曾廣春

（四川大學(xué)法學(xué)院，四川成都610000）

物業(yè)服務(wù)合同主體法律問題淺析

曾廣春

（四川大學(xué)法學(xué)院，四川成都610000）

我國住房制度的改革催生了物業(yè)服務(wù)這一行業(yè)，物業(yè)法律糾紛也處于日益上升的趨勢，而物業(yè)服務(wù)方面的法律法規(guī)未對前期物業(yè)合同的主體等問題作出明確規(guī)定，從而造成法律實(shí)際中物業(yè)服務(wù)糾紛解決的困惑與困難。筆者試對我國物業(yè)服務(wù)合同主體間的法律關(guān)系進(jìn)行分析，為實(shí)踐中遇到的問題提供一些參考和解決思路。

主體；性質(zhì)；階段

一、對物業(yè)服務(wù)合同主體法律問題觀點(diǎn)的評析

根據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律的規(guī)定，前期物業(yè)合同中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常由建設(shè)單位通過招標(biāo)的形式予以確定，并且前期物業(yè)合同由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂。而建設(shè)單位往往在《商品房買賣合同》中以合同條款的形式來規(guī)定業(yè)主必須接受建設(shè)單位選擇的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，在前期物業(yè)合同中簽署的雙方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位。那么，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體到底是誰？各方之間是什么性質(zhì)的法律關(guān)系？關(guān)于這些問題，我國學(xué)者對此問題鮮有論述，即使論述，也較為簡略。筆者通過對相關(guān)論述的收集整理，大致總結(jié)出以下三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而業(yè)主屬于第三人。①第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，前期物業(yè)合同的主體是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而建設(shè)單位是受業(yè)主委托與前期物業(yè)企業(yè)簽訂合同的受托人。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建設(shè)單位交付房屋于業(yè)主之前，合同的主體是建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當(dāng)建設(shè)單位將房屋交付于業(yè)主時，前期物業(yè)合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也隨附轉(zhuǎn)移給業(yè)主，此時合同的主體是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主。②筆者認(rèn)為，第一、二種觀點(diǎn)有一定道理，但不太妥當(dāng)，比較同意第三種觀點(diǎn)。

二、前期物業(yè)服務(wù)合同主體法律地位的建構(gòu)

筆者認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體問題以及業(yè)主、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位三者在該合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題是比較復(fù)雜的，可以將其分為兩個階段來看。

第一個階段，建設(shè)單位交付房屋于業(yè)主之前。在這個階段，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。筆者認(rèn)為，這一法律關(guān)系也被我國立法所確認(rèn)。例如，我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，建設(shè)單位在交付房屋于業(yè)主之前所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用全部由建設(shè)單位承擔(dān)。這也可以看出，此階段的合同對等主體是建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。那么，業(yè)主（期房購房人）在這個階段的前期物業(yè)服務(wù)合同中處于什么樣的法律地位呢？筆者認(rèn)為，此階段的業(yè)主不是前期物業(yè)合同的主體，也不是合同的第三人，基本上與前期物業(yè)合同沒有法律上的關(guān)系。可以將此階段的業(yè)主視為期待權(quán)人，因?yàn)闃I(yè)主一般在期房銷售合同中與建設(shè)單位約定，在建設(shè)單位交付房屋后，接受建設(shè)單位選擇的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并接受其與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同中權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

第二階段為自建設(shè)單位交付房屋于業(yè)主起，到業(yè)主選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主委員會與其簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同時止。此時，業(yè)主是前期物業(yè)服務(wù)合同的委托人，其應(yīng)當(dāng)支付從房屋交付以后的房屋物業(yè)服務(wù)的對價，并享受前期物業(yè)服務(wù)合同中的相關(guān)權(quán)利。筆者認(rèn)為，此階段的建設(shè)單位已經(jīng)退出了前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，已經(jīng)不是前期物業(yè)服務(wù)合同的主體，也不是合同第三人，但仍然對業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

那么前期物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系在法律邏輯上是如何由第一階段轉(zhuǎn)向第二階段的呢？筆者認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同的第一階段向第二階段的轉(zhuǎn)變是基于建設(shè)單位與業(yè)主（期房購房人）簽訂的房屋銷售合同中的有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)合同的轉(zhuǎn)讓條款。實(shí)際上是基于建設(shè)單位將前期物業(yè)服務(wù)合同整體概括轉(zhuǎn)移給業(yè)主，使得前期物業(yè)服務(wù)合同主體由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更為業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因商品房買賣合同自簽訂之時就成立并生效，那么有關(guān)在該合同中的前期物業(yè)轉(zhuǎn)移條款是否與其他合同條款一并成立生效呢？筆者認(rèn)為，前期物業(yè)轉(zhuǎn)讓條款是附條件生效的法律行為，雖然其已經(jīng)隨著房屋買賣合同其他條款的生效而成立，但前期物業(yè)轉(zhuǎn)讓條款此時并未生效，其要視建設(shè)單位交付房屋的條件能否成就，并且自開發(fā)商交付房屋于業(yè)主時生效，也就是說當(dāng)建設(shè)單位將房屋交付與業(yè)主時，前期物業(yè)合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系就由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)變?yōu)榱藰I(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

由于建設(shè)單位已經(jīng)退出前期物業(yè)合同，因此解除合同的意思應(yīng)當(dāng)向業(yè)主作出，并且向業(yè)主交接相關(guān)手續(xù)資料。但業(yè)主委員會、業(yè)主大會尚未成立，這該如何解決呢？筆者認(rèn)為，可以以法律的形式將街道辦事處或社區(qū)居委會負(fù)擔(dān)接受交接和接受解除合同的義務(wù)。業(yè)委會缺位時，應(yīng)當(dāng)由同樣負(fù)責(zé)一定區(qū)域內(nèi)公共秩序的居民委員會來負(fù)擔(dān)。我國一些地方立法已經(jīng)考慮到了此問題，并將其進(jìn)行了規(guī)范。筆者認(rèn)為，該些規(guī)范性文件，有利于解決實(shí)際問題。但立法層次太低，在實(shí)踐操作中容易遇到各種困難，妨害問題解決。因此，建議采取更高的立法層次解決該問題，以改變現(xiàn)在由各地市房管局通過規(guī)范性文件的形式來規(guī)范。另外，有些問題規(guī)范得尚不明確，例如，實(shí)踐中居民委員會由于缺乏實(shí)際的法律約束力而不愿意主動履行相關(guān)義務(wù)，問題的解決常常是迫于特定時期的社會穩(wěn)定的政治壓力而不得不為之。因此，筆者建議應(yīng)當(dāng)將該規(guī)范更加細(xì)化，使其具有實(shí)際操作性。

注釋：

①陳楓，王克非.物業(yè)管理［M］.北京：北京大學(xué)出版社，2007：245.

②常紅林.前期物業(yè)管理的合同法基礎(chǔ)［J］.法制與社會，2008（09）.

D922.181

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1005-5312（2016）05-0277-01