編者按：商業(yè)地產(chǎn)，作為地產(chǎn)行業(yè)中一個(gè)特殊的業(yè)態(tài)近年來(lái)備受業(yè)界關(guān)注；上海，作為中國(guó)商業(yè)化程度最高的城市，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目于國(guó)內(nèi)而言既是先鋒和引領(lǐng)，又是特寫(xiě)和縮影。自本期起，本刊特與上海瑞鉑慧家商業(yè)地產(chǎn)研究部聯(lián)合打造“上海商業(yè)地產(chǎn)觀察”欄目，旨在為商業(yè)市場(chǎng)提供全面真實(shí)的第一手信息，為企業(yè)決策過(guò)程中提供有效參考依據(jù)，為行業(yè)及社會(huì)提供客觀專業(yè)的分析研究，敬請(qǐng)關(guān)注。

隨著最嚴(yán)厲樓市新政“滬九條”滿月，上海住宅市場(chǎng)降溫明顯。而與之相較的，商業(yè)市場(chǎng)可謂火熱一片。4月份滬商業(yè)市場(chǎng)急劇升溫，雙雙創(chuàng)下年內(nèi)新高。

一、滬辦公樓需求強(qiáng)勁，成交均價(jià)穩(wěn)步上漲

除了火熱的商業(yè)市場(chǎng)，近年來(lái)，上海辦公市場(chǎng)需求也日益強(qiáng)勁。與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)只租不售情況居多的現(xiàn)象相比，如今寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)需求則不斷上升。據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，去年下半年以來(lái)，上海辦公市場(chǎng)成交量增多（見(jiàn)表1）。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)持續(xù)發(fā)展的支撐下，上海辦公樓的需求持續(xù)增多。部分私營(yíng)企業(yè)、輕資產(chǎn)企業(yè)等成為購(gòu)買(mǎi)主力，在滿足自身需求的同時(shí)更將此作為吸引人才的一項(xiàng)舉措。

二、商業(yè)市場(chǎng)升溫明顯，供應(yīng)量顯著放大

據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份上海商業(yè)供應(yīng)量較上月呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，達(dá)到26.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)398%，同比增長(zhǎng)90.8%，創(chuàng)2016年內(nèi)新高；入市項(xiàng)目數(shù)量也近乎翻番，其中青浦區(qū)供應(yīng)面積最大（見(jiàn)表2）。

成交方面，上周上海商業(yè)成交面積持續(xù)上漲，達(dá)到23.7萬(wàn)平平方米，環(huán)比增長(zhǎng)39.4%，同比增長(zhǎng)112%，同樣創(chuàng)下2016年內(nèi)新高；成交均價(jià)微漲，為24217元，較上月上漲2.3%，同比上漲24.9%（見(jiàn)表3）。

其中，浦東的東方匯廣場(chǎng)的成交面積最大，為6.4萬(wàn)平方米。據(jù)了解，東方匯廣場(chǎng)（世紀(jì)大都會(huì)）地處連接浦東金融中心與行政中心的世紀(jì)大道中段，毗鄰上海城市軌道交通二、四、六、九號(hào)線“四線相交”的高效交通樞紐。北側(cè)項(xiàng)目主要由綜合性大型商場(chǎng)與甲級(jí)高端辦公樓宇組成，占地面積約3.7萬(wàn)平方米，建筑總面積為28.4萬(wàn)平方米，建成后將為周邊辦公樓和即將入駐的國(guó)內(nèi)外企業(yè)提供商業(yè)、酒店、文化、娛樂(lè)、辦公等多功能、高品位的現(xiàn)代服務(wù)配套。在4月商業(yè)成交TOP10榜單中，楊浦區(qū)的君庭廣場(chǎng)單價(jià)最高，達(dá)到53409元/平方米。項(xiàng)目地處大學(xué)林立的楊浦新江灣高端生活區(qū)與五角場(chǎng)城市副中心之間的咽喉部位，靠近中環(huán)與軌交10號(hào)線，定位于集高端辦公、企業(yè)總部、住宅、精品社區(qū)商業(yè)中心的綜合體。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月30日，上海全市商住公寓自“3·25新政”后共成交5652套，總面積341573平方米，與新政前40天的成交情況相比，分別出現(xiàn)了46.48%、55.18%的漲幅，而均價(jià)20894元/平方米，與新政前相比，則出現(xiàn)3.87%的小幅下跌。

“3·25”對(duì)住宅剛需客戶的擠出效應(yīng)顯著，商住公寓因?yàn)椴幌拶?gòu)不限貸及近期營(yíng)改增的利好，獲得了顯著的交易升溫。先前因住宅市場(chǎng)火熱而受冷遇的個(gè)別商住公寓項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了以價(jià)換量的情況，由此導(dǎo)致全市商住公寓均價(jià)出現(xiàn)小幅下跌。