楊芳

五礦礦業(yè)控股有限公司

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響的預(yù)測(cè)分析

楊芳

五礦礦業(yè)控股有限公司

營(yíng)改增是國(guó)家實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要舉措，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，既是機(jī)遇，又是挑戰(zhàn)，也是一項(xiàng)重大的稅制改革，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展具有重要性意義。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；相關(guān)影響；預(yù)測(cè)分析

自2012年1月在上海正式啟動(dòng)“營(yíng)改增”試點(diǎn)之后，2013年8月1號(hào)全國(guó)“營(yíng)改增”在1+6行業(yè)已全面鋪開。今年5月1日，建筑、房地產(chǎn)、金融行業(yè)正式啟動(dòng)開始征收增值稅，“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)、建筑、金融這三個(gè)行業(yè)的實(shí)行，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格體系、整個(gè)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式、財(cái)務(wù)架構(gòu)、企業(yè)內(nèi)部機(jī)制以及行業(yè)的利潤(rùn)水平都帶來一個(gè)翻天覆地的變化。

目前，在我國(guó)的稅收制度改革中，動(dòng)靜最大的就是"營(yíng)改增"，減間接稅、增直接稅，通過一減一增達(dá)到中國(guó)稅制結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉由2015年初提出年底前全面完成“營(yíng)改增”，到8月28日向十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十六次會(huì)議做當(dāng)年預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告時(shí)，改為“適時(shí)推進(jìn)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)的“營(yíng)改增”工作”；中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，“到2015年底之前全面完成"營(yíng)改增"可能要打折扣，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的"營(yíng)改增"可能要推后”，直至今年5月1日才正式實(shí)施。由此可見這些行業(yè)的特殊性、復(fù)雜性，全面推行“營(yíng)改增”還有一定的困難。但是，稅制改革是必然的，“營(yíng)改增”對(duì)建筑、房地產(chǎn)、金融和生活服務(wù)行業(yè)影響之大不可估量，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一定要提前籌劃，及時(shí)更新信息，掌握政策變化，針對(duì)可能事項(xiàng)制定相應(yīng)措施，管控風(fēng)險(xiǎn)，降低稅改成本，以最積極的態(tài)度迎接“增值稅”時(shí)代的到來。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”稅制改革，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是系統(tǒng)的、巨大的。

（一）稅率的直接變化

稅率由建筑業(yè)3%、房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅稅率變?yōu)?1%增值稅稅率，金融和生活服務(wù)業(yè)稅率為6%，稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，在實(shí)際操作時(shí)很多項(xiàng)目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”稅制改革的影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本；成本的變化又會(huì)影響企業(yè)所得稅，這一系列影響具有關(guān)聯(lián)性、系統(tǒng)性，必然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本產(chǎn)生較大影響。

（二）財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理的變化

“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理的影響是顯而易見的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的考慮，會(huì)要求自身財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)宏觀財(cái)務(wù)管理，甚至要求財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)與內(nèi)部采購(gòu)、銷售、結(jié)算的具體執(zhí)行人員聯(lián)動(dòng)溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本的目的。另一方面，“營(yíng)改增”改革也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響，增值稅專用發(fā)票的開據(jù)與取得直接影響到企業(yè)稅負(fù)；國(guó)家對(duì)增值稅發(fā)票的購(gòu)買、領(lǐng)用、開具及保管有嚴(yán)格的規(guī)定；稅務(wù)部門的管理與稽查也會(huì)更加嚴(yán)格，這都要求企業(yè)必須建立健全財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算體系，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍建設(shè)。

（三）企業(yè)融資與現(xiàn)金流的變化

房地產(chǎn)行業(yè)是資金和勞動(dòng)力密集型的產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，一個(gè)項(xiàng)目一般要兩到三年左右才能完成，企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用大量流動(dòng)資金。改征增值稅后，在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件前，征地費(fèi)用、前期開發(fā)及建設(shè)、材料費(fèi)等先行支出，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，在開發(fā)建設(shè)的不同階段，進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重不匹配，需要適時(shí)調(diào)整融資規(guī)模，保證資金良性循環(huán)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的意義

（一）有利于完善稅收鏈條

增值稅制度的改革過程，從某種意義上看，是增值稅鏈條不斷完善的過程。1994年推行的生產(chǎn)型增值稅，不允許增值稅納稅人扣減機(jī)器設(shè)備等貨物所含稅額，導(dǎo)致增值稅鏈條的重要一環(huán)斷裂，到2009年，增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變，允許納稅人抵扣。營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，使增值稅鏈條基本完整，使納稅人所購(gòu)的服務(wù)類等所含稅額可以抵扣。從靜態(tài)看，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，原本屬于營(yíng)業(yè)稅的收入歸入增值稅收入，增加了增值稅收入。從動(dòng)態(tài)看，由于在最終消費(fèi)以前的各個(gè)環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，這樣就基本消除了重復(fù)征稅，促進(jìn)了社會(huì)分工，有助于提高經(jīng)濟(jì)效率。

（二）“營(yíng)改增”能夠規(guī)范財(cái)務(wù)稅收管理、規(guī)范經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)行為

現(xiàn)有的建筑施工企業(yè)對(duì)營(yíng)業(yè)稅的申報(bào)方式基本上是粗放型，只依據(jù)合同、甚至有的施工單位在沒有合同的情況下都能繳稅代開發(fā)票，這就導(dǎo)致虛開發(fā)票的可能性增大，給后續(xù)稅收征管工作帶來困難，給企業(yè)帶來極大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，這樣就無法規(guī)范經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)行為，對(duì)同行公平競(jìng)爭(zhēng)制造了障礙。在“營(yíng)改增”后，只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進(jìn)行納稅抵扣及申報(bào)，對(duì)規(guī)范稅收管理、市場(chǎng)行為有著重要意義。

（三）有利于提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力

“營(yíng)改增”后，可使各行業(yè)進(jìn)一步提高產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模，提高區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，有助于進(jìn)一步提高行業(yè)的分工與專業(yè)化，同時(shí)減輕消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步刺激需求，以此種方式形成良性循環(huán)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)利好政策。例如房地產(chǎn)公司可將原來的施工合同分離為材料采購(gòu)和提供勞務(wù)合同，將材料改為甲供，可取得17%進(jìn)項(xiàng)票抵扣，從而節(jié)約施工環(huán)節(jié)的成本，提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）有助于促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理平穩(wěn)

未來房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房?jī)r(jià)回歸理性。對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)以及建筑業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)征稅問題，改征增值稅后，可以消除商品房銷售中的重復(fù)征稅問題，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、理性發(fā)展；促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向更加專業(yè)化的方向發(fā)展。如果房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售對(duì)象是企業(yè)，且允許作為購(gòu)房者的企業(yè)可以憑據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票抵扣其銷項(xiàng)稅額，那么，這必然有利于房屋銷售規(guī)模的擴(kuò)大，促進(jìn)市場(chǎng)易，房地產(chǎn)企業(yè)通過獲取規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，也會(huì)降低房?jī)r(jià)擴(kuò)大銷售的。

（五）有利于減輕社會(huì)稅務(wù)負(fù)擔(dān)消除重復(fù)征稅，

生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)下降，企業(yè)的生產(chǎn)成本也相應(yīng)地下降，從而有利于降低物價(jià)、降低通脹水平。我國(guó)面臨的通脹壓力很大且難以在短時(shí)期內(nèi)消除。而房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，房地產(chǎn)業(yè)各產(chǎn)業(yè)鏈間緊密聯(lián)系，在極大的程度上避免了重復(fù)征稅，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)稅收成本的降低，在一定程度上減輕了通脹壓力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間、產(chǎn)業(yè)內(nèi)的分工與合作，有利于從各行業(yè)總體提高經(jīng)濟(jì)效率，促進(jìn)總體物價(jià)水平的降低。

三、“營(yíng)改增”前后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)及利潤(rùn)測(cè)算分析

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)的發(fā)展提供最基本的物質(zhì)保障；為勞動(dòng)力提供生存發(fā)展必須的條件；為經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)提供大量的財(cái)政支持，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的寒暑表，房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)鏈條很長(zhǎng)、環(huán)節(jié)很多，它的發(fā)展帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、水泥、物流等行業(yè)的發(fā)展。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是最終的產(chǎn)成品完成環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的前提是為房地產(chǎn)行業(yè)提供勞務(wù)、施工等行業(yè)必須也是“營(yíng)改增”行業(yè)，否則房地產(chǎn)行業(yè)就無法獲得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

“營(yíng)改增”不只是由營(yíng)業(yè)稅直接改為增值稅，計(jì)稅基數(shù)也發(fā)生了變化，由原來的價(jià)內(nèi)稅變成了價(jià)外稅，所以它又影響了到土地增值稅與所得稅，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”牽一發(fā)而動(dòng)全身，比其它行業(yè)的“營(yíng)改增”更加復(fù)雜。

關(guān)于“營(yíng)改增”前后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)及利潤(rùn)簡(jiǎn)單測(cè)算

假設(shè)取得含稅收入為100，企業(yè)毛利率為30%（成本中土地成本占收入的20%；建筑成本占收入的50%），100%均能取得進(jìn)項(xiàng)稅票

增值稅銷項(xiàng)稅額=100/（1+11%）*11%=9.91

增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額：

土地成本（占含稅收入20%）100*20%/（1+6%）*6%=1.13

前期費(fèi)用（占建筑成本10%）100*50%*10%/（1+6%）*6%=0.28

建安成本（占建筑成本70%）100*50%*70%/（1+11%）*11%=3.47

基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施成本（占建筑成本15%）

100*50%*15%/（1+11%）*11%=0.74

間接費(fèi)用（占建筑成本5%）100*50%*5%/（1+6%）*6%=0.14

進(jìn)項(xiàng)合計(jì)=1.13+0.28+3.47+0.74+0.14=5.76

應(yīng)增值稅=9.915.76=4.15

項(xiàng)目營(yíng)改增前營(yíng)改增后稅額增減營(yíng)業(yè)稅、增值稅5 4.150.85城建稅0.35 0.290.06市、地教育費(fèi)附加0.25 0.210.04土地增值稅（未考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用）2.072.94 0.87

企業(yè)所得稅5.58 5.6 0.02合計(jì)0.06

經(jīng)過測(cè)算，毛利率為30%時(shí)，應(yīng)稅額下降0.06，整體稅負(fù)率下降0.06%；毛利率為35%時(shí)，整體稅負(fù)率下降0.02%；毛利率為40%時(shí)，整體稅負(fù)率上升0.75%。

當(dāng)毛利率為35%左右時(shí)，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)率的影響最小，趨于平衡。因此，“營(yíng)改增”后，對(duì)毛利率較低的企業(yè)，整體稅負(fù)率將會(huì)降低，利潤(rùn)增加；對(duì)毛利率較高的企業(yè)整體稅負(fù)率則會(huì)升高，利潤(rùn)下降。

四、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

（一）公司層面高度重視，重構(gòu)投資、預(yù)算、銷售、成本模型

本次稅制改革，對(duì)國(guó)家、對(duì)行業(yè)、對(duì)企業(yè)都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)面臨地價(jià)高、融資難、競(jìng)爭(zhēng)加大、銷售市場(chǎng)收縮的多重不利環(huán)境下，行業(yè)投資回報(bào)率越來越低，企業(yè)務(wù)必將“營(yíng)改增”作為公司層面的頭等大事來抓，而不是僅僅局限在財(cái)務(wù)部門，從企業(yè)高管到一線員工都必須樹立“營(yíng)改增”意識(shí)。

“營(yíng)改增”后，收支都由價(jià)內(nèi)稅變?yōu)閮r(jià)外稅，同時(shí)，增值稅發(fā)票的類別、稅率都有比營(yíng)業(yè)稅復(fù)雜，由此投資、預(yù)算、銷售、成本都會(huì)發(fā)生很大變化。

在進(jìn)行投資決策時(shí)，必須提前了解“營(yíng)改增”的原理及對(duì)其帶來的影響做出預(yù)判，并結(jié)合政策、市場(chǎng)、上下游行業(yè)價(jià)格變動(dòng)等因素重構(gòu)投資模型；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)存在新老項(xiàng)目并行的情況，原來的預(yù)算將不再滿足指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)及績(jī)效考核的目的，應(yīng)該提前做好預(yù)算調(diào)整、新老項(xiàng)目預(yù)算口徑兼容等工作；成本核算首先要充分考慮上游建筑企業(yè)由于稅改后工程造價(jià)的變化，其次要加快工程結(jié)算進(jìn)度，及時(shí)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票抵扣，最后要控制融資規(guī)模及節(jié)奏，備足資金頭寸削峰填谷，保證資金安全。

（二）建立健全企業(yè)會(huì)計(jì)制度、稅控制度，提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平，有效加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍建設(shè)

“營(yíng)改增”必須要求企業(yè)具備健全的會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理體系，建立完善的稅控制度，規(guī)范稅務(wù)操作。會(huì)計(jì)核算、稅款計(jì)算、發(fā)票管理等一系列操作都緊密相關(guān)，如出現(xiàn)了抵扣期內(nèi)尚未抵扣增值稅等問題，不但不會(huì)減輕反而可能要加重企業(yè)稅負(fù)。同時(shí)，企業(yè)要加強(qiáng)政策的有效落實(shí)與監(jiān)督體系建設(shè)，避免“營(yíng)改增”產(chǎn)生的制度流于形式或執(zhí)行不到位給予企業(yè)造成不必要的損失。

當(dāng)今社會(huì)，知識(shí)正處于日新月異的時(shí)代，財(cái)務(wù)和稅收方面的政策也在不斷地更新變化。“營(yíng)改增”后，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系有所變化，對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求勢(shì)必有所提高，一方面，財(cái)務(wù)人員要贏得公司決策層的絕對(duì)支持，并做好公司內(nèi)的宣傳培訓(xùn)工作；另一方面，財(cái)務(wù)人員要深入業(yè)務(wù)部門，加強(qiáng)成本、采購(gòu)、工程、銷售人員的聯(lián)動(dòng)溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本的目的。財(cái)務(wù)人員要摒棄“營(yíng)業(yè)稅”的慣性思維，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，及時(shí)捕獲新的政策，為企業(yè)更好地服務(wù)。

（三）實(shí)施績(jī)效責(zé)任制，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的保障力與源動(dòng)力

提升經(jīng)濟(jì)效益是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的第一目標(biāo)，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)?？?jī)效責(zé)任制，是當(dāng)今企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升的一個(gè)至關(guān)重要因素。企業(yè)適時(shí)推行績(jī)效責(zé)任制，用明確的標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任來促使企業(yè)財(cái)務(wù)核算與管理人員在“營(yíng)改增”中的適應(yīng)性、能動(dòng)性，并將績(jī)效與報(bào)酬、晉升掛鉤，不斷提高財(cái)務(wù)人員能動(dòng)性、自覺性，才能加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

五、結(jié)束語(yǔ)

“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)性行業(yè)的影響巨大，從長(zhǎng)期看，勢(shì)必減輕整個(gè)行業(yè)的稅負(fù)，但是，短期內(nèi)對(duì)企業(yè)的沖擊會(huì)很大，我們一定要未雨綢繆，提前籌劃，做好的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，迎接“營(yíng)改增”時(shí)代的到來。