文/吳曉君、李飛　內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)　內(nèi)蒙古呼和浩特　010010

住宅商品房贈(zèng)送面積分析探討—以呼和浩特住宅商品房為例

文/吳曉君、李飛內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)內(nèi)蒙古呼和浩特010010

經(jīng)實(shí)地調(diào)研，呼和浩特中海、恒大、綠地等地產(chǎn)公司各項(xiàng)目目前贈(zèng)送面積類型有：首層贈(zèng)送負(fù)一層面積和開敞陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積。本文分兩個(gè)部分，分別對(duì)首層贈(zèng)送負(fù)一層和陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送進(jìn)行分析。第一部分通過(guò)分析建議保留首層贈(zèng)送負(fù)一層這種方式。第二部分是本文的重點(diǎn)，從設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、工程、驗(yàn)收角度對(duì)贈(zèng)送面積進(jìn)行初步分析，初步評(píng)估了取消贈(zèng)送面積后對(duì)設(shè)計(jì)、銷售、成本、工程、驗(yàn)收的帶來(lái)各種影響，文章拋磚引玉，為房地產(chǎn)開發(fā)決策提供參考。

住宅商品房;贈(zèng)送面積;分析探討

1、首層贈(zèng)送負(fù)一層分析

根據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，建筑地下埋深為該棟建筑高度的1/10～1/15，因此，一般住宅一類高層必須做兩層地下室，小高層（11層）只需做一層地下室；地下車庫(kù)一般與住宅地下室相連，保證住戶停車后直接通過(guò)電梯入戶。住宅地下負(fù)一層一般作為首層贈(zèng)送，贈(zèng)送的地下負(fù)一層面積有潛在商業(yè)價(jià)值。以中海紫御東郡為例：一類高層6#樓東戶（此戶首層贈(zèng)送私家小院）首層售價(jià)8425元/㎡、二層售價(jià)6884元/㎡，差價(jià)1541元/㎡，即私家小院價(jià)值1541元/㎡。小高層11#一單元東戶（此戶型首層即贈(zèng)送私家小院也贈(zèng)送負(fù)一層）首層單方售價(jià)12589 元/㎡， 二層售價(jià)7425元/㎡，差價(jià)5164元/㎡，此差價(jià)包含首層私家小院和負(fù)一層的商業(yè)價(jià)值。通過(guò)上面得出住宅負(fù)一層的潛在商業(yè)價(jià)值為3623元/㎡。從成本角度，住宅負(fù)一層單方成本2355元/㎡（此數(shù)據(jù)來(lái)源于中海凱旋門小高層成本統(tǒng)計(jì)表），通過(guò)上面計(jì)算得出的負(fù)一層商業(yè)價(jià)值，作為首層贈(zèng)送的負(fù)一層單方潛在售價(jià)超過(guò)單方造價(jià)，屬于可盈利的子項(xiàng)。因此從售價(jià)及成本角度考慮，負(fù)一層作為贈(zèng)送面積是屬于盈利的一項(xiàng)，建議保留。

2、開敞陽(yáng)臺(tái)增送面積分析

呼市幾個(gè)地產(chǎn)公司目前一般生活陽(yáng)臺(tái)、服務(wù)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積，驗(yàn)收后封閉。贈(zèng)送面積是營(yíng)銷的一個(gè)好賣點(diǎn)，客戶只需支付房間陽(yáng)臺(tái)一半面積的金額，得到了實(shí)惠。以中海凱旋門為例，假如陽(yáng)臺(tái)不贈(zèng)送面積，對(duì)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、工程質(zhì)量、驗(yàn)收產(chǎn)生以下影響：

2.1 對(duì)設(shè)計(jì)的影響

（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)“拔掉”一棟小高層

經(jīng)統(tǒng)計(jì)中海凱旋門項(xiàng)目共贈(zèng)送面積4691.82㎡（共1112戶，戶均4.22㎡）。因容積率固定、地上建筑面積固定，因此如果陽(yáng)臺(tái)不贈(zèng)送面積，每個(gè)戶型建筑面積增加約4.22㎡，產(chǎn)生的結(jié)果是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上可以拔掉小高層12#（凱旋門小高層12#地上面積6160.8㎡，贈(zèng)送總面積4691.82㎡，相差1469㎡。

（2）各棟樓間距加大，各戶型通風(fēng)、采光更好

“拔掉”一棟小高層，為規(guī)劃創(chuàng)造了有利條件。再重新布置樓棟位置后，各棟樓的間距勢(shì)必加大，各戶型、通風(fēng)采光效果將會(huì)更好。

（3）景觀效果更佳。

“拔掉”一棟小高層后，樓間距加大，為景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了有利條件，景觀效果得以提升。

（4）總戶數(shù)降低、總車位數(shù)減少。

“拔掉”一棟小高層后，總戶數(shù)降低44戶，總車位數(shù)降低44輛，地下停車庫(kù)和設(shè)備用房面積減小。

2.2對(duì)營(yíng)銷的影響

（1）可售面積不變

如果陽(yáng)臺(tái)不贈(zèng)送面積，每個(gè)戶型建筑面積增加約4.22㎡。因容積率固定、地上建筑面積固定，因此可售面積不變，總售價(jià)不變。

（2）每戶建筑面積增加約4.22㎡，每戶增加支付約29359元，每戶每平方米增加219元

中海凱旋門生活陽(yáng)臺(tái)共贈(zèng)送面積4691.82㎡，總戶數(shù)為1112戶，戶均4.22㎡，均價(jià)6957元/㎡，每戶可少支付約29359元，戶均面積約134㎡，故每戶每平方米增加約219元。

（3） “拔掉”一棟小高層，規(guī)劃變更之后，對(duì)各個(gè)戶型樓間距加大后，采光通風(fēng)效果更好，景觀效果會(huì)更好，有利于銷售。

2.3對(duì)成本的影響

假如不贈(zèng)送面積，拔掉一棟小高層，戶數(shù)減少44戶，對(duì)成本影響極大，可節(jié)約的直接成本2022.54萬(wàn)元。（注：成本數(shù)據(jù)都由地產(chǎn)公司相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)得出）

（1）拔掉一棟小高層之后，相當(dāng)于直接減少一棟約小高層的建筑成本1706.81萬(wàn)

規(guī)劃修改后，可以直接“拔掉”小高層12#樓，相當(dāng)于直接減少贈(zèng)送總面積的4691.82㎡。凱旋門地上建筑面積單方建安成本為3391.39元/㎡，因此直接減少地上建安成本1591.18萬(wàn)元。拔掉一棟小高層建筑面積減少491㎡，地下建筑面積單方成本為2355元/㎡，因此減少115.63萬(wàn)。因此共減少1706.81萬(wàn)元。

（2）減少推拉門及木門成本301.26萬(wàn)

原贈(zèng)送的空間驗(yàn)收后封閉。為保證驗(yàn)收，因此客廳與生活陽(yáng)臺(tái)之間需增加設(shè)置推拉門，推拉門定標(biāo)價(jià)共301.26萬(wàn)。

（3）總戶減少44戶，相關(guān)報(bào)建費(fèi)用減少14.47萬(wàn)元

總戶數(shù)減少44戶后，由戶數(shù)計(jì)算得出的報(bào)建費(fèi)用（房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、智能水表、熱力表購(gòu)置費(fèi)、燃?xì)鈭?bào)裝費(fèi)等）相應(yīng)減少14.47萬(wàn)。

（4）減少車位的地庫(kù)成本與售價(jià)基本相抵。

總戶減少44戶，減少44個(gè)車位，減少地下車庫(kù)面積約1540㎡，但同時(shí)車位銷售也減少44個(gè)，車位售價(jià)也同時(shí)減少，按照一般經(jīng)驗(yàn)車位的地庫(kù)成本與售價(jià)基本相抵消，因此減少車位的地庫(kù)成本與售價(jià)基本相抵。

綜合上述四項(xiàng)的費(fèi)用，如果不贈(zèng)送面積，凱旋門共可以節(jié)約的直接成本2022.54萬(wàn)元。因贈(zèng)送面積，在工程施工過(guò)程中也會(huì)帶來(lái)一些額外的間接成本，因構(gòu)成復(fù)雜，無(wú)法統(tǒng)計(jì)。

2.4對(duì)工程質(zhì)量和驗(yàn)收的影響

贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)在面積實(shí)測(cè)后才可以封閉。內(nèi)墻面另涂刷膩?zhàn)?，使得工程質(zhì)量降低。封閉后實(shí)際的地上建筑面積增加，使得容積率超出規(guī)劃指標(biāo)，有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)甲方不利。

結(jié)論建議：

綜合考慮到陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積諸多有利、不利因素，建議呼和浩特市諸地產(chǎn)，中檔項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)、戶內(nèi)花園不贈(zèng)送面積，高檔項(xiàng)目可適當(dāng)贈(zèng)送。此項(xiàng)分析試圖從設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、工程、驗(yàn)收角度對(duì)贈(zèng)送面積進(jìn)行分析，但畢竟水平有限，無(wú)法準(zhǔn)確、全面的分析取消贈(zèng)送面積后對(duì)銷售、成本、驗(yàn)收、設(shè)計(jì)的帶來(lái)影響，只是拋磚引玉，為決策提供參考。