孫薇

摘 要：營改增即企業(yè)營業(yè)稅改為增值稅，是我國稅務改革中重大舉措。營改增政策實施后，不僅能減輕企業(yè)的稅負，還能夠加快經濟模式的轉變，對經濟結構的調整具有積極的影響。本文針對商業(yè)地產及房地產企業(yè)，淺談在營改增政策背景下的應對措施。

關鍵詞：營改增；商業(yè)地產企業(yè)；房地產企業(yè)；應對措施

作為一種宏觀經濟調控的手段，稅收在我國市場經濟發(fā)展中不斷變化，稅收制度也經過了重要的改革，營改增政策正是這一需求的產物。

一、營改增政策背景介紹

1994年，社會主義市場經濟剛起步，綜合考慮經濟發(fā)展過程中的各種問題，我國實施分稅制改革，區(qū)分了營業(yè)稅與增值稅的征收范圍，兩稅并存，但隨著經濟的發(fā)展，兩稅并存問題逐漸凸顯，破壞了增值稅的抵扣鏈條制度，不利于營造公平的市場競爭環(huán)境，導致增值稅稅收中性的特點不能很好的發(fā)揮作用。另外，營業(yè)稅存在重復征稅的問題，增加了企業(yè)的稅收負擔，有礙于經濟的發(fā)展。為了解決這一矛盾，促進經濟發(fā)展，十二五期間，我國通過了稅收制度改革的目標，出臺了營業(yè)稅改征增值稅的試點方案。通過統(tǒng)籌設計、分步實施、規(guī)范稅制、全面協(xié)調，營改增試點的范圍及行業(yè)不斷擴大，經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。將原有的13%和17%兩檔稅率基礎上，又增加了6%和11%兩檔稅率。營改增政策有利于國家全面深化改革，完善國家治理結構現(xiàn)代化，促進財稅體制改革。

二、營改增政策對商業(yè)地產企業(yè)的影響

在營改增政策實施后，商業(yè)地產企業(yè)在稅務方面、企業(yè)管理等方面都受到了一定的影響，加強對這些影響的分析，梳理出切實可行的應對措施，減輕企業(yè)的稅負，從而保證房地產企業(yè)的經濟利益。

1.營改增政策對房地產企業(yè)稅負的影響

從宏觀的角度看，營改增更多的是實現(xiàn)結構性減稅。根據國家稅務總局統(tǒng)計，從2012年試點到2015年底，營改增已經累計減稅5000多億元，預期房地產業(yè)、建筑業(yè)營改增減稅規(guī)模超過4000億元。

企業(yè)重復征稅是目前我國房地產企業(yè)遇到的重要的問題之一，在市場經濟發(fā)展過程中，社會分工變得越來越復雜，導致營業(yè)稅重復征收問題不斷出現(xiàn)，增加了企業(yè)的成本，提高了企業(yè)的稅務負擔。營改增政策實施后，全面試行增值稅，增值稅可以避免重復征收的問題，這主要是由于增值稅按照流轉環(huán)節(jié)增值額征稅，有效的解決了這一問題，為房地產企業(yè)減輕稅務負擔做出了貢獻。

2.營改增政策對商業(yè)地產企業(yè)經營管理的影響

營改增政策必將帶來商業(yè)地產企業(yè)結構和管理模式的變化，為了真正實現(xiàn)降低稅負的目標，企業(yè)管理要進行相應改變，通過經營流程的再造，企業(yè)內部部門間的合作由原來的松散式配合變成緊密式的配合，合理選擇上下游企業(yè)。企業(yè)結構越合理、管理水平越高，則抵扣的稅額也就越多，提升企業(yè)經濟效益的同時也增強企業(yè)競爭力。

總體來說，企業(yè)不能單單只在財務制度上進行改革，還需在經營模式、市場營銷、對外服務、對內管理和生產組織方式等多方面的進行改革。從商業(yè)鏈的構建開始，對財務管理、合同管理、合作伙伴的選擇上等等都要有明確的標準和機制，使得企業(yè)管理水平大幅度上升，降低稅負，最終提高企業(yè)經濟效益。

三、營改增政策下商業(yè)地產企業(yè)的應對措施

營改增由營業(yè)稅的價內稅到增值稅的價外稅的改變，直接影響收入、成本的確認，也將直接影響企業(yè)的稅負水平；結構性減稅不意味著全面減稅、不意味著每個企業(yè)都減稅、也不意味著某個行業(yè)內的所有企業(yè)都減稅。對房地產企業(yè)來說，通過企業(yè)流程再造，提升管理水平，提高財務人員的專業(yè)水平，通過提升管理要效益。

房地產企業(yè)由于經營周期較長，資金投入大，會計核算復雜，土地和建安成本比重大，準確把握營改增的動向，準確理解政策，及時應對是非常重要的。

1.營改增政策下商業(yè)地產企業(yè)業(yè)務管理流程的應對措施

業(yè)務管理流程節(jié)點：

具體在每個業(yè)務階段及業(yè)務場景下的應對措施（含過渡期的應對措施）：

*關于老項目的界定：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；

（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

2.甲供材運用的應對

營改增后，清包工和甲供材的情況下施工方可以選擇簡易征收方法，因此房地產企業(yè)應測算采取甲供材的方式是否合適，對甲供材的方式進行慎重選擇。

本文列舉幾種場景下對房地產企業(yè)甲供材選擇條件的分析：

3.財務人員專業(yè)水平提升

營改增政策下，房地產企業(yè)財稅人員要建立增值稅專用發(fā)票管理制度，建立臺賬管理，不僅關注增值稅對業(yè)務本身的影響，要同時關注到增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅分別對業(yè)務的影響，要綜合分析看企業(yè)的綜合稅負。房地產企業(yè)財務人員不僅要提高財務、稅收專業(yè)水平，更重要的是要懂業(yè)務，基于業(yè)務模式、企業(yè)的業(yè)務特點，根據增值稅的征收規(guī)則，提出業(yè)務運營方面的建議。

總之，為了能夠提高企業(yè)的經營效益，降低稅收負擔，房地產企業(yè)要結合自身業(yè)務特點，結合上下游企業(yè)的產業(yè)鏈，積極應對，采取切實可行的措施，保證企業(yè)的經濟利益。

參考文獻：

[1]齊燕飛，付磊.淺析“營改增”背景下企業(yè)的稅收籌劃策略[J].現(xiàn)代經濟信息，2015，5（8）：188-189.

[2]中華會計網校營改增會計實務操作課程內容.