文/張美萍

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全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的問題分析及對策

文/張美萍

首先對全面預(yù)算的定義及特點(diǎn)進(jìn)行闡述，從缺乏全面預(yù)算的全員性、預(yù)算的依據(jù)不足、缺乏與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相聯(lián)系三個方面，解析全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的主要問題，在此基礎(chǔ)之上，針提出相應(yīng)的解決的對策。希望通過本文的闡述，可以給相關(guān)領(lǐng)域提供些許的參考。

房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算；問題及對策

自從2014年6月分開始，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開始朝著城市化方向發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)開始呈現(xiàn)下降趨勢。因此，我國相關(guān)部門開始將房地產(chǎn)調(diào)控政策從原始的短期調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)變成長效機(jī)制，從而保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。但是，隨著房地產(chǎn)市場開始步入發(fā)展階段，競爭逐漸激烈起來，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的營利空間逐漸減小，怎樣才能將全面預(yù)算管理合理的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理中來，提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭里，是目前房地產(chǎn)企業(yè)首要解決的問題。本篇文章就以全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用為重點(diǎn)，全面分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題以及解決對策，由此推動房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、全面預(yù)算的定義及特點(diǎn)

（一）全面預(yù)算的定義

所謂的全面預(yù)算主要是指，在企業(yè)核心發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，全面思考企業(yè)的生產(chǎn)方向以及發(fā)展目標(biāo)，以企業(yè)的營業(yè)預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，以企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化為最終目標(biāo)，對企業(yè)的生產(chǎn)、運(yùn)行、發(fā)展等過程進(jìn)行全面預(yù)算管理，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)人力、物力、成本、信息一體化，推動企業(yè)更好發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的特點(diǎn)

全面預(yù)算主要具備三種共性，第一種是全過程性；第二種是全員性；第三種是全方位性。房地產(chǎn)企業(yè)除了具備全面預(yù)算的三種共性之外，同時還具備兩種特點(diǎn)，第一種是全程一新進(jìn)流預(yù)算為根本；第二種是全程以工程項目預(yù)算為主旨。下面，我們將對這兩種特點(diǎn)進(jìn)行全面的闡述。

1.以現(xiàn)金流預(yù)算為根本

由于房地產(chǎn)企業(yè)具備三種特性，第一為高收益性；第二為高負(fù)債性；第三為高風(fēng)險性。因此，使得維持房地產(chǎn)企業(yè)不間斷發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是現(xiàn)金流。換句話說，在進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)算表的繪制時除了要注重企業(yè)的利益表的繪制外，同時還要重視資產(chǎn)負(fù)債表的繪制。

2.以工程項目預(yù)算為主旨

導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理時，以工程項目預(yù)算為主旨的因素有五方面的原因，其中包括開發(fā)成本高、預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)繁瑣、施工項目多、施工時間長、成本分?jǐn)偞蟆?/p>

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

（一）缺乏全面預(yù)算的全員性

在全面預(yù)算管理當(dāng)中，最重要的特性就是全員性，這種特性在房地產(chǎn)企業(yè)中尤為凸顯。但是，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)員工普遍認(rèn)為，負(fù)責(zé)全面預(yù)算管理的主要部門就是房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)部門，只要財物部門做好企業(yè)的財務(wù)支出和規(guī)劃工作，就可以很好的落實(shí)全面預(yù)算管理工作。而執(zhí)行全面預(yù)算管理工作只需要由財務(wù)部門全權(quán)負(fù)責(zé)就可以，無需其他部門的參與和執(zhí)行。由于缺乏全面預(yù)算的全員性，導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作無法在房地產(chǎn)企業(yè)中順利的開展，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)如同擺設(shè)，無法發(fā)揮其真正的作用。

（二）預(yù)算的依據(jù)不足

為了保證全面預(yù)算管理工作可以在房地產(chǎn)企業(yè)中順利的落實(shí)，首先就需要具備大充足、真實(shí)、可靠的根本資料，但是，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)為了在這個充滿競爭力的市場中占據(jù)一席之地，總是會存在邊修改圖紙邊施工的情況。這種現(xiàn)象導(dǎo)致的最終結(jié)果就是，設(shè)計預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)、施工預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)以及施工結(jié)束預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。而導(dǎo)致這種結(jié)果出現(xiàn)的主要原因就是設(shè)計方案的變化，導(dǎo)致追加計劃逐漸增多，變化的預(yù)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計劃的預(yù)算，人人都沒有按照預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，導(dǎo)致預(yù)算喪失原本的意義，這不僅給房地產(chǎn)企業(yè)增加了施工成本，同時還影響了房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展。

（三）缺乏與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相聯(lián)系

應(yīng)用全面預(yù)算管理的主要作用就是落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略目標(biāo)。但是，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算管理的過程中，往往忽略了這一重要要素。這主要是因為我國的房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算管理處于起步階段，我國相關(guān)部門還沒有樹立明確的管理標(biāo)準(zhǔn)和方法，因此，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都是遵循自己之前積累的經(jīng)驗來進(jìn)行預(yù)算的編制。編制的標(biāo)準(zhǔn)是按照企業(yè)年度經(jīng)營情況進(jìn)行編制，因此缺少長遠(yuǎn)性。再加上房地產(chǎn)企業(yè)主要關(guān)注企業(yè)的年度預(yù)算，卻忽略了企業(yè)的項目開發(fā)預(yù)算，從而導(dǎo)致企業(yè)的策略發(fā)展目標(biāo)缺少穩(wěn)定數(shù)據(jù)的支持，使得企業(yè)的預(yù)算缺乏與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相聯(lián)系，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

三、針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題應(yīng)采取解決的對策

（一）全員參與，相互溝通與協(xié)調(diào)

實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的全員參與性，不僅可以保證房地產(chǎn)企業(yè)各個部門之間的緊密聯(lián)系性，給及時掌握真正可靠的數(shù)據(jù)提供了便利條件，同時，也促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)各個部門之間更好的溝通與協(xié)調(diào)。例如，在落實(shí)全面預(yù)算管理工作時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理部門、人事部門、技術(shù)部門以及研發(fā)部門可以進(jìn)行及時的溝通和商榷，最終制定完善的管理方案，這樣可以保證全面預(yù)算管理的科學(xué)性，同時也防止出現(xiàn)推卸責(zé)任的現(xiàn)象。此外，全面預(yù)算管理部門還要和房地產(chǎn)企業(yè)的上級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行及時交流，讓房地產(chǎn)企業(yè)的上級領(lǐng)導(dǎo)可以即使了解企業(yè)的經(jīng)營情況，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)的上級領(lǐng)導(dǎo)作出重要決策和安排提供了有利的條件，從而保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）做好全面預(yù)算的基礎(chǔ)性工作，使預(yù)算具有嚴(yán)肅性

所謂的預(yù)算就是指，對企業(yè)的未來運(yùn)用情況進(jìn)行預(yù)測和評估，給企業(yè)的未來發(fā)展提供依據(jù)。在應(yīng)用全面預(yù)算管理時，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身具備的特點(diǎn)，做好全面預(yù)算的基礎(chǔ)性工作，這也是保證預(yù)算工作順利開展的前提條件。首先，做好各項數(shù)據(jù)的記錄工作，例如，企業(yè)的項目開展數(shù)據(jù)、施工數(shù)據(jù)、竣工數(shù)據(jù)以及企業(yè)的運(yùn)營數(shù)據(jù)等。其次，還要保證各個數(shù)據(jù)的真實(shí)性和牢靠性，給預(yù)算編制提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)分析。最后，還要定期安排企業(yè)的全面預(yù)算管理員工進(jìn)行專業(yè)知識的培訓(xùn)和考核，提高企業(yè)全面預(yù)算管理員工綜合能力。只有做好全面預(yù)算的基礎(chǔ)性工作，使預(yù)算具有嚴(yán)肅性，才能防止在進(jìn)行預(yù)算時存在頻繁改動的情況，從而保證預(yù)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

（三）改變預(yù)算的編制方法，使預(yù)算與戰(zhàn)略緊密相連

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制的過程中，總是按照“由上至下”的順序進(jìn)行編制，使得預(yù)算編制的結(jié)果缺少合理性。而導(dǎo)致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的因素有三種，第一個是房地產(chǎn)企業(yè)存在較長的周期性；第二個是房地產(chǎn)企業(yè)存在較多的不確定因素；第三個是房地產(chǎn)企業(yè)涉及的項目種類比較廣泛。因此，我們可以根據(jù)這三種因素，來改變房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算的編制方法。我們可以將原始的“由上至下”的編制順序，逐漸改變成“由上至下或者上下結(jié)合”的編制順序進(jìn)行預(yù)算的編制，這樣不僅可以把房地產(chǎn)企業(yè)中的開發(fā)項目的預(yù)算融入進(jìn)去，同時也結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略目標(biāo)，使得預(yù)算結(jié)果不僅具備全面性的特點(diǎn)，同時也具備完善性的特點(diǎn)。此外，還要提高預(yù)算的預(yù)警能力，保證預(yù)算結(jié)果高出實(shí)際預(yù)算時，及時開啟預(yù)警標(biāo)志，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)各項風(fēng)險抵御能力。

四、結(jié)束語

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理時，不僅要保證全員參與，同時還要做好全面預(yù)算的基礎(chǔ)性工作，進(jìn)而保證全面預(yù)算更好的落實(shí)，推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。

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（作者單位：深圳華強(qiáng)新城市發(fā)展有限公司）