袁 琳

房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理研究

袁 琳

本文針對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目精細(xì)化管理有關(guān)問題，首先介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理概念以及實施精細(xì)化管理的必要性，進(jìn)而分析了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中面臨的問題，最后就提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理精細(xì)化水平，有重點地提出了建議措施。

房地產(chǎn)開發(fā) 項目 精細(xì)化管理

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的越發(fā)激烈以及國家一系列宏觀調(diào)控政策機制的不斷出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理面臨的壓力越來越大，在新的復(fù)雜市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要贏得生存發(fā)展，就必須進(jìn)一步加強內(nèi)部管理，特別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理方面，應(yīng)該更加注重有效的質(zhì)量管理和成本控制，通過精細(xì)化的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

二、精細(xì)化管理概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目實施精細(xì)化管理的必要性

精細(xì)化管理是企業(yè)現(xiàn)代化管理理念與管理技術(shù)的有機融合，重點是通過對企業(yè)項目中細(xì)節(jié)、流程的優(yōu)化控制，來進(jìn)一步提高整體運轉(zhuǎn)效率，進(jìn)而達(dá)到降低成本、提高質(zhì)量和效益的目的。現(xiàn)代化的精細(xì)化管理應(yīng)用實施，需要綜合運用各種信息化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化的手段，對企業(yè)項目運作中的各項經(jīng)營活動進(jìn)行精密的組織設(shè)計和協(xié)調(diào)管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開發(fā)項目中實施精細(xì)化管理的必要性主要體現(xiàn)在兩個方面：

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理方面分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有明顯的項目建設(shè)開發(fā)周期較長、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個項目從建設(shè)初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風(fēng)險。應(yīng)對這些風(fēng)險問題，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項目效益的實現(xiàn)，必須采取精細(xì)化的管理模式，及時解決房地產(chǎn)項目開發(fā)中存在的各種問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險防范控制能力。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展面臨的外部環(huán)境方面，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場的不斷發(fā)展變化，國家對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也相繼出臺了一系列的調(diào)控管理政策。適應(yīng)這些政策要求，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強項目開發(fā)建設(shè)階段的控制管理，通過精細(xì)化的管理手段，來保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全過程適應(yīng)市場環(huán)境變化，進(jìn)而增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場生存能力。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題分析

第一，項目全面成本控制管理不足。有的房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)管理過程中，對于成本控制管理沒有全面的認(rèn)識，認(rèn)為只要加強采購、實施階段的成本管理即可，對于全面系統(tǒng)的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項目建設(shè)管理工作的各個環(huán)節(jié)，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統(tǒng)落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導(dǎo)致了成本控制管理目標(biāo)難以實現(xiàn)。

第二，管理制度化以及規(guī)范化水平不高。確保整個房地產(chǎn)開發(fā)項目順利推進(jìn)，必須有相對較為健全完善的制度體系作為保障，但是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)開發(fā)項目為了加快項目建設(shè)進(jìn)度，忽略了制度具體落實控制，造成項目建設(shè)開展過程中經(jīng)常出現(xiàn)各種問題，甚至影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常運轉(zhuǎn)。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理協(xié)調(diào)不夠。由于對項目缺少精細(xì)化的籌劃設(shè)計，造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施過程中出現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理方面的問題。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度方面的協(xié)調(diào)管理不足，目標(biāo)管理在實際的執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差，影響了整體效益目標(biāo)最大化的實現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理組織實施

第一，加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的組織保障。在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中實施精細(xì)化管理，首先，應(yīng)該建立精細(xì)化的組織管理保障體系，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的運營管理模式進(jìn)行改進(jìn)，構(gòu)建全新的項目精細(xì)化運營管理架構(gòu)，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計、造價管理、工程施工、計劃管理等各個部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理中的責(zé)任，并注重加強各個部門之間的溝通協(xié)調(diào)和相互配合，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的順利推進(jìn)實施。其次，應(yīng)該完善房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的機制保障，特別是建立房地產(chǎn)開發(fā)項目考核機制，對各個責(zé)任部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的責(zé)任履行情況進(jìn)行考核，加強激勵管理，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。此外，還應(yīng)該注重加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中的聯(lián)動保障管理，增強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的合力，確保整體管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

第二，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度作為房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的關(guān)鍵。成本、質(zhì)量和進(jìn)度這三要素，是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的關(guān)鍵所在。在成本的精細(xì)化管理方面，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實際情況，建立科學(xué)有效的成本費用控制管理系統(tǒng)，健全開發(fā)項目預(yù)算管理體系，全面地設(shè)置管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、開發(fā)成本等費用成本科目，以及固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資本性支出，對項目成本實施預(yù)算管理。同時，嚴(yán)格按照預(yù)算計劃對各種成本費用支出進(jìn)行預(yù)算審批，特別是加強預(yù)算外的預(yù)算追加和預(yù)算調(diào)整控制，以確保預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)，真正降低成本費用支出。在質(zhì)量精細(xì)化管理方面，應(yīng)該建立質(zhì)量精細(xì)化管理體系，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計質(zhì)量、施工過程質(zhì)量、質(zhì)量通病防范、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的控制管理，防范各種質(zhì)量問題發(fā)生。在進(jìn)度的精細(xì)化管理方面，則應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況等，綜合考慮成本控制、質(zhì)量控制、資源消耗等實際情況，制定項目進(jìn)度任務(wù)書，并加強進(jìn)度控制監(jiān)督，確保進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。

第三，加強開發(fā)項目的風(fēng)險防范控制管理。風(fēng)險防范控制管理也是房地產(chǎn)開發(fā)項目精細(xì)化管理的重要內(nèi)容，在具體的管理工作開展過程中，應(yīng)該根據(jù)項目情況，認(rèn)真研究國家有關(guān)房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，并開展市場分析和預(yù)判，進(jìn)一步確定項目的發(fā)展目標(biāo)和方向，并對市場波動可能給項目帶來的不利影響進(jìn)行全面分析。同時，還應(yīng)該注重項目的前期論證和可行性研究，按照項目風(fēng)險隱患有針對性地制定風(fēng)險防范體系，規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險。此外，在房地產(chǎn)項目開發(fā)管理過程中，還應(yīng)該進(jìn)一步加強內(nèi)部控制管理，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營，切實規(guī)避各類風(fēng)險隱患問題。

第四，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中的組織協(xié)調(diào)管理。組織協(xié)調(diào)管理在項目建設(shè)管理中具有非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，應(yīng)根據(jù)不同階段，適時、準(zhǔn)確地加強協(xié)調(diào)管理，提高項目運行的效率和效益。重點加強與設(shè)計部門、監(jiān)理部門和施工部門之間的協(xié)調(diào)，在項目管理機構(gòu)建設(shè)、項目管理制度建設(shè)，進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制，項目建設(shè)的現(xiàn)場管理、生產(chǎn)要素管理、技術(shù)管理、合同管理、信息管理、協(xié)調(diào)管理、風(fēng)險管理、竣工驗收和回訪管理等方面有針對性地制定管理計劃，并通過專門的管理機構(gòu)實現(xiàn)各項管理工作之間的協(xié)調(diào)有序，以確保項目嚴(yán)格按照進(jìn)度計劃、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和成本管控要求有序進(jìn)展。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中實施項目精細(xì)化管理，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度管理作為目標(biāo)，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的精細(xì)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目整體管理水平的提高。

（作者單位為濰坊晨琳經(jīng)貿(mào)股份有限公司）

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