孫軼

一般人一說到成本控制第一個(gè)反應(yīng)就是工程成本，因?yàn)樗苯?，更容易進(jìn)行比較。實(shí)際上，開發(fā)成本如果從可節(jié)約空間的角度排序，主要包括財(cái)務(wù)成本、工程成本、營銷成本、土地成本、規(guī)費(fèi)成本等。

財(cái)務(wù)成本在總成本中的比例以最近拍出的幾塊土地為例，土地樓面價(jià)萬元左右，建安成本4000元（包括人防等分?jǐn)偅┳笥遥〉猛恋睾?0個(gè)月開盤，則財(cái)務(wù)成本在開始銷售時(shí)就要超過1500元，如果銷售速度不理想，一年內(nèi)未賣到70%，規(guī)費(fèi)、工程費(fèi)及營銷費(fèi)用支付后的財(cái)務(wù)成本就要超過2500元。

而標(biāo)桿基本能做到8-10個(gè)月開盤，財(cái)務(wù)成本降低一半，在這個(gè)利潤微薄的時(shí)代，差距就很明顯了。

從拿土地到開盤，要經(jīng)歷設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)及上部結(jié)構(gòu)工程（高層要施工到1/3高度）施工階段，施工周期在現(xiàn)有的工藝條件下壓縮的空間很小，只能向設(shè)計(jì)要時(shí)間。

壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間不等于粗制濫造，否則就會(huì)造出一大堆垃圾盤，一到冬天第一個(gè)凍死（有的在秋天就完蛋了），最有效的手段是設(shè)計(jì)前置。

設(shè)計(jì)前置的基本概念是在取得土地前，對(duì)土地性質(zhì)和市場進(jìn)行充分研究，基本完成概念設(shè)計(jì)乃至方案設(shè)計(jì)，土地取得后馬上可以報(bào)批?？梢詨嚎s10-12個(gè)月的周期，江北區(qū)政府推廣的模擬報(bào)批，在取得土地前就完成施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)及政府相關(guān)部門認(rèn)可，甚至可以做到取得土地后一周內(nèi)開工。

設(shè)計(jì)前置提前細(xì)分客戶資源，對(duì)項(xiàng)目的貨值、成本、工期做好規(guī)劃，其過程在取得土地前隨時(shí)可以終止，同常規(guī)開發(fā)模式相比不僅僅壓縮了財(cái)務(wù)成本，由于從取得土地到項(xiàng)目銷售的時(shí)間大大減少，市場風(fēng)險(xiǎn)更加可控。

當(dāng)然，設(shè)計(jì)前置做的越深入，投入的市調(diào)和設(shè)計(jì)費(fèi)用也會(huì)越多（不要相信免費(fèi)，咨詢服務(wù)便宜沒好貨），由于市場變化或競爭對(duì)手的原因，不是每塊意向的土地都能納入囊中，決策者需要根據(jù)土地入手的把握程度來權(quán)衡設(shè)計(jì)前置的節(jié)奏。

工程成本雖然可優(yōu)化的空間比財(cái)務(wù)成本小，但其基數(shù)大，仍舊是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。由于項(xiàng)目的開發(fā)階段與工程成本控制能動(dòng)性的關(guān)聯(lián)呈下降趨勢，項(xiàng)目從可研、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工到結(jié)算五個(gè)階段，可調(diào)整的空間趨向于零，成本可優(yōu)化的空間也大幅減少，因此成本控制介入越早，效果越好。

成本控制的提前介入不僅僅是對(duì)已發(fā)生成本的監(jiān)控，更重要的是對(duì)預(yù)算的精確把握，不少標(biāo)桿企業(yè)能夠通過產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，形成多層次、多分項(xiàng)分部的成本科目數(shù)據(jù)，為項(xiàng)目的正確決策提供精確的成本依據(jù)，使成本優(yōu)化更加科學(xué)、有效。

工程成本控制必須認(rèn)清兩個(gè)方面的問題：一是區(qū)分哪些是必須做的；二是必須做的部分價(jià)格是否合理。施工企業(yè)是來賺錢的，如果過低的單價(jià)壓縮他們的利潤空間，他們必然要在別的地方找回來，就會(huì)帶來品質(zhì)的損失，因此成本控制的重點(diǎn)應(yīng)該放在區(qū)分哪些是必須做的上，即在產(chǎn)品策劃和設(shè)計(jì)階段控制工程成本。

這時(shí)的成本控制就又回到精準(zhǔn)營造上，在將細(xì)分的客戶需求準(zhǔn)確地翻譯為建筑語言的基礎(chǔ)上剔除客戶不需要或不關(guān)注的部分；如過多地下車位、過多的技術(shù)措施、過大的材料斷面等。

全員的成本意識(shí)是工程成本控制的關(guān)鍵，任何制度都有漏洞，每個(gè)員工都有知識(shí)短板和視角局限，還要用文化調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性，主動(dòng)占位補(bǔ)缺，全員優(yōu)化，全員控制。