地產(chǎn)市場(chǎng)因農(nóng)民工市民化而復(fù)蘇，甚至引發(fā)新一輪的擴(kuò)張，勢(shì)必會(huì)加大這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴，再次走回原有的發(fā)展道路。由房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能還會(huì)影響地方政府支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決策和促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的決心。

在供需鏈條改變的背景下，三四線城市在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的道路上會(huì)遇到更大的阻力和障礙，轉(zhuǎn)型對(duì)房地產(chǎn)的影響會(huì)傳導(dǎo)至農(nóng)民工，還會(huì)影響整個(gè)金融系統(tǒng)穩(wěn)定。主要體現(xiàn)在：農(nóng)民工的受教育程度較低，在勞動(dòng)力市場(chǎng)中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力；多就業(yè)于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)(表3)，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)是外出農(nóng)民工的主要就業(yè)行業(yè)，經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)不利于農(nóng)民工就業(yè)；出于房貸壓力，農(nóng)民工在再教育和培訓(xùn)方面的支出有限，影響了其就業(yè)選擇；支付能力有限的農(nóng)民工，借助銀行按揭貸款購(gòu)買(mǎi)住房是其主要的支付方式，通過(guò)按揭貸款滿足住房需求的農(nóng)民工需要有穩(wěn)定的收入來(lái)源以償還貸款，大規(guī)模的農(nóng)民工市民化化解庫(kù)存導(dǎo)致農(nóng)民工的就業(yè)與當(dāng)?shù)亟鹑诜€(wěn)定高度相關(guān)。在這種情況下，當(dāng)?shù)卣萑氤鞘邪l(fā)展轉(zhuǎn)型的困境：如果推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)和農(nóng)民工就業(yè)受到影響，金融系統(tǒng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)暴露，不利于社會(huì)穩(wěn)定；保持現(xiàn)有的發(fā)展結(jié)構(gòu)和模式，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入等方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴較大，這種發(fā)展模式不具有可持續(xù)性。

(四)農(nóng)民工融資能力有限影響去庫(kù)存效果

首先，農(nóng)民工收入較低，難以承受城市住房?jī)r(jià)格。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年農(nóng)民工人均月收入僅為3 072元，遠(yuǎn)低于城鎮(zhèn)居民的平均收入4 697元/月，2015年全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 6 793元/m2，按照城鎮(zhèn)人均住房面積計(jì)算，對(duì)于農(nóng)民工群體而言，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到9.1倍。與城市居民的收入相比，農(nóng)民工要承受更大的購(gòu)房資金壓力[12]。

其次，農(nóng)民工工作流動(dòng)性大、收入不穩(wěn)定、征信記錄缺失，難以獲取商業(yè)銀行的貸款支持。一方面，由于求職途徑狹窄、勞動(dòng)合同缺失、勞資關(guān)系不確定等因素造成農(nóng)民工與用工單位雇傭關(guān)系不穩(wěn)定。農(nóng)民工被拖欠工資也是風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源之一，《2015年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示，2015年被拖欠工資的農(nóng)民工比例為1%，同比增加0.2%，被拖欠工資的農(nóng)民工平均被拖欠9 788元，增長(zhǎng)2.9%。另一方面，根據(jù)中國(guó)人民銀行征信中心的《征信系統(tǒng)建設(shè)運(yùn)行報(bào)告》，我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)只為3.5億人記錄了信貸數(shù)據(jù)，這意味著我國(guó)征信記錄覆蓋面較窄，農(nóng)民工群體的征信數(shù)據(jù)處于缺失狀態(tài)，導(dǎo)致商業(yè)銀行難以評(píng)估農(nóng)民工貸款的總體風(fēng)險(xiǎn)。

最后，農(nóng)民工融資缺乏必要的抵押擔(dān)保物[13]。一方面，農(nóng)民工自有資產(chǎn)能作為抵押擔(dān)保物的非常有限，而且抵押擔(dān)保物的價(jià)值與住房貸款需要的額度相差較大，難以滿足貸款的需求。對(duì)于商業(yè)銀行而言，農(nóng)民工提供的抵押擔(dān)保物品變現(xiàn)能力弱，處置成本較高，實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)值。另一方面，由于農(nóng)民工生活和工作的流動(dòng)性，導(dǎo)致第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)民工提供融資擔(dān)保服務(wù)時(shí)需要面對(duì)更嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)、道德風(fēng)險(xiǎn)和不確定性風(fēng)險(xiǎn)，從而降低了第三方機(jī)構(gòu)提供融資擔(dān)保的積極性，農(nóng)民工向第三方尋求融資擔(dān)保存在較大困難。

商業(yè)銀行是傳統(tǒng)金融渠道中成本最低的融資方式，群體的特殊性導(dǎo)致農(nóng)民工的融資能力較弱，使其難以從商業(yè)銀行的渠道獲取融資支持。對(duì)于支付能力有限的農(nóng)民工，在缺少金融支持的條件下，購(gòu)買(mǎi)城市住房需要面臨巨大的支付壓力，農(nóng)民工的融資能力直接影響去庫(kù)存政策的實(shí)施效果。突破已有的金融信貸限制，針對(duì)農(nóng)民工群體提供專(zhuān)門(mén)的住房金融服務(wù)，是去庫(kù)存背景下亟待破解的難題。

四、對(duì)策與建議

(一)溫和刺激，避免農(nóng)民工成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)需求

循環(huán)的房地產(chǎn)供需鏈條是引發(fā)上述潛在風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，而農(nóng)民工成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)需求是供需鏈條改變的關(guān)鍵?，F(xiàn)階段，化解樓市庫(kù)存、刺激需求和投資是房地產(chǎn)政策的主要目標(biāo)，在達(dá)到化解高庫(kù)存、幫助部分房地產(chǎn)企業(yè)走出現(xiàn)金流危機(jī)目的的同時(shí)，還應(yīng)避免因農(nóng)民工市民化而大規(guī)模地推動(dòng)農(nóng)民工入市將房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)銀行體系置于更大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)中，這種系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)比高庫(kù)存對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的危害更大。建議采取溫和刺激以及制定更具針對(duì)性的政策的方式，促進(jìn)農(nóng)民工群體中住房意愿和支付能力較強(qiáng)的需求者入市，使農(nóng)民工成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的合理部分。應(yīng)避免通過(guò)政策的強(qiáng)刺激，導(dǎo)致市場(chǎng)“矯枉過(guò)正”，引致大量農(nóng)民工進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)新一輪的地產(chǎn)繁榮，防范農(nóng)民工住房需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)、房地產(chǎn)供需鏈條改變引致的潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素應(yīng)該納入政策的考量范圍。

(二)擴(kuò)大農(nóng)民工就業(yè)，以就業(yè)促需求、去庫(kù)存

農(nóng)民工市民化是化解庫(kù)存的重要途徑，擴(kuò)大就業(yè)則是推進(jìn)市民化的根本之策，化解庫(kù)存應(yīng)該回歸到擴(kuò)大農(nóng)民工就業(yè)上。擴(kuò)大農(nóng)民工就業(yè)可以從兩個(gè)維度著手，一是提高農(nóng)民工整體就業(yè)率，穩(wěn)定的就業(yè)與收入來(lái)源是購(gòu)買(mǎi)與租用住房的基本前提[14]，穩(wěn)定的就業(yè)才能保證住房需求轉(zhuǎn)換成真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，尤其是通過(guò)銀行貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房的農(nóng)民工，長(zhǎng)期穩(wěn)定的就業(yè)是還款的保障。二是擴(kuò)大農(nóng)民工的就業(yè)領(lǐng)域，避免就業(yè)過(guò)于集中在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)?；诜康禺a(chǎn)供需鏈條的分析，一旦農(nóng)民工就業(yè)集中在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，就會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民工就業(yè)和收入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度依賴，不利于防范閉環(huán)供需鏈條引起的潛在風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，擴(kuò)大農(nóng)民工就業(yè)是化解庫(kù)存的重點(diǎn)，以就業(yè)促進(jìn)需求、去庫(kù)存是更有效、更穩(wěn)健的刺激方式。

(三)成立專(zhuān)門(mén)提供住房金融服務(wù)的政策性金融機(jī)構(gòu)

在已有的商業(yè)銀行的體制下，農(nóng)民工的融資能力難以達(dá)到商業(yè)銀行的信貸標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)純市場(chǎng)化手段和商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)提高對(duì)農(nóng)民工的金融支持存在較大的難度，商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)目標(biāo)追求安全性、流動(dòng)性、盈利性，這使得商業(yè)銀行從事住房金融業(yè)務(wù)有較大的局限性。只有成立政策性住房金融機(jī)構(gòu)，以政策手段支持農(nóng)民工購(gòu)房才是有效的方式。政策性金融機(jī)構(gòu)可以彌補(bǔ)商業(yè)性住宅金融的不足，尤其在市場(chǎng)低迷的情況下，政策性金融能夠有效穩(wěn)定市場(chǎng)，提供流動(dòng)性支持。政策性住房金融機(jī)構(gòu)是借助財(cái)政支持和以債券融資作為主要資金來(lái)源，不以利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)目的，在住房領(lǐng)域從事政策性融資活動(dòng)。包括農(nóng)民工在內(nèi)的中低收入群體是政策性住房金融機(jī)構(gòu)的主要服務(wù)對(duì)象，政策性住房金融機(jī)構(gòu)可以在信貸審批標(biāo)準(zhǔn)、償還方式、償還期限、貸款利率、融資擔(dān)保等方面向農(nóng)民工群體提供優(yōu)惠的金融服務(wù)，多手段地支持農(nóng)民工購(gòu)房。

(四)利用互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)新方式促進(jìn)農(nóng)民工購(gòu)房

2015年中央和地方政府出臺(tái)了多項(xiàng)關(guān)于眾籌的政策制度，如《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》《國(guó)務(wù)院關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》和《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》等文件，表示監(jiān)管層對(duì)互聯(lián)網(wǎng)眾籌發(fā)揮普惠金融作用持肯定的態(tài)度，支持和鼓勵(lì)眾籌的創(chuàng)新發(fā)展。眾籌模式的普惠金融意義對(duì)服務(wù)中低收入者尤其是農(nóng)民工群體有重要的啟示作用。房地產(chǎn)眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)金融的一種形式，是互聯(lián)網(wǎng)眾籌在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用。要利用互聯(lián)網(wǎng)眾籌的大眾籌資、低投資門(mén)檻和低交易成本特點(diǎn)，在眾籌平臺(tái)集合大眾資金參與房地產(chǎn)消費(fèi)和投資，降低房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的門(mén)檻，為中低收入者實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的愿望，從而使房地產(chǎn)消費(fèi)和投資更加平民化。在房地產(chǎn)眾籌中，開(kāi)發(fā)商提供房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，眾籌成功后可以獲得眾籌融資資金并提前鎖定住房消費(fèi)者，因此降低了融資成本和銷(xiāo)售費(fèi)用，眾籌產(chǎn)品約定開(kāi)發(fā)商將總體成本減少體現(xiàn)在總售價(jià)的下降，消費(fèi)者參與房地產(chǎn)眾籌投資不僅可以擁有優(yōu)惠購(gòu)房的權(quán)利，同時(shí)也節(jié)約了購(gòu)房的交易成本[15]。房地產(chǎn)眾籌可以成為促進(jìn)農(nóng)民工購(gòu)房、降低購(gòu)房門(mén)檻的一種創(chuàng)新嘗試。

[1] 宋慧芳.城鎮(zhèn)化能否有效去庫(kù)存[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息，2016(1):.46-49.

[2] 閆先東，胡新杰.房地產(chǎn)去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)[J].中國(guó)金融，2016(5):67-68.

[3] 馬敏達(dá)，聶小龍，曹小琳.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實(shí)驗(yàn)區(qū)農(nóng)民工的住房券研究[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué))，2014(10)：52-58.

[4] 張斐.新生代農(nóng)民工市民化現(xiàn)狀及影響因素分析[J].人口研究，2011(6):100-109.

[5] 高宜新，劉海鑫，李騰娟.農(nóng)民工市民化的社會(huì)管理制度探析[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué))，2013(1)：76-80.

[6] 馬莉，王爽，羅麗君.房地產(chǎn)去庫(kù)存與金融風(fēng)險(xiǎn)分析[J].中國(guó)市場(chǎng)，2016(12):137-138.

[7] 倪鵬飛.樓市去庫(kù)存的目標(biāo)原則與路徑[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2015-12-11(8).

[8] 姜松.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法前沿動(dòng)態(tài)及其應(yīng)用研究[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué))，2015(11)：47-56.

[9] 廖英敏.解決農(nóng)民工住房是推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的必由之路[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué))，2011(7)：1-5.

[10]任興洲，廖英敏，劉衛(wèi)民.適合農(nóng)民工特點(diǎn)的住房供應(yīng)體系[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué))，2011(10)：1-5.

[11]王繼東，于洋.我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)性與市場(chǎng)集中度關(guān)系的研究[J].煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，2012(4)：100-105.

[12]馬光遠(yuǎn).農(nóng)民工救不了房地產(chǎn)[J].中國(guó)工人，2016(2)：56-57.

[13]謝逸楓.農(nóng)民工進(jìn)城“去庫(kù)存”要打“組合拳”[J].新產(chǎn)經(jīng)，2016(1):39-41.

[14]黃華繼，王絮.基于經(jīng)濟(jì)因素影響安徽省房?jī)r(jià)的實(shí)證研究[J].重慶三峽學(xué)院學(xué)報(bào)，2015(1)：40-43.

[15]雷禹，陳文.我國(guó)房地產(chǎn)眾籌研究——平安好房網(wǎng)眾籌模式分析[J].新金融，2015(3):22-25.

(責(zé)任編輯 魏艷君)

Study of the Influence of Migrant Workers’Citizenization on Real Estate

LEI Yu1,2

(1.Institute of Finance and Banking， Chinese Academy of Social Sciences， Beijing 100028, China;2.China Huarong Asset Management Co.LTD, Beijing 100033,China)

Real estate destocking is one of the five tasks of economic and social development in 2016.Migrant workers,as the target group of the government’s expansion of overall housing demand,can help to resolve the inventory pressure, relieve developers’ cash flow, and adjustthe structural excess inventory. But the migrant workers’resolution of the inventory pressure may change the real estate supply chain,trigger a new round of real estate expansion, and slow city transformation. In addition,the limited financing abilityof migrantworkers may influence the effectiveness of destocking. In response to these potential risks of migrant workers’ citizenization, the government should adopt a moderate stimulation policy and expandmigrant workersemployment, set up policy-oriented specialized financial institutions providing housing financial services, and make use of the Internet financing to resolve inventory.

destocking;migrant workers’ citizenization; structural surplus;the real estate supply and demand chain

2016-02-20

雷禹(1986—)，博士，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所博士后，中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司博士后科研工作站博士后，研究方向：房地產(chǎn)金融。

雷禹.農(nóng)民工市民化對(duì)房地產(chǎn)的影響[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué))，2016(10):53-59.

format：LEI Yu.Study of the Influence of Migrant Workers’ Citizenization on Real Estate [J].Journal of Chongqing University of Technology(Social Science)，2016(10):53-59.

10.3969/j.issn.1674-8425(s).2016.10.008

F202

A

1674-8425(2016)10-0053-07