文/付紹喜

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現(xiàn)階段土地一級開發(fā)模式的探索

文/付紹喜

改革開放以來，我國比較重視城市化建設，在城市化建設過程中對土地的利用形式有一定的約束，土地一級開發(fā)逐漸成為政府比較關注的話題之一。在實際市場經(jīng)濟發(fā)展中良好的土地一級開發(fā)模式能夠有效解決城市建設和耕地保護的矛盾，同時促進土地使用效率的提高，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。近年來，我國土地一級開展進程比較慢，主要是因為政府缺位導致土地開發(fā)政策偏離公共利益。為了進一步推動土地開發(fā)的發(fā)展，必須要創(chuàng)建新的土地一級開發(fā)模式。本文從目前的土地發(fā)展形式進行分析，提出土地一級開發(fā)模式構建措施。

政府； 采購； 土地； 一級開發(fā)

土地一級開發(fā)是城市發(fā)展中人們比較關注的問題之一，我國土地一級開發(fā)過程中面臨的環(huán)境比較復雜，給土地開發(fā)帶來了較大的困難。面對這種環(huán)境情況，必須要理解一級開發(fā)規(guī)律，并在合適的時機制定合適的發(fā)展政策，激勵政府和企業(yè)對土地一級開發(fā)實施適當?shù)囊龑?。從而構建科學的、符合市場發(fā)展的土地一級開發(fā)模式，完善我國土地一級開發(fā)系統(tǒng)，更好的促進我國社會主義和諧社會的建設。

一、土地一級開發(fā)內(nèi)涵和開發(fā)模式分析

（一）土地一級開發(fā)含義

土地一級開發(fā)主要指的是按照城市功能定位、經(jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)劃的要求，由政府統(tǒng)一組織的征地補償、土地平整、土地規(guī)劃設計、一級土地拆遷安置和市政基礎建設等，能夠按期達到土地招標和土地行為。土地一級開發(fā)的過程也是由“生地”變“熟地”的過程，使土地達到出讓條件，同時這種形式使開發(fā)商不在承擔與商品房建設無關的涉及基礎建設和土地開發(fā)的工作。目前，我國土地一級開發(fā)主體有兩種，一種是政府主導的土地一級開發(fā)模式，另一種是由企業(yè)主導的開發(fā)模式。政府主導模式主要指完全由政府建立的土地儲備，或者是由國家控股的企業(yè)實施土地一級開發(fā)；企業(yè)主導模式主要指的是政府利用招標的形式從多家企業(yè)中選擇一家企業(yè)進行負責土地一級開發(fā)項目。

（二）土地一級開發(fā)模式

1.自負盈虧模式

自負盈虧的土地開發(fā)模式的形成，主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)受政府政策影響比較大，房地產(chǎn)企業(yè)實施這種模式能夠有效提高其收益率。這種開發(fā)模式一般有企業(yè)主導，所以開發(fā)初期就確定了土地一級和二級聯(lián)動，在開發(fā)過程中爭取在一級開發(fā)中收益，同時又能夠保障在未來的二級開發(fā)中取得相應的效益，也使土地有較大的增值空間。但是該模式也存在一定的缺陷，比如政府對市場中地價的控制度不高，影響政府對國家土地的宏觀調(diào)控。此模式在市場經(jīng)濟發(fā)展早期應用比較多，但是從長期發(fā)展結果來看，其未來發(fā)展空間比較小。

2.社會投資人模式

這種土地一級開發(fā)模式主要指的是政府在土地應用中利用嚴密的計劃控制土地供應市場，使之成為統(tǒng)一開發(fā)、管理的經(jīng)營模式。此模式下政府對土地有完全的控制權，在土地一級開發(fā)過程確定施工企業(yè)的方式是招工，其模式發(fā)展優(yōu)點是保證市場順利完成，同時保證土地開發(fā)項目能夠?qū)崿F(xiàn)效益的提高。政府和一級開發(fā)商進行土地劃分后，實施利益劃分時必須要有固定的議價分成和收益，利用不同的方式操控市場，這種發(fā)展模式開發(fā)形式比較簡單，對項目開發(fā)有很好的促進作用。但是這種模式也存下相應的缺陷，比如政府財政壓力大，往往出現(xiàn)融資渠道狹窄的現(xiàn)象，容易出現(xiàn)融資困難的現(xiàn)象。

3.收益分成模式

這種模式下土地儲備控制一般由政府控制，政府在土地一級開發(fā)中其主導性作用，并積極利用社會力量實施土地一級開發(fā)，這種模式是我國土地一級開發(fā)的主要模式。開發(fā)形式是政府依據(jù)一些開發(fā)需求，在市場調(diào)研的情況下實施土地出讓計劃，在開發(fā)前準確的確定土地使用權人，并由雙方共同完成土地的驗收工作，這個過程是政府主導土地的一種有效形式，能夠很好的減輕政府土地開發(fā)中存在資金壓力問題。

二、政府購買服務收取固定報酬的模式

財綜【2016】4號文件明確指出土地收儲規(guī)范制度，核心內(nèi)容包括：清理壓縮土地儲備機構、規(guī)范土地儲備行為、加強土地儲備規(guī)模控制、妥善處置土地儲備債務、調(diào)整土地儲備籌資方式、規(guī)范土地儲備資金使用管理、推動土地收儲政府采購工作、加強土地儲備項目收支預決算管理等多個方面。同時文件明確的指出，地方國土資源部門必須要深入的分析當?shù)貙嶋H情況，并積極的探索政府購買土地的方式，分析土地收購過程中涉及的拆遷安置費用和補償服務形式；另外，土地儲備機構還必須要積極的探索出一種政府購買儲備土地前期開發(fā)的策略，包括與儲備土地相關的供水、排水、照明、土地綠化等方面的問題；同時地方財政政府各個相關部門要應該配合土地機構制定項目管理辦法，并將時尚內(nèi)容公布出來，嚴謹土地市場中出現(xiàn)層層轉(zhuǎn)包的行為。在實施過程中供應商和項目承接主體還必須履行其合同契約，按照約定的數(shù)額承接報仇，項目多涉及的融資必須要相互融資。

該文件出臺，意味著土地收儲及土地一級開發(fā)即將回歸設立之初的統(tǒng)一性和公益性安排，對于化解地方政府債務危機具有巨大意義，明確了我國土地一級開發(fā)的政策方向及政策支撐。同時也對土地一級開發(fā)的融資提出更高的要求，財綜【2016】4號文件明確“2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機構舉借土地儲備貸款?！睘榇送恋匾患夐_發(fā)融資可以積極探索設立產(chǎn)業(yè)基金、引進保險資金等。由于我國“營改增”的政策對土地一級開發(fā)是按建筑業(yè)交稅還是按“服務業(yè)”交稅未進行明確，也存在一定的稅收風險。

三、政府購買服務模式下的企業(yè)土地一級開發(fā)財務核算

（一）企業(yè)按照與政府簽訂購買協(xié)議、開發(fā)土地區(qū)域規(guī)劃，同時實時財務核算需要分析，在財務核算過程中可以實施人為劃分核算區(qū)域。在核算過程中要注意，一般企業(yè)開發(fā)區(qū)域面積較大，在核算的過程中為了方便起見，一般劃分為介個小區(qū)域進行核算；如果開發(fā)區(qū)沒有明確的規(guī)定開發(fā)后需要每年擴大面積，可以事先確定好部分區(qū)域的面積，然后依據(jù)實際面積實施財務核算分析。

（二）企業(yè)投入建設的核算按照“開發(fā)成本”科目實施核算?！伴_發(fā)成本”賬戶依據(jù)具體的企業(yè)發(fā)展區(qū)域可以按照二級明細實施分析，并依據(jù)企業(yè)發(fā)展實際請設施科目明細標準：

1.“土地征用及拆遷補償”：該標準明確規(guī)定，土地開發(fā)中涉及核算的企業(yè)必須在開發(fā)前期獲得土地征用補償，包括拆遷費、安置費以及植被補償費等等，并明確的額記載土地征用的數(shù)量，以便為土地開發(fā)順利實施做保障。

2.“基礎配套設施建設”：此項目標準規(guī)定在土地儲備過程中主要核算內(nèi)容包含：“道路綠化、污水處理、通信以及水電處理等等”

3.“資本化利息”：這個標準主要將的是核算企業(yè)在分析的過程中，土地開發(fā)向金融機構借款而發(fā)生的資本條件的利息費用問題。

4.“其他開發(fā)費”：這個標準主要說的是在核算方面的除了要分析其他相關開支費用外，還有考慮的其他費用支出。

5.“轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品”：這個項目主要說的是核算土地開發(fā)竣工后結算后的開發(fā)成本，這種成本形式一般用紅字記載。

（三）結轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本；這個明細方式主要講的是土地開發(fā)構成中“開發(fā)產(chǎn)品”相關科目的核算內(nèi)容，并按照一定的形式設置二級明細目錄，并將記載的數(shù)值轉(zhuǎn)入企業(yè)土地儲備的應收賬款中。

（四）根據(jù)與政府簽訂購買協(xié)議約定獲取報酬。報酬通過營業(yè)收入來核算。

四、結語

目前，我國土地一級開發(fā)模式發(fā)展相對比較完善，能夠保證土地開發(fā)的順利實現(xiàn)，但是在未來的發(fā)展中這些開發(fā)模式可能會制約土地的開發(fā)利用。在社會迅速發(fā)展下必須對土地一級開發(fā)模式進行積極的創(chuàng)新和優(yōu)化，解決土地開發(fā)中融資問題，促進土地開發(fā)的進一步提高。

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（作者單位：云南省土地儲備運營有限公司）