目前，新型城鎮(zhèn)化已成為推動我國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的支撐，是未來中國經(jīng)濟發(fā)展的重要支點。產(chǎn)業(yè)新城作為“雙創(chuàng)”載體和中國經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型的引擎，圍繞“產(chǎn)業(yè)升級”和“城市升級”，將是推動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極。當前，在我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、供給側(cè)改革加速推進的大背景下，產(chǎn)業(yè)新城得以快速發(fā)展，優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)新城運營商不斷脫穎而出。

近日，中國指數(shù)研究院開展了關(guān)于產(chǎn)業(yè)新城運營商的評價研究，并發(fā)布了《2016中國產(chǎn)業(yè)新城運營商評價研究報告》。該報告深入分析了新形勢下我國產(chǎn)業(yè)新城的內(nèi)涵、范圍及特征，通過建立客觀、科學的行業(yè)評價體系標準，對選取的產(chǎn)業(yè)新城運營商進行全維度的客觀研究，綜合評價并優(yōu)選產(chǎn)業(yè)新城運營商。希望該報告的發(fā)布在引導(dǎo)企業(yè)科學運營決策、促進產(chǎn)業(yè)新城運營持續(xù)健康發(fā)展的同時，為政府、業(yè)界提供更多參考依據(jù)及經(jīng)驗借鑒，同時也希望為各級政府在優(yōu)選產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展合作主體時提供更多參照，真正發(fā)揮優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)新城運營商對行業(yè)的標桿示范作用。

一、產(chǎn)業(yè)新城運營商評價結(jié)果及分析

1. 綜合實力評價結(jié)果

目前，我國涌現(xiàn)出一批勇于創(chuàng)新、不斷探索、扎實實踐的優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)新城運營商。從我們對全國產(chǎn)業(yè)新城運營商的評價結(jié)果來看，雖然國內(nèi)運營商在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)方面還存在著諸多不足，但仍有一批勇于創(chuàng)新、不斷探索并積極實踐的優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出（見表1）。

華夏幸福、張江高科和中新集團綜合實力突出，行業(yè)領(lǐng)軍地位凸顯。華夏幸福以其對區(qū)域布局的精準把控、創(chuàng)新高效的市場化運營模式以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)并行驅(qū)動的發(fā)展模式位列產(chǎn)業(yè)新城運營商綜合實力榜首；而擁有良好產(chǎn)業(yè)生態(tài)的張江高科轉(zhuǎn)型“科技投行”，并確立“時間合伙人”戰(zhàn)略定位，創(chuàng)新能力突出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力領(lǐng)先；中新集團運營的蘇州工業(yè)園是中新集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)能力的成功示范，近幾年中新集團以“新型城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)運營”為目標，積極實施“走出去”戰(zhàn)略，異地復(fù)制項目正在積極推進。

招商蛇口與招商地產(chǎn)進行整合，并順利實現(xiàn)上市，蛇口工業(yè)區(qū)的升級改造戰(zhàn)略搶眼，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)能力不俗；億達中國具有完整的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品定位，亦注重城市配套設(shè)施的建設(shè)，位居綜合實力前五位；泰達控股打造的天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)形成集聚，對天津經(jīng)濟貢獻度高，而且城市各類配套完善，城市建設(shè)能力突出；啟迪協(xié)信依托啟迪控股的品牌、園區(qū)經(jīng)驗和協(xié)信的“產(chǎn)住商”硬件資源，市場競爭力得到極大提升，發(fā)展勢頭值得期待。天安數(shù)碼城有著豐富的園區(qū)開發(fā)與運營經(jīng)驗，其能為園內(nèi)企業(yè)提供全方面服務(wù)，并在園區(qū)營造良好的創(chuàng)新氛圍，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力出色；隨著借殼上市以及國企改革的推進，上海臨港產(chǎn)城一體化之路依然可期；中國宏泰定位于產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)運營商，起步于廊坊，在龍河高新區(qū)深耕亦有十年之久，但對外擴張方面略顯保守，發(fā)展速度受到制約。

2. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力分析

中國指數(shù)研究院通過對產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力、產(chǎn)業(yè)培育能力、創(chuàng)新發(fā)展能力和經(jīng)濟貢獻四個維度詳細對比了24家運營商的產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力（見圖1）。研究發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)打造是一項系統(tǒng)性的工程，需要運營商從定位、招商、產(chǎn)業(yè)鏈整合、運營服務(wù)等各環(huán)節(jié)發(fā)力，方能實現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。因此真正優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)新城運營商在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)都具備較高的均好性。

從評價結(jié)果來看，目前張江高科憑借杰出的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、獨具特色的創(chuàng)新孵化能力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合實力強。中新集團背靠中、新兩國政府資源，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力突出，蘇州工業(yè)園成為全國首個開放創(chuàng)新綜合試驗區(qū)域，創(chuàng)新驅(qū)動力優(yōu)勢明顯，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力同樣出色。華夏幸福憑借精準的產(chǎn)業(yè)定位和專業(yè)的招商水準，使固安工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)“從無至有”，再通過產(chǎn)業(yè)培育、嫁接創(chuàng)新資源，產(chǎn)業(yè)逐步做大做強，產(chǎn)業(yè)發(fā)展實力突出。招商蛇口善于把握產(chǎn)業(yè)升級態(tài)勢，擁有較強的產(chǎn)業(yè)敏銳度，并注重創(chuàng)新資源的引入，產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合實力強。天安數(shù)碼城擁有25年的產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗，其針對中小企業(yè)構(gòu)建園區(qū)服務(wù)體系，打造的產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)，使其成為一座超級孵化器。另外，在評價過程中啟迪協(xié)信和清控科創(chuàng)兩家清華系背景企業(yè)創(chuàng)新資源豐沛，創(chuàng)新發(fā)展能力居于前列。

3. 城市建設(shè)能力分析

本次研究通過基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、人口集聚以及生活宜居性四個方面對于目前全國產(chǎn)業(yè)新城運營商的城市建設(shè)能力進行全面評判（見圖2）。目前，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城項目的城市建設(shè)水平較過去有明顯的提高，運營商對于園區(qū)建設(shè)及配套服務(wù)的重視程度明顯增強，但從實際的效果來看，城市功能的完善在現(xiàn)階段還無法促成“產(chǎn)”與“城”的充分融合，多數(shù)新城項目的人口聚集能力和職住平衡度依舊較低，產(chǎn)城融合目標的實現(xiàn)還需要產(chǎn)業(yè)與城市更加均衡的發(fā)展。

從評價結(jié)果來看，華夏幸福憑借高效的合作模式和資金優(yōu)勢以及配套先行的城市建設(shè)理念，在新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活配套建設(shè)上取得顯著成果，其城市建設(shè)能力在所有產(chǎn)業(yè)新城運營商中領(lǐng)先優(yōu)勢突出。而中新集團則受益于早期與新加坡合作建設(shè)新城項目時學習到的城市建設(shè)經(jīng)驗和基礎(chǔ)，并借助政府層面的扶持，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)配套方面同樣成果顯著，城市建設(shè)能力也較為突出。億達中國作為市場化產(chǎn)業(yè)新城運營商的代表，憑借“官助民辦”的開發(fā)模式，在基礎(chǔ)建設(shè)與配套方面亦表現(xiàn)出色。

4. 企業(yè)經(jīng)營能力分析

該研究從經(jīng)營規(guī)模、盈利能力、融資能力、財務(wù)穩(wěn)健四個方面考察產(chǎn)業(yè)新城運營商的經(jīng)營能力（見圖3）。從評價結(jié)果來看，華夏幸福憑借領(lǐng)先的資產(chǎn)規(guī)模、營收規(guī)模及增速，企業(yè)經(jīng)營能力居于前列。億達中國在大連深耕多年，近年來擴張步伐加快，營業(yè)收入穩(wěn)定，企業(yè)經(jīng)營能力領(lǐng)先。另外，張江高科具備推進科技孵化、股權(quán)投資的金融環(huán)境，向“科技投行”轉(zhuǎn)型成效明顯，目前股權(quán)投資收益顯著加大，資產(chǎn)負債率低，企業(yè)經(jīng)營能力突出。

二、產(chǎn)業(yè)新城運營商發(fā)展趨勢

1. 模式創(chuàng)新，PPP等市場化運作模式有望進一步推廣

目前，我國PPP模式還處于探索階段，雖然略有成效但問題尚存。隨著我國政府部門風險共擔及立法意識的加強，未來社會化開發(fā)模式將逐步走向成熟，新的PPP開發(fā)也會廣泛介入城鎮(zhèn)化建設(shè)的各個領(lǐng)域，如軌道交通、智慧城市建設(shè)等，未來PPP開發(fā)模式有望得到進一步推廣。

2. 資源整合，建立要素流動通道，構(gòu)建平臺與圈層

未來產(chǎn)業(yè)新城運營商將最大限度、開放性的整合優(yōu)質(zhì)資源，建立要素流動通道，搭建平臺，使各主體之間產(chǎn)業(yè)信息、產(chǎn)業(yè)資源更加頻繁的交互，形成互動循環(huán)的內(nèi)生系統(tǒng)，實現(xiàn)各方利益最大化。

3. 輕重并舉，探索輕資產(chǎn)模式正在路上

對于產(chǎn)業(yè)新城運營商來說，項目的投資、開發(fā)、建設(shè)是其硬實力的表現(xiàn)，而品牌、服務(wù)和平臺才是未來需要強化的核心競爭力。預(yù)計未來，越來越多的產(chǎn)業(yè)新城運營商將從單純的土地和物業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)、運營、服務(wù)并重，由重資產(chǎn)模式向輕重并舉轉(zhuǎn)型，這也更加符合產(chǎn)業(yè)新城運營商的“運營”本質(zhì)。

4. 服務(wù)為王，收入來源日益多元化

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型將成為運營商提升核心競爭力的重要方面，未來運營商將從產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)、服務(wù)軟實力等方面入手，加大創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)、融資服務(wù)、股權(quán)投資等業(yè)務(wù)的拓展。隨著運營業(yè)務(wù)的精細化拓展，將不斷衍生新的增值服務(wù)，其收入來源將多元化，收入結(jié)構(gòu)將更加平衡。

5. 縱橫捭闔，不同資源優(yōu)勢企業(yè)強強聯(lián)合，實現(xiàn)“1+1>2”

產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)牽涉到土地整理、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)招商、產(chǎn)業(yè)培育、城市規(guī)劃、城市建設(shè)與運營等多個維度，而不同運營商所擅長的領(lǐng)域亦有差異，在開放的市場環(huán)境下，運營商之間各取所長，共享利益，共擔風險，方是上策。強強聯(lián)合將成為產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域的趨勢之一。

6. 遠赴重洋，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城成功經(jīng)驗將實現(xiàn)海外復(fù)制

中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略逐步從“引進來”轉(zhuǎn)向“走出去”，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)及運營企業(yè)紛紛拓展國外市場需求，在“一帶一路”戰(zhàn)略的推動下，沿線國家存在較大的產(chǎn)業(yè)新城打造空間。未來我國產(chǎn)業(yè)新城運營商“走出去”的步伐將更加迫切。

三、結(jié)語

當前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展尚處于起步階段，真正做到產(chǎn)與城完美融合的還在少數(shù)，如何將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)有機結(jié)合起來并最終實現(xiàn)新城內(nèi)產(chǎn)業(yè)、配套、人員等要素的良性互動，各運營商正砥礪探索。在中國新型城鎮(zhèn)化及產(chǎn)業(yè)升級的助推下，未來將會有越來越多的企業(yè)介入到產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)運營當中，通過不斷進行創(chuàng)新模式的探索，持續(xù)跨界整合資源，實現(xiàn)企業(yè)、政府、新城三方的價值最大化，推動區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。