文/本刊記者王悅

物流地產(chǎn)“熱”也要“冷”思考

文/本刊記者王悅

物流地產(chǎn)行業(yè)是物流與房地產(chǎn)行業(yè)的交叉地帶。由于物流倉儲用地從工業(yè)用地中單列出來，低廉的稅率政策和穩(wěn)定的回報，吸引了大量的住宅、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)涌入。萬科“聯(lián)姻”黑石，阿里巴巴成立菜鳥網(wǎng)絡，這一系列的大動作背后，是迅速擴張的物流倉儲用地的布局。另一方面，受電商、零售商和高端制造商對倉儲條件升級需求的推動，京東、蘇寧、亞馬遜等電商企業(yè)紛紛將倉儲設施建設看做是提高效率和服務質(zhì)量的重要手段。隨著地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式的變化，地產(chǎn)與資產(chǎn)共舞也成為競爭市場的“新打法”，眾所周知的金融類企業(yè)中國平安，開始成立物流事業(yè)部，收購了Vailog，投資一號店等電商企業(yè)，切入物流地產(chǎn)行業(yè)。

一時間，物流地產(chǎn)成為了兵家必爭之地，這種勢不可擋的火熱形勢，是不是需要一些“冷”思考呢？

物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計，2015年全國物流地產(chǎn)的需求格局，北上廣深地區(qū)仍然保持了強勁的物流需求勢頭，除了租金繼續(xù)上揚以外，空置率都保持在10%以內(nèi)。深圳是目前高端物流倉庫租金最貴的城市，為40元/月/平方米，同時這也說明了深圳已經(jīng)面臨無地可供的困境，相比之下未來華南的高標庫更多聚集在廣州的周圍，在上南沙自貿(mào)區(qū)的刺激下，雙重效應推動廣州市場的快速增長。另一方面，重慶和南京兩個城市的高端物流庫的空置率只有2%，這說明市場處于爆倉的狀態(tài)。據(jù)國際房地產(chǎn)顧問“四大行”之一的戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人蘇智淵透露，戴德梁行收集目前市場上最大的十幾家物流地產(chǎn)開發(fā)商的土地儲備，從而判斷在未來三年，重慶將是一個高標庫暴漲的城市，也是很多投資者正在布點的選址之一。

然而，目前中國的人均倉儲面積僅為美國的八分之一，其中現(xiàn)代物流設施占比僅3%。相反中國的物流成本GDP比例是美國的2倍多。大部分倉庫單體面積過小、設備陳舊，成為了集約化發(fā)展的絆腳石。同時，物流用地面積的巨大與稅收產(chǎn)出過低之間，形成了鮮明的對比，政府控制了物流用地的審批，對物流地產(chǎn)保持關門的態(tài)度，在控制外資趨于壟斷的態(tài)勢的同時，也阻礙了國內(nèi)各路資本進擊的腳步。

“冷”思考些什么？

物流地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)周期化，目前正在處于上漲期的一半。在這種行業(yè)形勢下，看好物流地產(chǎn)的企業(yè)更應保持冷靜的頭腦，而不是盲目跟風。有專家認為，“物流地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)為周期化，一般上漲周期為10～15年。”前一個上漲期從2000年持續(xù)到2007年，受金融危機影響跌入波谷。這一輪的上漲期是自2009年底、2010年初開始的，預計這一輪的持續(xù)時間不會短于上一輪，因此目前處于上漲期一半，未來還有一段蓬勃發(fā)展的時期。物流地產(chǎn)的周期與經(jīng)濟周期是直接相關的，其復蘇期也滯后于經(jīng)濟的復蘇期。因此在面對這種周期性的發(fā)展定律時，開發(fā)商要考慮到兩點。一方面，在表面繁榮的形勢下，對上漲周期還會持續(xù)幾年做出判斷，把握可發(fā)展的時間。另一方面，目前市場格局已經(jīng)形成，普洛斯已經(jīng)處于市場領導地位，占據(jù)一半左右的市場。行業(yè)內(nèi)普遍的認為，只有在未來的兩到三年內(nèi)，成為土地資源的控制的主導者，才有可能經(jīng)歷下一輪低谷時不倒。因此是否在短期內(nèi)獲得足夠的土地資源成為了開發(fā)商更應思考的問題。

普洛斯資本化運作宜借鑒不照搬

自2003年普洛斯攜“物流地產(chǎn)”概念登陸中國，普洛斯發(fā)展態(tài)勢可謂一日千里，迅速成為中國最大的現(xiàn)代物流設施提供商。普洛斯的基金化運作開啟了物流地產(chǎn)新的運營模式。物流開發(fā)部門在機場、港口等交通樞紐處持有一定量的土地儲備，然后以“定制開發(fā)+標準化開發(fā)”兩種模式逐漸完成物流園區(qū)的建設；項目封頂后，開發(fā)部門將其轉(zhuǎn)移給管理部門（此時出租率通常已達60%），物業(yè)管理部門通過進一步招租和服務完善使出租率達到90%以上、租金回報率達到70%以上的穩(wěn)定運營狀態(tài)；此后，再由基金管理部門負責將達到穩(wěn)定運營狀態(tài)的成熟物業(yè)置入旗下物流基金。

由于公司在旗下的基金中的持股比例不到50%，所以置入過程相當于完成一次銷售，使其物流地產(chǎn)部門提前兌現(xiàn)了開發(fā)收入和利潤，并回籠了大部分資金，普洛斯又將這些資金用于開發(fā)下一個新項目。資產(chǎn)置入基金后，物流管理部門繼續(xù)負責項目的日常管理，并收取一定服務費，而基金管理部分除負責發(fā)起基金（募集資金）外，還協(xié)同物業(yè)管理部門提供物業(yè)管理、投資管理，資本管理以及收益分配的服務，獲取日常的基金管理費收益和業(yè)績提成收益，由此實現(xiàn)基金模式的閉合循環(huán)。普洛斯已通過這種“輕資產(chǎn)化”的基金模式撬動3～5倍的股權資金杠桿。

普洛斯畢竟是一家外資企業(yè)，海外背景是優(yōu)勢，這種資本化的運作也多是在海外市場拋售。業(yè)內(nèi)人士指出，“國內(nèi)的開發(fā)商應該借鑒普洛斯這種基金運作模式，畢竟已有成功的案例。但資本化模式運作兩大突破點在于，一是直接打開海外市場市場，這也是為什么在2009年之前國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商趕不上外資企業(yè)發(fā)展速度的原因。宇培在香港做IPO正是在這方面進行嘗試；二是考慮在國內(nèi)市場采用準Reits的方式，可以先從私募開始等待Reits正式推出后轉(zhuǎn)向公募。”實際上，無論是選擇哪種手段，資本化運作的趨勢是被行業(yè)做認同的，開發(fā)商要根據(jù)企業(yè)自身特征和優(yōu)勢進行變通。

從打造全供應鏈角度出發(fā)整合產(chǎn)業(yè)資源

由于政府的政策一直控制物流用地面積，開發(fā)商都會面臨“拿地難”的問題。如果開發(fā)商可以跳出傳統(tǒng)的地產(chǎn)商角度來思考，站在全供應鏈的角度，開發(fā)出新的價值在一個平臺上，從而解決政府一直關注的物流地產(chǎn)坪效（每平方米產(chǎn)出的稅收貢獻）問題。因為物流地產(chǎn)商最大的收入是來自房地產(chǎn)租金，租金稅收在6%左右。因此增加在房地產(chǎn)物業(yè)以外的價值，使得在一個載體上產(chǎn)生多重不同的價值，是開發(fā)商更應關注的問題，只有提高坪效，才可能吸引政府會提供更多的土地資源。另一方面，在未來三年，物流地產(chǎn)行業(yè)可能會有很多創(chuàng)新的舉動和變化出現(xiàn)。這種創(chuàng)新變化有可能來自物流地產(chǎn)行業(yè)本身，更有可能來自其他行業(yè)。互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展推動了各個行業(yè)的信息化進程，依托互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展起來的一些物流平臺，實際也是一種全供應鏈管理模式。大膽預測，這些平臺很可能向下延伸到物流地產(chǎn)行業(yè)；另一方面，正如戴德梁行為代表的咨詢行業(yè)所說的那樣，在整合資源積累到一定程度的時候，也有可能演變成為電子化信息平臺，以數(shù)據(jù)為支持，作為乙方的角色向上延伸到物流地產(chǎn)“重資產(chǎn)”領域，這些變化很可能將會改變物流生態(tài)圈。至于哪種變化將更有效推動行業(yè)發(fā)展，還需要在發(fā)展中探索。