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        上漲還是止步:漫談房價(jià)

        2016-11-08 20:49:26和廣
        投資與理財(cái) 2016年11期
        關(guān)鍵詞:連環(huán)二手房新房

        和廣

        金九銀十行將結(jié)束,房價(jià)止步于政府強(qiáng)有力的政策出臺。

        房價(jià)何去何從?房子其實(shí)也就是一種商品,只是價(jià)格昂貴,又不容易攜帶變現(xiàn),除了這兩點(diǎn)之外,和其他商品并無二致。簡單化理解,比引入時(shí)髦詞匯,什么“丈母娘經(jīng)濟(jì)學(xué)”要容易理解。

        既然是商品,那么其價(jià)格就是由供需決定的。政策調(diào)整影響價(jià)格,從供需兩個(gè)方面,直接限價(jià)的方法有多荒謬,不展開談了。相比新房,二手房才是真正的房地產(chǎn)市場。筆者去看房地產(chǎn)市場,從不看新盤價(jià)格,也不看統(tǒng)計(jì)出來的成交價(jià)格。筆者建議,沒事翻開某大型連鎖中介(L打頭的),“地圖找房”“成交走勢”一應(yīng)俱全。這里提示下,這是為了研究價(jià)格變動(dòng),而非建議買二手房。新房和二手房走勢關(guān)系高度擬合,只高低之別。

        房價(jià)怎么走?先說下房價(jià)見頂特征吧。首先,房價(jià)高的買不起,這個(gè)買不起,可以理解為房子要用當(dāng)前工資兩輩子(工作60年)的錢去買;其次,房子交易非常頻繁,交易量大增;第三,出現(xiàn)連環(huán)單(就是買房需要先賣掉自己的,形成三到四個(gè)連環(huán)單);第四,寬松購房和貸款政策,這個(gè)從2009年以后就沒有怎么出現(xiàn)過,今年去庫存除了北上廣深,又重演了一次。上述因素疊加,形成的是過度投機(jī)市場,過高房價(jià)、過度炒作、緊繃信用鏈條以及寬松環(huán)境。可以想象,2016年以來,房價(jià)就是在這些因素的疊加下一步步推高。北上廣深限購卻暴漲,因?yàn)槿珖渴幸槐P棋,貨幣是聰明的,只會尋找合適投資機(jī)會。

        那房地產(chǎn)要漲到天上去嗎?先引用席勒名著《非理性繁榮》所說的,“根據(jù)經(jīng)合組織國家統(tǒng)計(jì),房價(jià)見頂一般在股市見頂后兩年”。

        想補(bǔ)充的是,由于中國政府政策出臺速度快,兩年這個(gè)區(qū)間可能縮短。如果政府不出臺管控措施,房價(jià)真的會沖過均衡點(diǎn),奔向頂點(diǎn),時(shí)間點(diǎn)在明年上半年。政府政策出臺,這個(gè)速度也就大大放緩了。

        以上分析整個(gè)房價(jià)形成的過程,不能機(jī)械地套用到某些具體個(gè)例,例如學(xué)區(qū)房、通州新北京以及燕郊,因?yàn)橄∪毙院鸵泼袢丝谑怯绊戇@些區(qū)域價(jià)格的主要因素。

        房價(jià)在未來下跌的空間是不大的,而上漲的速度嚴(yán)重受到影響,但依舊會震蕩上行,某些熱點(diǎn)特殊區(qū)域會表現(xiàn)得更強(qiáng)勁。因此,北上廣深上演的房價(jià)上漲并未最終結(jié)束,只是被政策卡住,其有效需求會逐步釋放出來,一面托住市場不下跌,一面繼續(xù)緩緩地推動(dòng)上行。而三四線城市由于人口遷出,房價(jià)停滯或者下跌是很正常的。

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