和廣

金九銀十行將結(jié)束，房價(jià)止步于政府強(qiáng)有力的政策出臺。

房價(jià)何去何從？房子其實(shí)也就是一種商品，只是價(jià)格昂貴，又不容易攜帶變現(xiàn)，除了這兩點(diǎn)之外，和其他商品并無二致。簡單化理解，比引入時(shí)髦詞匯，什么“丈母娘經(jīng)濟(jì)學(xué)”要容易理解。

既然是商品，那么其價(jià)格就是由供需決定的。政策調(diào)整影響價(jià)格，從供需兩個(gè)方面，直接限價(jià)的方法有多荒謬，不展開談了。相比新房，二手房才是真正的房地產(chǎn)市場。筆者去看房地產(chǎn)市場，從不看新盤價(jià)格，也不看統(tǒng)計(jì)出來的成交價(jià)格。筆者建議，沒事翻開某大型連鎖中介（L打頭的），“地圖找房”“成交走勢”一應(yīng)俱全。這里提示下，這是為了研究價(jià)格變動(dòng)，而非建議買二手房。新房和二手房走勢關(guān)系高度擬合，只高低之別。

房價(jià)怎么走？先說下房價(jià)見頂特征吧。首先，房價(jià)高的買不起，這個(gè)買不起，可以理解為房子要用當(dāng)前工資兩輩子（工作60年）的錢去買；其次，房子交易非常頻繁，交易量大增；第三，出現(xiàn)連環(huán)單（就是買房需要先賣掉自己的，形成三到四個(gè)連環(huán)單）；第四，寬松購房和貸款政策，這個(gè)從2009年以后就沒有怎么出現(xiàn)過，今年去庫存除了北上廣深，又重演了一次。上述因素疊加，形成的是過度投機(jī)市場，過高房價(jià)、過度炒作、緊繃信用鏈條以及寬松環(huán)境。可以想象，2016年以來，房價(jià)就是在這些因素的疊加下一步步推高。北上廣深限購卻暴漲，因?yàn)槿珖渴幸槐P棋，貨幣是聰明的，只會尋找合適投資機(jī)會。

那房地產(chǎn)要漲到天上去嗎？先引用席勒名著《非理性繁榮》所說的，“根據(jù)經(jīng)合組織國家統(tǒng)計(jì)，房價(jià)見頂一般在股市見頂后兩年”。

想補(bǔ)充的是，由于中國政府政策出臺速度快，兩年這個(gè)區(qū)間可能縮短。如果政府不出臺管控措施，房價(jià)真的會沖過均衡點(diǎn)，奔向頂點(diǎn)，時(shí)間點(diǎn)在明年上半年。政府政策出臺，這個(gè)速度也就大大放緩了。

以上分析整個(gè)房價(jià)形成的過程，不能機(jī)械地套用到某些具體個(gè)例，例如學(xué)區(qū)房、通州新北京以及燕郊，因?yàn)橄∪毙院鸵泼袢丝谑怯绊戇@些區(qū)域價(jià)格的主要因素。

房價(jià)在未來下跌的空間是不大的，而上漲的速度嚴(yán)重受到影響，但依舊會震蕩上行，某些熱點(diǎn)特殊區(qū)域會表現(xiàn)得更強(qiáng)勁。因此，北上廣深上演的房價(jià)上漲并未最終結(jié)束，只是被政策卡住，其有效需求會逐步釋放出來，一面托住市場不下跌，一面繼續(xù)緩緩地推動(dòng)上行。而三四線城市由于人口遷出，房價(jià)停滯或者下跌是很正常的。