李瑩

在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，鼎暉的“特殊機(jī)會(huì)地產(chǎn)基金”以“買便宜”成為鮮明特色。站在2016年房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)黃金30年后這個(gè)最詭秘的時(shí)點(diǎn)來(lái)思考投資，筆者認(rèn)為，“城市更新”是房地產(chǎn)投資的特殊機(jī)會(huì)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了“買便宜”這種簡(jiǎn)單的生意經(jīng)。在高地價(jià)、高房?jī)r(jià)兩種風(fēng)險(xiǎn)高度聚積，甚至是在“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)狀面前，以一種穿透視野前瞻性地把握土地政策上的微妙趨勢(shì)，在“買便宜”的同時(shí)更是“買趨勢(shì)”。

一、城市內(nèi)生繁榮的驅(qū)動(dòng)

城市從生長(zhǎng)期至成熟期，由外拓式開發(fā)逐步過(guò)渡到內(nèi)部更新開發(fā)。從空間范疇上看，城市不可能無(wú)邊界地?cái)U(kuò)展下去，要滿足城市里居住生活人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生活需求以及實(shí)現(xiàn)宜居城市和持續(xù)發(fā)展的城市目標(biāo)，只有靠在現(xiàn)有空間內(nèi)進(jìn)行有效更新。

法國(guó)馬赫拉瓦萊建筑城市規(guī)劃學(xué)院教授戴維·曼金（David Mangin）認(rèn)為，要在城市上建造城市，這一概念的核心是優(yōu)化現(xiàn)有土地資源以及建筑物的使用效率。他指出，城市中已有不少項(xiàng)目，但它們的功能是單一的，所以可以在這些項(xiàng)目之間新增一些小規(guī)模的新項(xiàng)目，在原有項(xiàng)目間創(chuàng)造聯(lián)系，而不是新造封閉式的大型項(xiàng)目，這便是城市內(nèi)生繁榮的驅(qū)動(dòng)力。

二、“土地指標(biāo)”倒逼商機(jī)涌現(xiàn)

在2014年初，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王世元就明確提出“要逐步減少新增城市建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，以此在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中守住耕地紅線”。城市新城區(qū)建設(shè)中，“新增土地指標(biāo)”與“增減掛鉤”“占補(bǔ)平衡”指標(biāo)的多重約束更是制約城市發(fā)展的利刃。如此多的土地政策重壓下，逼迫城市擴(kuò)張已接近完成的深圳、上海、北京等特大城市未來(lái)的發(fā)展更多要依靠自身更新來(lái)達(dá)到城市內(nèi)生繁榮。

三、“城市邊界”引導(dǎo)土地集約利用

2014年11月3日，國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好永久基本農(nóng)田劃定的工作的通知》，首次明確要求北京、上海、廣州等14個(gè)大城市劃定邊界。其實(shí)從2006年開始，深圳、上海、北京等就陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)的城市發(fā)展政策，例如深圳最早開始的“城市更新”、上海的“退二進(jìn)三”、北京的“動(dòng)態(tài)維護(hù)”以及西安高新區(qū)的“退二進(jìn)三”都是通過(guò)城市自身土地集約利用的方式來(lái)解決“土地指標(biāo)”與“城市邊界”帶來(lái)的發(fā)展問(wèn)題，引導(dǎo)土地集約利用。

四、各具特色的城市更新實(shí)踐

國(guó)內(nèi)外城市規(guī)劃管理中都有關(guān)于規(guī)劃調(diào)整的規(guī)定。如：英國(guó)規(guī)劃許可制度賦予規(guī)劃管理者在開發(fā)項(xiàng)目許可過(guò)程中可以對(duì)地方規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利；美國(guó)區(qū)劃規(guī)定了區(qū)劃修訂和變更的法律程序以及開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移、容積率獎(jiǎng)勵(lì)和特殊地區(qū)增加土地用途兼容性等具體的規(guī)劃調(diào)整管理手段。在我國(guó)，很多城市也根據(jù)其自身特點(diǎn)進(jìn)行著城市更新實(shí)踐。

1.深圳“城市更新”

2009年10月份，深圳市正式頒布《深圳市城市更新辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），2012年1月底正式頒布實(shí)施《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》，對(duì)城市建筑區(qū)內(nèi)原有建筑物根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或是拆除重建。城市更新過(guò)程中，在對(duì)舊建筑物拆除后的土地使用權(quán)問(wèn)題上，盡管在上述《辦法》中沒(méi)有直言“協(xié)議出讓”，但在實(shí)際操作中，對(duì)土地使用權(quán)的處置問(wèn)題即為更新主體在補(bǔ)交地價(jià)款后可以通過(guò)“協(xié)議出讓”的方式獲得。這樣，既保證了更新主體的企業(yè)利益，更是對(duì)更新土地上的原有建筑物、人、構(gòu)筑物的既得利益做到了最大限度的保障，以土地“市場(chǎng)化”的方式確保社會(huì)、政府、企業(yè)等多方攜手共同發(fā)展，進(jìn)而確保深圳的城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展。

2.上?！巴硕M(jìn)三”

上海作為土地資源約束最為突出的特大城市之一，在土地管理中已明確了對(duì)新增建設(shè)用地實(shí)行“穩(wěn)中有降，逐年遞減”，要實(shí)現(xiàn)總規(guī)模“零增長(zhǎng)”的城市發(fā)展方式。在“退二進(jìn)三”的大政策背景下，二產(chǎn)遷出后騰退的工業(yè)用地房產(chǎn)商50%用于開發(fā)經(jīng)營(yíng)，50%用于建設(shè)保障性住房，而政府部門拿到此類地塊，大部分將用于公租房建設(shè)，小量用于就近動(dòng)遷安置房建設(shè)。2014年初，上海浦東新區(qū)在自貿(mào)區(qū)內(nèi)實(shí)行創(chuàng)新工業(yè)用地出讓方式和新增工業(yè)用地彈性年限出讓以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的土地管理制度，探索工業(yè)、商業(yè)、辦公等綜合用地的土地利用政策，完善存量土地循環(huán)利用機(jī)制，積極推動(dòng)浦東新區(qū)存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型，實(shí)施工業(yè)用地全生命周期管理，提升土地利用的綜合效益，探索創(chuàng)新。

3.北京“控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)”

近年來(lái)，北京城市經(jīng)濟(jì)快速上升，城市建設(shè)速度持續(xù)加快，進(jìn)入了重要的戰(zhàn)略機(jī)遇發(fā)展期，為了應(yīng)對(duì)在城市發(fā)展中所面臨的土地問(wèn)題，北京市于2007年初決定建立以1999年版《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》為法定依據(jù)，以2006版《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》為參考指標(biāo)，按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)χ行某堑貐^(qū)實(shí)施規(guī)劃管理的工作機(jī)制，即所稱的中心城控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)機(jī)制。在“控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)”中將中心城控規(guī)按照片區(qū)和街區(qū)兩個(gè)層面進(jìn)行規(guī)劃編制，逐級(jí)分解落實(shí)總體規(guī)劃中規(guī)劃總量和各級(jí)各類城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及公共安全設(shè)施配置等，分層級(jí)明確了規(guī)劃實(shí)施管理的控制重點(diǎn)和要求。

4.西安“退二進(jìn)三”

2006年8月，西安市委、市政府出臺(tái)了《西安市工業(yè)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整行動(dòng)方案》以及《西安市二環(huán)內(nèi)及二環(huán)沿線工業(yè)企業(yè)搬遷改造實(shí)施辦法》等7個(gè)配套文件，開始實(shí)施二環(huán)內(nèi)及二環(huán)沿線工業(yè)企業(yè)往三環(huán)搬遷改造的計(jì)劃，將央企、省市國(guó)企及軍工企業(yè)分別搬入相應(yīng)工業(yè)園區(qū)。據(jù)西安國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，“退二進(jìn)三”政策實(shí)施以來(lái)，近些年全市有896家企業(yè)通過(guò)搬遷改造，新增建筑面積485.89萬(wàn)平方米，節(jié)約土地約5830畝，且其中大部分來(lái)自原本工業(yè)聚集的高新區(qū)。

五、把握城市更新投資先機(jī)

1.開發(fā)模式更新

較傳統(tǒng)的開發(fā)模式而言，“城市更新”在土地獲取方式上由買地變?yōu)楹献鞴补?，在?shí)操中減少先期投入資金，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。在投資風(fēng)險(xiǎn)的控制上，更需要綜合考慮項(xiàng)目的毛利率、操作模式、調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)、時(shí)間成本、實(shí)操團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)、產(chǎn)品能力、外部資金管理能力等眾多因素。

2.產(chǎn)品定位能力

跟傳統(tǒng)開發(fā)相比，“城市更新”更該在產(chǎn)品定位策劃中從市場(chǎng)、客戶的角度出發(fā)，摒棄制造營(yíng)銷噱頭的思維。將客戶體驗(yàn)放置首位，換位思考以“衣食父母”的實(shí)際需求為產(chǎn)品定位的出發(fā)點(diǎn)?！俺鞘懈隆敝械漠a(chǎn)品也更多的要從城市的需求來(lái)尋求定位，在設(shè)計(jì)中將城市功能、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、土地利用最大化、可控可計(jì)量的低碳建筑等內(nèi)容加以完備。

3.行業(yè)整合能力

在新一輪“城市更新”中，單一產(chǎn)業(yè)已經(jīng)很難滿足市場(chǎng)和客戶的真正需求，行業(yè)價(jià)值鏈的導(dǎo)入更是衡量實(shí)操人整合能力的標(biāo)準(zhǔn)，更是更新后項(xiàng)目附加價(jià)值的體現(xiàn)。例如萬(wàn)科，在企業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，逐步導(dǎo)入跟房地產(chǎn)有關(guān)的下游行業(yè)，與某產(chǎn)業(yè)公司合作發(fā)展“社區(qū)學(xué)?！?，為社區(qū)家庭解決了孩子放學(xué)后家長(zhǎng)無(wú)暇顧及的后顧之憂，也為孩子學(xué)習(xí)、交流、興趣愛(ài)好發(fā)掘、個(gè)性釋放提供了空間與環(huán)境；“托老所”為社區(qū)的空巢老人提供悉心的照料、休閑交流空間、娛樂(lè)設(shè)施、康復(fù)護(hù)理等，讓子女可以更好的完成事業(yè)。

4.協(xié)調(diào)溝通能力

“城市更新”中最重要的環(huán)節(jié)就是土地、規(guī)劃等各種手續(xù)的報(bào)批，很多時(shí)候僅僅了解審批手續(xù)的運(yùn)作環(huán)節(jié)是不夠的，更要游刃政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)溝通。因?yàn)椤俺鞘懈隆彼槍?duì)項(xiàng)目的特殊性，要真正了解項(xiàng)目的前世今生就要知道哪些問(wèn)題要找哪些部門解決，找誰(shuí)解決，通過(guò)與辦事人員的詳細(xì)溝通來(lái)做到不走或少走回頭路，畢竟時(shí)間成本是不容忽視的。因此，實(shí)操人的溝通協(xié)調(diào)能力往往關(guān)系到項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度，不容小覷。

自2015年12月起，中央先后出臺(tái)降低首付比例、調(diào)整職工住房公積金基準(zhǔn)利率、降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅營(yíng)業(yè)稅等一系列政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新一輪希望。對(duì)“城市更新”更多是機(jī)會(huì)的把握，從房地產(chǎn)投資的角度出發(fā)更是特殊的投資機(jī)會(huì)，在互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)時(shí)代，信息公開程度已讓這個(gè)社會(huì)沒(méi)有秘密可言。因此，誰(shuí)能靠自身綜合實(shí)力把握住這樣一個(gè)特殊機(jī)會(huì)，便是在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌中尋求到生存的突破口，更能在新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)白刃戰(zhàn)中搶占先機(jī)。