鄭生欽， 司紅運， 賀 慶

基于BOT模式的養(yǎng)老社區(qū)項目特許期決策

鄭生欽， 司紅運， 賀 慶

（山東建筑大學 管理工程學院，山東 濟南 250101）

作為符合我國現(xiàn)實國情而又存在巨大市場需求的新型產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展面臨諸多難題。采用BOT模式建設養(yǎng)老社區(qū)項目，既可以解決土地難題，緩解資金壓力，同時又能夠促進養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展，然而不合理的特許期設定將會導致政府補貼負擔過重或者投資者無法達到預期的收益水平，進而導致項目失敗?；诖?，文章擬從政府的視角，分析養(yǎng)老社區(qū)BOT項目運作流程及特許期決策的影響因素，基于利益相關(guān)者風險分擔的原則構(gòu)建特許期決策數(shù)理模型。結(jié)合濟南市日月潭養(yǎng)老社區(qū)項目的案例數(shù)據(jù)，運用水晶球軟件（Crystal Ball）和蒙特卡羅模擬方法對所構(gòu)建模型進行模擬驗證，結(jié)果表明：運用該模型測算特許期，結(jié)果客觀合理，可操作性強，能夠為養(yǎng)老社區(qū)BOT項目特許期的確定提供決策參考。

養(yǎng)老社區(qū)； BOT； 特許期； 蒙特卡羅

按照國際上關(guān)于老齡化社會的定義，中國在20世紀末就已經(jīng)進入老齡化社會，且老年人口數(shù)仍以每年2.3%的速度向上攀升［1］。根據(jù)《2015中國家庭發(fā)展報告》顯示，2050年我國老年人口數(shù)量將達到峰值，總量超過4億，屆時每三人中就有一個老年人?！八亩弧奔彝ソY(jié)構(gòu)模式變遷和縮微化導致傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老壓力加大，大力發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)服務養(yǎng)老，推動養(yǎng)老服務社會化勢在必行。

BOT（Build-Opera-Transfer）是指由政府部門通過特許協(xié)議授權(quán)項目發(fā)起方組建項目公司，由項目公司負責投資融資、建設項目，在特許協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)運營項目及其相關(guān)產(chǎn)品與服務，進而回收投資并賺取利潤，在特許期滿后將項目無償交于政府接管［2］。2015年2月3日，民政部頒發(fā)的《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的實施意見》中指出，支持采取股份制、股份合作制、PPP（Public-Private Partnerships，包括 BOT、PFI、BT在內(nèi)）等模式建設發(fā)展養(yǎng)老機構(gòu)；鼓勵社會力量舉辦規(guī)?；?、連鎖化的養(yǎng)老機構(gòu)，鼓勵養(yǎng)老機構(gòu)跨區(qū)聯(lián)合、資源共享，發(fā)展異地互動養(yǎng)老，推動形成一批具有較強競爭力的養(yǎng)老機構(gòu)［3］。

早在2005年，楊暢［4］便提出采用BOT融資模式建設老年公寓，因其可以減輕政府財政負擔，提高企業(yè)經(jīng)營效率，增長資本增值能力，降低參與各方的風險；并對BOT建設老年公寓的基本框架進行了設想。江生忠等［5］通過BOT模式、REITs、信托方式等投資方式的對比，認為民間資本憑借養(yǎng)老事業(yè)的準公共產(chǎn)品性質(zhì)、政策支持及巨大的市場需求，采用BOT模式建立社會福利性較強的養(yǎng)老機構(gòu)，一方面在政策支持特許經(jīng)營下能夠獲得可觀利潤，另一方面可以提高地區(qū)中低端養(yǎng)老水平，從而獲得良好的社會收益及溢出效應；并構(gòu)建了養(yǎng)老地產(chǎn)項目BOT模式流程框架。張敬岳［6］認為我國養(yǎng)老地產(chǎn)才剛剛起步，尚處于引入探索和初步發(fā)展階段，存在資金需求量大、土地成本高昂等問題，如果沒有政府的支持，項目后期很難進行資金周轉(zhuǎn)。李珊［7］從養(yǎng)老地產(chǎn)運營入手，借鑒臺灣養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式及經(jīng)驗，提出建立BOT運行框架，將政府、開發(fā)商、養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)服務機構(gòu)、保險機構(gòu)等多個主體納入到框架體系下，以期充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，為養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展貢獻各自的力量。李海燕［8］結(jié)合國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展過程中面臨的難題，對BOT模式在養(yǎng)老社區(qū)中的適應性進行了分析，結(jié)果表明采用BOT模式建設養(yǎng)老社區(qū)項目，既可以解決土地難題，緩解養(yǎng)老設施建設資金壓力，同時能夠培育市場扶持行業(yè)的發(fā)展。

以上學者從多個視角論述了養(yǎng)老社區(qū)項目運用BOT模式的適用性以及其獨特優(yōu)勢，同時也針對項目運用BOT模式的流程與框架進行了分析，但是忽視了我國養(yǎng)老社區(qū)項目的投資開發(fā)尚屬探索初期，投資巨大，風險甚高，在BOT運作模式下不合理的特許期決策將使得項目公司獲得高額利潤或者無法實現(xiàn)預期收益，進而導致項目失敗，甚至引發(fā)群體性事件［9］。在養(yǎng)老社區(qū)項目簽訂特許權(quán)協(xié)議階段，特許期的確定尤為重要。在過去的BOT項目中，政府和項目公司僅根據(jù)相似案例經(jīng)驗和簡單的財務評估結(jié)果來確定特許期，忽略地區(qū)間思想觀念、人口構(gòu)成、經(jīng)濟水平、技術(shù)水平等差異對特許期決策的影響。因此，尋求合理的計算方法確定養(yǎng)老社區(qū)BOT項目的特許期，對其成功運作與推廣有重要意義。

文章擬從政府的視角出發(fā)，首先對養(yǎng)老社區(qū)BOT項目的運作流程進行分析，然后通過文獻研讀與專家訪問總結(jié)養(yǎng)老社區(qū)BOT項目特許期決策的影響因素，針對項目背景信息與特點將影響因素歸納為確定性和不確定性兩類，考慮到政府和項目公司間風險的公平分擔，結(jié)合工程經(jīng)濟學原理構(gòu)建特許期決策模型。此外，文章借用濟南市日月潭養(yǎng)老社區(qū)項目的案例數(shù)據(jù)，運用水晶球軟件（Crystal Ball）對該項目每年的凈現(xiàn)值與累計概率進行蒙特卡羅模擬，對所構(gòu)建模型的操作過程及其合理性進行了驗證，從而為政府和項目公司運作養(yǎng)老社區(qū)BOT項目提供決策參考。

1 BOT模式下養(yǎng)老社區(qū)項目運作流程分析

結(jié)合養(yǎng)老社區(qū)與BOT模式的內(nèi)涵，文章將養(yǎng)老社區(qū)項目的BOT模式定義為：大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或保險公司、基金管理公司等單獨或聯(lián)合發(fā)起養(yǎng)老社區(qū)項目，之后由政府對養(yǎng)老社區(qū)項目進行立項、土地運作，并與項目發(fā)起方組建的項目公司簽訂特許權(quán)協(xié)議，協(xié)議中雙方約定在一定的期限內(nèi)，項目公司負責項目的投資、融資、建設、運營和維護，進而回收投資并賺取利潤，同時政府部門擁有對養(yǎng)老社區(qū)項目的監(jiān)督權(quán)與調(diào)控權(quán)。在特許期期滿后養(yǎng)老社區(qū)項目的經(jīng)營權(quán)自動移交于政府。

綜合以上定義與國內(nèi)外現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展狀況，以及學者們對此方面的研究，文章創(chuàng)新性地提出養(yǎng)老社區(qū)BOT項目運作流程（圖1）。以房地產(chǎn)企業(yè)和保險公司為首的項目發(fā)起方在政府提供土地運作、政策支持的協(xié)助下，在特許期T內(nèi)，充分利用自身優(yōu)勢抓住養(yǎng)老社區(qū)項目的開發(fā)融合性和社會福利性，將旗下施工和物業(yè)參與到項目建設運營中，保險、基金公司或商業(yè)銀行在參與投資的同時對養(yǎng)老社區(qū)最重要的醫(yī)療環(huán)節(jié)提供保險優(yōu)惠，加以醫(yī)療配套與休閑養(yǎng)生等服務，進而形成養(yǎng)老社區(qū)運營聯(lián)盟。在此過程中，合理的特許期將使得聯(lián)盟成員在既實現(xiàn)自身盈利的同時又能提供配套優(yōu)惠，從而能夠吸引更多中老年客群入住。

2 特許期決策的影響因素分析

基于不同學者對養(yǎng)老社區(qū)投資建設和運營管理的闡述，結(jié)合類似BOT項目的案例開發(fā)數(shù)據(jù)，總結(jié)出影響?zhàn)B老社區(qū)BOT項目特許期決策的因素，并將其劃分為確定性和不確定性兩類。

2.1 確定性因素

2.1.1 建設期和總投資

根據(jù)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)的建設數(shù)據(jù)，中型養(yǎng)老社區(qū)項目的建設期基本在兩年左右。在項目投資前，通常先由工程咨詢公司對項目進行投資估算，在項目竣工后，為了測算養(yǎng)老社區(qū)人均入住費用，一般由政府部門審計人員對項目總投資進行決算審查。故而可以將建設期和總投資視為養(yǎng)老社區(qū)BOT項目特許期決策的確定性影響因素。

2.1.2 人均入住費和人均配套服務費

養(yǎng)老社區(qū)投入運營后人均每月的入住費和配套服務費應在政府與項目公司的特許協(xié)議中明確規(guī)定。在通貨膨脹、央行利率等因素穩(wěn)定的情況下，人均入住費在特許期內(nèi)是相對固定的，人均醫(yī)療配套服務費可以根據(jù)入住老人的年齡段、身體狀況、消費水平進行調(diào)整。

2.1.3 折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是指將未來有限期預期收益折算成現(xiàn)值的比率，其取值通常為行業(yè)的基準收益率，由于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)暫處探索初期，故文章將折現(xiàn)率暫取社會平均收益率。項目公司為了降低運營風險、實現(xiàn)預期收益，可接受的項目內(nèi)部收益率不低于下限IRRmin；而政府為了從限制項目公司獲取暴利，社會利益均衡分配，可接受項目內(nèi)部收益率不高于上限IRR max。在特許權(quán)談判過程中，政府與項目公司就該問題會進行多次博弈，最終使得項目的期望內(nèi)部收益率介于IRRmin和IRRmax之間［10］。

2.1.4 其它條款

在特許權(quán)協(xié)議中，仍有許多其它條款會直接影響特許期的決策。如政府承諾的最低月均入住人數(shù)、項目的建設成本構(gòu)成等。

2.2 不確定性因素

2.2.1 月均入住人數(shù)

月均入住人數(shù)是計算養(yǎng)老社區(qū)運營后流動資金的基本數(shù)據(jù)，更是決定養(yǎng)老社區(qū)投資收益和運營成本的關(guān)鍵指標。中老年人群具有的構(gòu)成復雜、思想觀念不同、經(jīng)濟收入不固定的特點，這就需要對養(yǎng)老社區(qū)建成后的月均入住人數(shù)進行可靠性預測，保證所計劃的住宅面積和人均服務設施能夠滿足入住需求。此外，受國家和各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口變化等因素的影響，月均入住人數(shù)也會產(chǎn)生一定的波動，這些因素均要考慮在內(nèi)。

2.2.2 運營收入

養(yǎng)老社區(qū)BOT項目的運營收入主要包括入住費和配套服務費兩部分。在人均入住價格保持相對穩(wěn)定的情況下，入住費的不確定性主要取決于月均入住人數(shù)的不確定性。如果實際月均入住人數(shù)沒有達到政府承諾的月均入住最低人數(shù)，政府應按照協(xié)議約定給予項目公司額外補貼。而因不同地區(qū)、年齡段、生活水平的老人需求均存在差異，導致配套服務需在項目運營階段確定，因此配套服務費也有一定的不確定性。

2.2.3 運營成本

養(yǎng)老社區(qū)BOT項目運營成本的構(gòu)成主要涉及水電暖能源費、飲食醫(yī)療資源費、工資福利費、物業(yè)費、房屋設備維護及管理費等。通過對養(yǎng)老社區(qū)類似項目的運營特點和運營數(shù)據(jù)的分析，文章將不確定性成本均假設為正態(tài)分布。

3 特許期決策模型的構(gòu)建

3.1 月均入住人數(shù)

從建設項目水資源論證制度的形成過程來看，其與取水許可管理制度密不可分。自1993年全國實施取水許可管理以來，江蘇、山東、河北等省份落實取水許可管理，對一些建設項目開展了取水評價、供需分析和取退水影響分析，形成了水資源論證的雛形。隨著取水許可管理工作的不斷細化和規(guī)范，水資源論證制度也得到不斷發(fā)展和完善。

圖1 養(yǎng)老社區(qū)BOT項目運作流程

在養(yǎng)老社區(qū)BOT項目的特許權(quán)協(xié)議中，政府與項目公司約定最低月均入住人數(shù)的標準為Qmin。假設項目公司第 t年的月均入住人數(shù)為Qt，若Qt高于Qmin，項目公司入住費正常處理，若Qt低于Qmin，則政府應按照Qmin補償項目公司入住費差額。因此可以將月均入住人數(shù)的核算Qt標準定義如式（1）所示：

3.2 運營收入

由特許權(quán)協(xié)議中雙方約定的每人每月的入住費P1，以及月均入住人數(shù)Qt，計算出項目第t年的入住費收入CISt；由項目第t年的月均入住人數(shù)Qt、每人每月配套服務費P2，計算出項目的配套服務收入CIPt，故養(yǎng)老社區(qū)項目第t年的運營收入CIt如式（2）所示：

3.3 運營成本

由項目第t年的月均入住人數(shù)Qt、人均消耗水電暖能源費C1、人均消耗飲食醫(yī)療資源費C2、年均工資福利費C3、年均物業(yè)費C4、年均設備維護及管理費C5，計算出項目第t年的運營成本COt，如式（3）所示：

3.4 特許期決策模型

通過對兩類特許期決策影響因素的分析，結(jié)合工程經(jīng)濟學原理對各影響因素進行定義假設，并建立特許期決策模型，如式（4）所示：

式中：CP表示累積概率，i為折現(xiàn)率；NPV|Tc為項目投資的累計凈現(xiàn)值，NPV|T=n為項目運營到第n年末的累計凈現(xiàn)值；T表示政府與項目公司約定的特許期，Tc表示養(yǎng)老社區(qū)建設期；It表示第t年的投資額；Tcmax表示建設期的最長期限，Tmax表示特許期的最長期限。當i分別在內(nèi)部收益率下限IRRmin和上限IRRmax之間取值時，通過蒙特卡羅方法測算出項目第n年的NPV，以及實現(xiàn)第n年NPV≥0時的累計概率CP。

文章假設NPV|T=n服從正態(tài)分布，CP的求解如式（5）所示。式中，x代表NPV|T=n，μ、σ分別表示NPV的期望與標準差。在后期模型驗證過程中，如果NPV|T=n的數(shù)據(jù)顯示服從Normal、Beta等其它分布，可根據(jù)相應的概率密度函數(shù)再次對累計概率求解。

圖2 養(yǎng)老社區(qū)BOT項目特許期求解流程

在上述決策模型中，特許期為決策變量?？紤]到利益相關(guān)者風險分擔的原則，特許期達到第n年時，目標函數(shù)應使得在項目公司可接受的最小內(nèi)部收益率水平下（i=IRRmin）實現(xiàn)NPV|T=n≥0和較高的CP|i=IRRmin，在政府可接受的最大內(nèi)部收益率水平下（i=IRRmax）實現(xiàn)NPV|T=n≥0的較低的CP|i=IRRmax。 為此，以CP|i=IRRmin與CP|i=IRRmax的差值最大化為決策目標，求解出合理的特許期［9］。養(yǎng)老社區(qū)BOT項目特許期的求解流程如圖2所示。

4 案例分析

濟南市政府擬采用BOT模式建設日月潭養(yǎng)老社區(qū)（二期），可同時容納800人居住。項目建設期為2年，總投資約為15000萬元，計劃在2018年正式投入運營。預計項目建設期第一年和第二年的投資比例分別為40%和60%。政府與項目公司在特許經(jīng)營協(xié)議中約定：（1）每位老人每月的入住費和配套服務費分別為3000元和1500元；（2）當養(yǎng)老社區(qū)月均入住人數(shù)Qt低于500人時，政府按照500和Qt的差額給予項目公司費用補助；（3）項目公司從收益的角度期望達到的內(nèi)部收益率IRRE為10%，可接受的最低內(nèi)部收益率IRRmin為9%；而政府從社會福利、限制暴利的角度可接受的最高內(nèi)部收益率IRRmax為11%。

4.1 影響因素的確定

由案例數(shù)據(jù)可知，I=80000萬元，Tc=2年，P1=3000元/（人·月），P2=1500元/（人·月），IRRmin=9%，IRRE=10%，IRRmax=11%。

通過對該項目數(shù)據(jù)的預測和類似項目經(jīng)驗的分析，假設養(yǎng)老社區(qū)月均入住人數(shù)Qt近似服從正態(tài)分布，均值為500人/日，標準差為50人/日，在此基礎上，確定出：

此外，在項目的運營成本中，水電暖能源費和飲食醫(yī)療資源費按照實際入住人數(shù)計算，工資福利費、物業(yè)費和設備維護管理費按照社區(qū)規(guī)模和濟南市消費水平進行估算。根據(jù)國內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)的運營數(shù)據(jù)，預測出養(yǎng)老社區(qū)正常運營時各成本的概率分布與均值（表1）。

表1 養(yǎng)老社區(qū)運營成本概率分布

4.2 NPV模擬及CP的計算

利用水晶球軟件（Crystal Ball 11.2.4）對各不確定性因素進行定義假設，對每年的NPV進行定義預測，分別以 i=9%、10%、11%（IRRmin、IRRE、IRRmax），運用公式（4）與蒙特卡羅方法對每年的NPV進行模擬。啟動模擬前將模擬次數(shù)設定為1000次，置信度設定為95%，選擇蒙特卡羅抽樣方法，在這一迭代和置信水平下，模擬出數(shù)據(jù)均趨于穩(wěn)定，采用蒙特卡羅抽樣方法使得數(shù)據(jù)隨機性較高。經(jīng)過水晶球軟件模擬計算得出第n年的NPV，以及實現(xiàn)第n年NPV≥0時的累計概率CP，如表2所示。

表2 水晶球模擬數(shù)據(jù)統(tǒng)計

4.3 特許期決策

由表2可知，在i=10%的水平下，NPV|T=10=-76.76＜0，NPV|T=11=944.00＞0，利用插值法計算出該項目的動態(tài)投資回收期為10.08年。按照類似項目經(jīng)驗，在不考慮特許期影響因素發(fā)生變化的情況下，養(yǎng)老社區(qū)BOT項目的特許期應超過10.08年。凈現(xiàn)值與特許期的線性關(guān)系如圖3。

圖3 凈現(xiàn)值與特許期線性關(guān)系圖

通過對項目每年凈現(xiàn)值的模擬，可以得出不同內(nèi)部收益率水平下項目每年NPV≥0時的的累積概率，如表2所示。以i=10%為例，當n=11時，水晶球模擬出凈現(xiàn)值的 μ為944.00，σ為282.91，實現(xiàn) NPV|T=11≥0的累積概率為45.56%，此外，NPV|T=11的累積概率及頻率分布如圖4所示。NPV|T=11在不同概率分布下最優(yōu)擬合分布排序為Beta、Normal、Gamma，擬合結(jié)果如表3所示。

表3 NPV|T=11概率分布擬合結(jié)果

圖4 NPV|T=11的累積概率及頻率分布（i=10%）

根據(jù)式（4）中目標函數(shù)的要求，由蒙特卡羅模擬出的累積概率結(jié)果計算 CP|i=IRRmin和CP|i=IRRmax的差值。分析表2中數(shù)據(jù)可知，當特許期為11年時，CP|i=9%與CP|i=11%的差值最大，為32.02%，滿足決策目標要求，同時滿足大于動態(tài)投資回收期10.08年，故此養(yǎng)老社區(qū)特許期決策模型的結(jié)果為11年最優(yōu)。由于文章考慮到算例表達的清晰性，將本案例中P1、P2的數(shù)值進行了適當提高，而在實際的項目測算中，由于利潤降低，最優(yōu)特許期一般會大于11年。

5 結(jié) 語

文章結(jié)合養(yǎng)老社區(qū)與BOT模式的內(nèi)涵，對養(yǎng)老社區(qū)BOT項目運作流程及特許期決策的影響因素進行了分析，基于利益相關(guān)者風險分擔原則，以實現(xiàn)不同內(nèi)部收益率水平下的累積概率為目標函數(shù)，構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)BOT項目的特許期決策數(shù)理模型，利用蒙特卡羅方法配合水晶球軟件對養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項目的NPV和CP進行模擬預測，求解出項目合理的特許期，并借以案例對模型進行分析驗證。研究結(jié)果表明：以不同內(nèi)部收益率水平下累積概率的差值作為目標函數(shù)構(gòu)建特許期決策數(shù)理模型，具有一定的合理性和可操作性，可以避免特許期決策結(jié)果出現(xiàn)多重解的情況，并從定量分析的角度強調(diào)了特許期決策對保障BOT項目成功運營的重要性，為養(yǎng)老社區(qū)BOT項目的特許期測算提供了一個較為客觀可行的方法。

在今后的研究中，對特許期決策的影響因素需進一步深化和完善，針對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)鏈合作模式、市場行情變化、養(yǎng)老服務責任等多種復雜情況定義假設，從而更加準確地測算出項目的特許期。此外，特許期決策是在項目前期不確定性較強、信息不對稱的的情況下開展的，為了應對項目運營階段可能出現(xiàn)的一系列問題，在特許權(quán)協(xié)議中應當考慮建立養(yǎng)老社區(qū)的政府補貼、聯(lián)動調(diào)整、企業(yè)回購等機制。

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BOT-based Decision-making of Concession Period for Pension Community Projects

ZHENG Sheng-qin，SIHong-yun，HE Qing
（School of Management and Engineering，Shandong Jianzhu University，Jinan 250101，China）

As the new industry，which suits to our country's practical circumstances and exist enormous demand，the development of the pension community facesmany problems.BOT mode to build retirement community projects can solve the land problem，alleviate the pressure of themoney，and also can promote the development of pension services，yet unreasonable concession period setting will lead to government subsidy burden or investors cannot reach the expected benefit levels，which may lead to project failure.Based on this，from the perspective of government，this article analyzes old-age community BOT project operation process and the influence factors of decision in concession period and constructs the model of concession period mathematical based on the principle of stakeholder sharing danger.A pension community combining Jinan's BOT project case data uses the Crystal Ball software and Monte Carlo simulation method builds the model verification.The results show thatmeasuring the concession period，using themodel result is objective，themaneuverability is strong，and is able to provide for the aged community provide decision-making reference to determine the concession period of BOT.

pension community；BOT；concession perid；Monte Carlo

F293.3

A

2095-0985（2016）04-0029-06

2015-12-19

2016-02-29

鄭生欽（1963-），男，山東諸城人，副教授，博士，研究方向為工程項目管理（Email：zhshqin@163.com）