文/周曉平　江蘇國眾聯(lián)土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司　江蘇鹽城　215031

房地產(chǎn)估價的過程分析法

文/周曉平江蘇國眾聯(lián)土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司江蘇鹽城215031

我國房地產(chǎn)業(yè)是一個資金要求巨大，政策性強，投資周期長，又與民生關(guān)系密切的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)以及金融業(yè)等相關(guān)行業(yè)的繁榮推動了房地產(chǎn)估價行業(yè)的崛起與發(fā)展，房地產(chǎn)估價的方法也越來越重要。目前，在我國房地產(chǎn)估價中有假設開發(fā)法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法?；诖?，文章就房地產(chǎn)估價的分析方法進行簡要的闡述，以期能夠提供一個有效的借鑒，從而更好的促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)估價；收益還原法；假設開發(fā)法

1、房地產(chǎn)估價

以估價需求（估價目的）為核心，解析估價需求（估價目的）實現(xiàn)過程中的房地產(chǎn)狀況及其變化過程，以交易、處分、狀態(tài)變化等動態(tài)過程為基礎形成互相獨立、互相聯(lián)系的價格影響因素系統(tǒng)，按照適當?shù)姆椒?/p>

測算各因素在價值、收益和費用等方面的影響量，以此確定估價對象價值。

2、房地產(chǎn)估價方法應用分析

2.1收益還原法

2.1.1收益還原法的概念

在房地產(chǎn)估價中，收益還原法是最重要的估價方法之一，由于充分的理論依據(jù)，使其在國內(nèi)外都受到了廣泛的使用，而且有許多國內(nèi)外房地產(chǎn)估價專家將其視為估價方法中的“王后”。通常情況下，收益還原法更多的適用于一些具有收益性的房地產(chǎn)中估價中。在實際估價過程中，大多數(shù)估價人員認為有收益性的房地產(chǎn)是指在目前存在有收益情況的房地產(chǎn)，只有符合這點才能夠使用收益還原法進行房地產(chǎn)的估價，反之如果沒有存在現(xiàn)實收益的房地產(chǎn)不能采用收益還原法進行估價。一些房地產(chǎn)估價專家認為，具有收益性的房地產(chǎn)主要體現(xiàn)在：一、現(xiàn)實存在的有收益性房地產(chǎn)，比如正在營業(yè)的超市和賓館等；二、具有潛在收益的房地產(chǎn)，比如新建的還沒有出租出去的房屋等，盡管其沒有現(xiàn)實收益，但是它具有潛在性收益。

收益還原法的計算公式為：

公式中：a代表房地產(chǎn)純收益，r代表還原利率，n代表房地產(chǎn)的使用年

2.1.2運用收益還原法的實例分析

某個賓館需要對其進行估價，根據(jù)實際調(diào)查，我們了解到在賓館中共有300張床位，每張床位的價格為50元/天，該賓館的年平均空房率約為30%，每月平均花費約為14萬元。在當?shù)嘏c該賓館相同檔次的賓館床位價格在45元/天左右，并且年平均空房率在20%左右，每月的花費大概是月收入的30%。該類房地產(chǎn)資本化率為10%，通過所給的數(shù)據(jù)測算出賓館的價值。

在案例中我們首先需要注意的是區(qū)分賓館的實際收益、客觀收益和在什么情況下采用的什么收益方式，在對其進行估價過程中，除了賓館的租約限制之外，都是采用的客觀收益。通過對該案例進行分析，弄清問題之后，我們對賓館價值的測算為：

該賓館的年有效毛收入是：300x45x365x （1-20%）=394.20（萬元）

該賓館的年運營費用是：394.2x30%=118.26（萬元）

該賓館的年凈收益是：394.2-118.26=275.94（萬元）

改賓館的價值為：275.91÷10%=2759.1（萬元）

2.2假設開發(fā)法

2.2.1假設開發(fā)法的理論依據(jù)

假設開發(fā)法是指在評估某個項目時要提前預測出這個項目開發(fā)完工后的價值，然后減掉預測評估過程中可能發(fā)生的開發(fā)成本、各項稅費和利潤等各種參數(shù)，這樣最后計算出來的價值的方法。假設開發(fā)法適用的范疇是投資房地產(chǎn)、在建工程和待開發(fā)的土地等，都可以用這個方法進行準確的評估。有效的評估都要建立在下面三種良好的理論基礎上：預計未來時點原理；土地資本化原理；比較對比原理。假設開發(fā)法在評估在建工程時要以建造完成的類似的房地產(chǎn)類型為依據(jù)判斷測算在建工程開發(fā)建成后的價值以及在建造過程中產(chǎn)生的開發(fā)成本和相關(guān)費用，同時關(guān)注發(fā)生費用將來的變動趨勢，利用比較對比原理就是以接近的房地產(chǎn)測算出所要評估的在建工程，在一定程度上能客觀準確的反應評估結(jié)果，不至于片面和主觀化，所以比較對比原理滲透在假設開發(fā)法評估中的各個方面。

2.2.2假設開發(fā)法的應用條件

（1）待評估房地產(chǎn)項目應具有規(guī)劃條件在當今經(jīng)濟繁榮的社會，每個城市對房地產(chǎn)住房都有嚴格的規(guī)劃要求，例如規(guī)劃要求的用途、地塊選擇、建筑高度、建筑樣式和容積率等，相關(guān)人員必須能準確判斷該待開發(fā)房地產(chǎn)項目的最高最佳使用情況等作為評估的前提依據(jù)。

（2）待評估房地產(chǎn)未來的價格可以預測待評估房地產(chǎn)的前提條件是在市場上可以出售或經(jīng)營，滿足這兩個重要的前提條件就需要評估師運用超過兩個以上的評估方法，以同期當?shù)胤康禺a(chǎn)供求狀況、市場行情、以及未來變動趨勢為基礎，準確無誤地計算出未來開發(fā)完成后有關(guān)房地產(chǎn)的租售價格。

（3）假設開發(fā)法估價效果還依賴于良好的外部環(huán)境環(huán)境是影響評估重要的因素，有差異的環(huán)境就會導致有差異的評估結(jié)果，對房地產(chǎn)抵押評估的最終目標是誤差極小，環(huán)境支持評估才能讓評估結(jié)果透明化、精確化。作為政府及立法部門要采取積極地支持引導鼓勵政策，這樣才能提高假設開發(fā)法的估價效果。

2.2.3對策及建議

假設開發(fā)法對房地產(chǎn)進行估價時，主要未考慮不確定性帶來的價值，將實物期權(quán)定價方法引入假設開發(fā)法中就有了一定的必要性。引入實物期權(quán)定價方法主要具有三個方面的優(yōu)勢：

第一，能夠?qū)Σ淮_定性帶來的價值加以衡量。在房地產(chǎn)開發(fā)建設的過程中，會面臨外在和內(nèi)生的不確定性。不確定性是實物期權(quán)價值存在的重要來源，正因為房地產(chǎn)在開發(fā)過程中存在不確定性，所以引入實物期權(quán)定價方法能夠?qū)Σ淮_定性的價值加以衡量。不過需要特別注意的是，并不是所有房地產(chǎn)估價對象都存在實物期權(quán)價值，我們在運用實物期權(quán)定價方法時必須對估價對象加以嚴格的篩選。

第二，在估價中體現(xiàn)管理柔性的價值?，F(xiàn)行的假設開發(fā)法都假設房屋能夠在固定的時間內(nèi)全部銷售完成，而開發(fā)者在現(xiàn)實中有時會采用多次開發(fā)，分期銷售的策略來對一塊土地進行開發(fā)。開發(fā)者可根據(jù)當前房屋的銷售情況及市場價格來對下一次土地的開發(fā)策略進行一個及時調(diào)整，也可選擇延遲土地的開發(fā)以期待一個更好的市場環(huán)境時再動工，這些可看作管理柔性。我們在引入實物期權(quán)定價方法后，可以把房地產(chǎn)看作是一個看漲期權(quán)，標的資產(chǎn)為預期開發(fā)完成后的價值，執(zhí)行價格是開發(fā)成本，這將對決策者的管理柔性所帶來的價值加以體現(xiàn)。

第三，對方法進行創(chuàng)新，全面認識房地產(chǎn)的價值。假設開發(fā)法的兩種操作方法傳統(tǒng)計息法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法都是在確定性環(huán)境下對房屋價值進行評估，其價值是不完整的。房地產(chǎn)從開發(fā)建設到銷售完成都存在于不確定性的環(huán)境，所以房地產(chǎn)的價值應該包含不確定性的價值才能夠更加完整。同時引入實物期權(quán)定價方法也是在對假設開發(fā)法進行一種創(chuàng)新，使其適用范圍更加廣泛，能夠更好的為市場服務。

綜上，當前的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，加強對房地產(chǎn)估價具有非常重要的意義。因此，需要落實房地產(chǎn)的估價，從而保證房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。

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