劉鋒

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了快速發(fā)展階段后已進(jìn)入存量房時(shí)代，大規(guī)模新建住宅的時(shí)期已然過(guò)去；同時(shí)伴隨著我國(guó)老齡化社會(huì)的發(fā)展，適老住宅的需求潛力將會(huì)不斷釋放，既有住宅的適老化改造和新建住宅的適老化水平將成為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重要趨勢(shì)和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，但適老住宅發(fā)展仍處于初級(jí)階段，需要在政策上予以支持以促進(jìn)適老住宅健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：老齡化；適老住宅；既有住宅改造

【文章編號(hào)】1627-6868（2016）05-0013-02

伴隨著我國(guó)人口老齡化的加快推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展轉(zhuǎn)型，適老住宅發(fā)展將成為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向?，F(xiàn)階段我國(guó)的適老住宅發(fā)展滯后于我國(guó)老齡化發(fā)展進(jìn)程，新建住宅的適老化水平及既有住宅的適老化改造都處于初級(jí)階段。但近年來(lái)政府、企業(yè)和市場(chǎng)對(duì)適老住宅的發(fā)展越來(lái)越重視，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

1.我國(guó)老齡化發(fā)展現(xiàn)狀分析

從總量上看，近年來(lái)我國(guó)老齡化人口增長(zhǎng)迅速。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家65歲以上的老年人口在總?cè)丝谥械谋壤^(guò)7%，那么這個(gè)國(guó)家就達(dá)到了人口老齡化，我國(guó)2001年65歲以上人口占比已達(dá)7.1%，就已進(jìn)入了老齡化社會(huì)，并有加快的趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年我國(guó)65歲以上人口約為9062萬(wàn)人，占該年總?cè)丝诘谋戎貫?.1%，而到2014年65歲以上人口增長(zhǎng)至13755萬(wàn)人，在總?cè)丝谥械恼急忍岣叩郊s10.1%，比2001年增加了4693萬(wàn)人、提高了3個(gè)百分點(diǎn)，并有著不斷提高的趨勢(shì)。

從撫養(yǎng)比上看，我國(guó)老年撫養(yǎng)比逐年提高，養(yǎng)老問(wèn)題嚴(yán)峻。老年撫養(yǎng)比表明了老齡化帶來(lái)的勞動(dòng)力的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，老齡化的提高直接帶來(lái)了社會(huì)老年撫養(yǎng)比的提高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2001年至2014年，我國(guó)老年撫養(yǎng)比由10.1%提高至13.3%，提高了3.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著老齡化人口的快速增長(zhǎng)，特別是第一代獨(dú)生子女的老人們進(jìn)入老年，社會(huì)撫養(yǎng)比將會(huì)進(jìn)一步提升，家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重。

從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，我國(guó)已經(jīng)入老齡化快速發(fā)展階段?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中指出：“我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。”從趨勢(shì)上看，未來(lái)我國(guó)社會(huì)的老齡化水平無(wú)論是總量還是占比都將不斷提高。

2.我國(guó)適老住宅發(fā)展現(xiàn)狀分析

2.1 建設(shè)發(fā)展仍處于初級(jí)階段

我國(guó)適老住宅發(fā)展滯后于老齡化社會(huì)的發(fā)展需要，其中養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)起步相對(duì)較晚，其占房地產(chǎn)總額的比例仍然較低，建設(shè)模式仍以老年公寓為主，雖開(kāi)始向老年社區(qū)過(guò)渡，但其總體處于初級(jí)階段；同時(shí)既有住宅的適老化改造起步也較晚，滯后于老齡化發(fā)展趨勢(shì)。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、老年人口占比等密切相關(guān)。從國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)人均GDP突破10000美元，65歲以上人口占比突破10%時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段；當(dāng)人均GDP突破 20000 美元，65歲以上人口占比處于12%—15%之間時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)成熟階段。截止2014年底我國(guó)人均GDP約為7485美元，65歲人口占總?cè)丝诘谋戎丶s為10.1%，老年撫養(yǎng)比為13.7%，依以上標(biāo)準(zhǔn)看我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處于起步階段。

我國(guó)現(xiàn)階段既有住宅的適老化改造也處于初級(jí)階段，面臨諸多困境。我國(guó)的既有住宅特別是諸多老舊小區(qū)由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，受制于當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，大多缺乏適老性設(shè)施，如大多老舊樓房缺乏電梯，但由于缺乏資金、需全體業(yè)主同意、重視不足、部門(mén)協(xié)調(diào)困難等因素的制約，在老舊小區(qū)改造中改造整治的重點(diǎn)是“臟、亂、差”、違章搭建、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境美化、亮化等，涉及居家養(yǎng)老要求的改造整治內(nèi)容依然較少。

2.2 市場(chǎng)供需不均衡，發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

（1）人口老齡化趨勢(shì)帶來(lái)的市場(chǎng)需求大。

我國(guó)近些年的人口老齡化趨勢(shì)加快對(duì)適老住宅的需求不斷增加。我國(guó)現(xiàn)階段人口老齡化已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，但適老住宅的發(fā)展仍處于初級(jí)階段。未來(lái)市場(chǎng)供需矛盾突出，市場(chǎng)缺口較大，但隨著政府、市場(chǎng)及企業(yè)乃至個(gè)人對(duì)適老住宅的重視，適老住宅的發(fā)展必將迎來(lái)新的機(jī)遇。既有住宅尤其是老舊小區(qū)的適老化改造已越發(fā)迫切；新建住宅中養(yǎng)老地產(chǎn)比重也將不斷增長(zhǎng)，這都必將刺激適老住宅加速發(fā)展。

（2）我國(guó)社會(huì)保障體系仍不完善。

中國(guó)目前的社會(huì)保障體系將難以應(yīng)對(duì)人口老齡化所帶來(lái)的壓力。我國(guó)已然進(jìn)入老齡化社會(huì)，然而，我國(guó)依然是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，老齡化的提前到來(lái)使得城鎮(zhèn)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)大幅增加，未富先老使得養(yǎng)老、保健等醫(yī)療費(fèi)用將隨之加重。

中國(guó)的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度包括強(qiáng)制性社會(huì)保險(xiǎn)、自愿性雇主企業(yè)年金和團(tuán)體養(yǎng)老金計(jì)劃、自愿性個(gè)人養(yǎng)老金。我國(guó)企業(yè)年金計(jì)劃覆蓋率很低，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的企業(yè)年金計(jì)劃覆蓋率僅占中國(guó)7.8億職工的1.5%，而發(fā)達(dá)國(guó)家，如瑞士和丹麥該比例為100%；美國(guó)和加拿大也達(dá)到了50%。此外，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展帶來(lái)的農(nóng)村人口向城市大規(guī)模遷移以及計(jì)劃生育政策帶來(lái)的“四二一”家庭結(jié)構(gòu)一定程度上弱化了傳統(tǒng)的家庭支持體系。在醫(yī)療保險(xiǎn)制度方面，我國(guó)的醫(yī)療保險(xiǎn)在治療范圍、服務(wù)和藥品方面仍有缺陷，尤其在長(zhǎng)期護(hù)理方面需求較大，存在較大的供給缺口。我國(guó)社會(huì)“未富先老”及社會(huì)保障體系仍不完善，這給專(zhuān)業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。

（3）老年人較強(qiáng)的潛在購(gòu)買(mǎi)欲。

老年人有較強(qiáng)的需求同時(shí)也有能力把需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)。從社會(huì)現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力老看，相較于中青年，老年人是購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的群體，經(jīng)過(guò)幾十年的工作，老年人大多有較多的儲(chǔ)蓄積蓄，相對(duì)于中青年積蓄相對(duì)較多，而且隨著社會(huì)保障制度的不斷發(fā)展，未來(lái)老年人的福利水平及可支配收入將大幅度提升；老年人的財(cái)富來(lái)源也將更為多元化，除退休補(bǔ)貼外，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入收入構(gòu)成中；而且加上我國(guó)多年人口計(jì)劃生育政策的結(jié)果，“四二一”的家庭結(jié)構(gòu)，子女照顧老人的負(fù)擔(dān)加重，且老人也有獨(dú)立居住的意愿，這些因素都意味著未來(lái)老年人的適老住宅需求意愿將會(huì)較為強(qiáng)烈。

2.3 企業(yè)參與意愿趨于增強(qiáng)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，房地產(chǎn)發(fā)展遭遇諸多瓶頸，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨緩、利潤(rùn)空間收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)期。加快住房市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，適應(yīng)老齡化社會(huì)趨勢(shì)的適老住宅潛力巨大。因而，加大對(duì)適老住宅的市場(chǎng)供應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)、開(kāi)拓新市場(chǎng)需求的重要策略。近些年諸多企業(yè)，尤其是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始積極抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，積極培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步加快向適老住宅方向發(fā)展，逐漸加大了對(duì)適老住宅的探索及開(kāi)發(fā)投資建設(shè)力度。隨著老齡化的加快，市場(chǎng)需求潛力將進(jìn)一步釋放，企業(yè)的參與積極性和意愿將進(jìn)一步增強(qiáng)。

2.4 政府對(duì)養(yǎng)老事業(yè)支持力度大，但落實(shí)到適老住宅的較少

我國(guó)為鼓勵(lì)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)了許多政策法規(guī)文件，如《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》、《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》、《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書(shū)、《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見(jiàn)》、《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》、《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于開(kāi)展養(yǎng)老綜合改革試點(diǎn)工作》等等；同時(shí)國(guó)家、地方等也制定出臺(tái)了諸多鼓勵(lì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，如優(yōu)先供地、稅費(fèi)減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財(cái)政補(bǔ)貼等，這些政策促進(jìn)了養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展但具體落實(shí)到支持養(yǎng)老住宅發(fā)展的政策相對(duì)較少。

3.應(yīng)對(duì)老齡化社會(huì)的適老住宅發(fā)展的思考

3.1 完善支持適老住宅發(fā)展的法律法規(guī)政策體系

適老住宅將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，新的產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)需要從政策層面加強(qiáng)指導(dǎo)，規(guī)范參與者的市場(chǎng)行為，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，降低交易成本。而且，適老住宅的發(fā)展涉及諸多領(lǐng)域和部門(mén)，相關(guān)利益相關(guān)者的利益協(xié)調(diào)也直接影響著其發(fā)展的可持續(xù)性，因而需要在法律法規(guī)政策上完善支撐體系，通過(guò)政府作用的有效發(fā)揮更有效地發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用。

應(yīng)盡快出臺(tái)適老住宅建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，并上升為國(guó)家規(guī)范，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化引導(dǎo)適老住宅建設(shè)發(fā)展；同時(shí)出臺(tái)既有住宅改造標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以區(qū)別于新建建筑建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，加快既有住宅的適老化改造。加快制定鼓勵(lì)并適用于適老住宅發(fā)展的土地、財(cái)稅、金融等支持性政策，通過(guò)政府鼓勵(lì)撬動(dòng)和吸引社會(huì)資本參與適老住宅建設(shè)和發(fā)展，吸引市場(chǎng)及企業(yè)積極向適老住宅領(lǐng)域投資。

3.2 加快既有住宅的適老化改造

舊住宅區(qū)有機(jī)更新是國(guó)家推出的一項(xiàng)重大惠民工程，有利于增加投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更為重要的是有利于完善小區(qū)功能、創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、消除小區(qū)隱患、提高小區(qū)居民生活質(zhì)量，讓小區(qū)居民切實(shí)受益，最終達(dá)到舊住宅區(qū)修舊如新、改善社區(qū)和城市風(fēng)貌、提升社會(huì)基層治理水平的目的。目前，我國(guó)舊住宅區(qū)有機(jī)更新仍處于初級(jí)階段，部分已經(jīng)開(kāi)展加固改造工作，但加裝電梯、增加停車(chē)位、改善環(huán)境等工作還有待研究，舊住宅區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)界定、有機(jī)更新實(shí)施程序、資金來(lái)源、權(quán)屬關(guān)系、相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及部門(mén)協(xié)調(diào)機(jī)制等問(wèn)題突出，直接影響著舊住宅區(qū)有機(jī)更新工作的展開(kāi)。

應(yīng)加快建立并完善既有住宅改造的相關(guān)法律法規(guī)及政策措施，制定科學(xué)的組織實(shí)施程序、明確各相關(guān)責(zé)任主體的權(quán)責(zé)及權(quán)屬關(guān)系、拓寬資金來(lái)源渠道、研究適用于既有老舊住宅區(qū)改造的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，加快推進(jìn)既有住宅適老化改造，不斷改善老年人居住條件、社區(qū)環(huán)境和城市風(fēng)貌。

3.3 提高新建住宅的適老化水平

經(jīng)過(guò)近些年的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)的供需矛盾發(fā)生了轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)需求基本得到了滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展開(kāi)始由注重量的增加向更為注重質(zhì)的提高和結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)變，以滿(mǎn)足人們的改善性需求為重點(diǎn)，完善住宅配套設(shè)施建設(shè)和適老化設(shè)施，提升宜居程度和適老化水平將是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方向。

發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，并更好發(fā)揮政府作用引導(dǎo)市場(chǎng)和企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中更多地向適老住宅方向傾斜。應(yīng)不斷完善新建住宅的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)建設(shè)的長(zhǎng)期性，增加適老設(shè)施及其標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)更多地關(guān)注養(yǎng)老服務(wù)。適當(dāng)修改加裝電梯的樓層限制要求，并加強(qiáng)監(jiān)督落實(shí)，提高驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。社區(qū)公共區(qū)域環(huán)境整治更多地考慮適老化需要，兼顧現(xiàn)在和未來(lái)，降低未來(lái)的改造概率，提高設(shè)施適用的持續(xù)性。

3.4 完善土地、財(cái)稅、金融等支持政策

適老住宅的發(fā)展是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及國(guó)土、住建、規(guī)劃、財(cái)稅、金融等諸多相關(guān)部門(mén)，需要多部門(mén)形成合力、協(xié)調(diào)整體推進(jìn)。

落實(shí)規(guī)劃先行策略，完善鼓勵(lì)適老住宅發(fā)展的體制機(jī)制，應(yīng)將養(yǎng)老地產(chǎn)及既有建筑的適老化改造納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，合理安排，科學(xué)布局，有效地保障土地供應(yīng)。從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)發(fā)展及人口老齡化趨勢(shì)全局出發(fā)，符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥，將適老住宅發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)緊密結(jié)合。同時(shí)，加強(qiáng)土地利用進(jìn)程監(jiān)督檢查，依法依規(guī)監(jiān)督已劃撥土地的開(kāi)發(fā)利用進(jìn)度，提高土地利用效率。

借助“營(yíng)改增”政策的落實(shí)，制定財(cái)政補(bǔ)助、稅收減免、價(jià)格優(yōu)惠等相關(guān)扶持適老住宅發(fā)展的政策措施。從降成本角度出發(fā)，制定并落實(shí)針對(duì)性的稅收以及用水、用電、用氣等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)適老住宅的發(fā)展。不斷拓展支持適老住宅發(fā)展的資金來(lái)源渠道，加大政府財(cái)政支持力度。借助財(cái)政資金的撬動(dòng)作用，更多地吸引社會(huì)資金參與適老住宅建設(shè)和既有建筑的適老化改造。創(chuàng)新資金利用方式，可有效借鑒PPP模式，監(jiān)督并提高資金利用效率。