王春波

庫存高企、需求低迷、電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的生存境況可說是“流年不利”。相對住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)去庫存面臨的難度更大、專業(yè)性需求更廣。去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展成為開發(fā)商同時需要破解的難題，不論是“社區(qū)商業(yè)”還是“文化消費”，開發(fā)商試圖在電商的夾擊下沖出一片藍(lán)海。一面是商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)能過剩，一面是有效的商業(yè)化業(yè)態(tài)供需失衡，如何盤活商業(yè)地產(chǎn)存量、有效去庫存，成為亟待解決的問題。

一、商業(yè)地產(chǎn)去庫存的相關(guān)問題

1.有效供應(yīng)不足

在城鎮(zhèn)化浪潮中，新的城市中心不斷增加，商業(yè)開發(fā)快速向城市邊緣外擴。目前我國平均每個省會城市有四五個新區(qū)，每個地級市有1個新區(qū)，據(jù)有關(guān)資料，這些新區(qū)面積已經(jīng)夠滿足34億人居住。新城如雨后春筍般冒出，購物中心的規(guī)模也一直迅速擴大。然而由于競爭激烈，關(guān)店潮卻成為一線城市的典型現(xiàn)象?？偟膩碚f，2015年我國零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了理性開店、主動關(guān)店的新時代。

實際上，大家所說的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩只是量上的數(shù)據(jù)，但是是否匹配需求則是不一樣的標(biāo)準(zhǔn)。目前國內(nèi)最主要的問題是商業(yè)地產(chǎn)供需的不對稱，有效供應(yīng)不足，一方面造成了供應(yīng)空置，另一方面品牌也難選到合適的位置。

2. 傳統(tǒng)商業(yè)模式面臨巨大挑戰(zhàn)

互聯(lián)網(wǎng)消費時代，不論是Shopping Mall、超市，還是奧特萊斯購物公園模式、大市場模式，都面臨全面挑戰(zhàn)。事實上，商業(yè)新形勢下，過去一些成功的盈利模式也難以為繼。比如很多城市綜合體項目，除了開發(fā)商的自持物業(yè)，還有面向投資者出售商鋪的“金街”。“金街”模式一度被眾多開發(fā)商效仿，但現(xiàn)在很多項目陷入品牌良莠不齊、空置率高、人氣不旺的困局，甚至被詬病為“做一條死一條”。

3.降價促銷與去庫存

作為房地產(chǎn)庫存的擁有者，其實房企才是去庫存行動的主導(dǎo)者。國家早已鼓勵房企降價銷售，而絕大數(shù)房企仍持觀望態(tài)度，持價待沽，甚至伺機提價，只希冀政府的去庫存政策能給其銷售帶來便利，助其解困。如果房企的這種做法不改變，估計去庫存的道路仍然漫長。

很多人認(rèn)為最有效的方法就是降價傾銷，盡快回籠資金。但是，從目前去庫存的情況看，商業(yè)地產(chǎn)單純靠降價傾銷的方式收效甚微，特別是在一些三四線城市，大量房產(chǎn)依然無人問津，有行無市。

二、去庫存的措施探討

1.實行供給側(cè)改革

商業(yè)地產(chǎn)的供給側(cè)和需求側(cè)就像站在獨木舟兩端的一對好朋友，如果彼此都充分考慮到對方的存在，友誼的小船永遠(yuǎn)不會說翻就翻！“供需錯位”一直是目前中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的痛點所在。一方面，過剩產(chǎn)能已成為制約中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的一大包袱；另一方面，眾多新興市場機會尚未得到有效滿足，亟需“創(chuàng)造新產(chǎn)業(yè)，培育新供給”，以矯正錯配現(xiàn)狀。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)企業(yè)要不斷優(yōu)化結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)組合，主動適應(yīng)市場需求變化。建立“大平臺”精準(zhǔn)把握市場需求，開拓市場空間。同時要加速地產(chǎn)與金融的融合，圍繞開發(fā)鏈推動金融服務(wù)升級。

2.“以租代售”去庫存

共享經(jīng)濟的興起，長租公寓、創(chuàng)客空間、線上短租平臺的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)去庫存提供了另一種路徑。

2015年11月22日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，其中提到積極發(fā)展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內(nèi)的滿足群眾消費需求的細(xì)分業(yè)態(tài)，這是出租公寓首次被寫進(jìn)國務(wù)院的政策性文件。

投房研究院關(guān)于長租公寓的報告顯示，中國存量房近億套，近25%的空置率產(chǎn)生的房源主要流向租賃市場。大規(guī)模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當(dāng)多的閑置房源未流入租賃領(lǐng)域；而國內(nèi)青年租房的市場規(guī)模已達(dá)到近8000億元，每年新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模達(dá)600億元。

3.大數(shù)據(jù)去庫存

2015年，電商進(jìn)一步?jīng)_擊實體商業(yè)，加速實體商業(yè)必須通過改革產(chǎn)業(yè)突圍，新的突圍方式不約而同地走向硬件提升、品牌升級和創(chuàng)新型業(yè)態(tài)。為了防止企業(yè)孤注一擲地去開發(fā)，造成新的盲目創(chuàng)新，應(yīng)該嘗試用大數(shù)據(jù)的方式分析，篩選客戶，獲得上帝的視角解決去庫存的壓力。

大數(shù)據(jù)通過地理圍欄進(jìn)行項目目標(biāo)客戶鎖定，對假定客戶進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分析，對圍欄客戶進(jìn)行聚類分析，以劃定價值觀分類，再通過消費行為數(shù)據(jù)研究鎖定不同價值觀消費者的消費場所習(xí)慣，已確定競爭對手或細(xì)分市場機會。接下來，線下商業(yè)數(shù)據(jù)縫合對應(yīng)行為數(shù)據(jù)，用于判斷客戶消費與商家匹配度。最后還可以跨城市、跨區(qū)域多維度對比，判斷未來客戶消費趨勢。

4.“體驗式”商業(yè)能否成救命稻草

相比于傳統(tǒng)的街鋪和近年來紅火的綜合體、購物中心，體驗式、情景式商業(yè)被看作是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的救命稻草。

位于長沙城南的德思勤城市廣場，除了將餐飲比例做到近40%，吸引上百家餐廳進(jìn)駐，還開設(shè)了湖南省首家24小時書店，將藝術(shù)中心、電視直播中心、演藝廣場納入其中。不少消費者都是因為24小時書店慕名而來，很好地帶動了項目的知名度和人氣。隨著人們生活水平的提高，對精神文化方面有了更高的追求，商業(yè)地產(chǎn)要適應(yīng)這種“文化消費”的需求。原來商業(yè)地產(chǎn)可能只是開個電影院，現(xiàn)在如果有演藝公司常駐，可以消化幾千甚至上萬平方米的面積。

不過，業(yè)內(nèi)人士同時提醒，從商業(yè)項目的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，體驗類商戶畢竟只能“錦上添花”，而不能“雪中送炭”，一個商業(yè)項目歸根結(jié)底成功的關(guān)鍵還是在于通過精準(zhǔn)定位需求進(jìn)行商業(yè)招商及運營管理。對于消費能力及品牌意識處于不斷升級過程的二三線城市，商業(yè)項目則更應(yīng)著重消費購物功能，而不應(yīng)一味追求標(biāo)新立異的體驗功能。