楊榮艷

【摘要】作為財(cái)稅體制改革的重要組成部分，房地產(chǎn)稅法已納入我國(guó)立法規(guī)劃。目前，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)稅的稅制設(shè)計(jì)還處于探索階段。本文通過(guò)成熟房地產(chǎn)稅制的做法得到啟示：一是要合理定位房地產(chǎn)稅的功能，二是要注重房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)要注重公平性。得出建議為房地產(chǎn)稅的征收要加強(qiáng)普法宣傳，提高公眾接受度；要按照居民承受能力，設(shè)定合理的稅率；要實(shí)施稅收優(yōu)惠，設(shè)定合理免征額。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；國(guó)外經(jīng)驗(yàn)；改革

2013年，中共十八屆三中全會(huì)提出要“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革”。2015年實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)暫行登記條例》更是為我國(guó)的房地產(chǎn)稅的開(kāi)征打下了基礎(chǔ)。其后，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃更是將房地產(chǎn)稅法納入34項(xiàng)立法任務(wù)之中。目前，我國(guó)涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的稅種數(shù)量過(guò)多，占我國(guó)實(shí)際征收稅種數(shù)量近一半左右[4]。且，存在“重流轉(zhuǎn)輕保有”的現(xiàn)象[3]，還存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。這與國(guó)際上房地產(chǎn)稅的做法是不接軌的，弱化了房地產(chǎn)稅的政策功能。因此，我國(guó)有必要且政府非常注重房地產(chǎn)稅稅制的改革。在我國(guó)，房地產(chǎn)稅是從無(wú)到有，借鑒成熟房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅的設(shè)置具有重要的指導(dǎo)作用。

1、房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)的比較

1.1課稅對(duì)象

地域范圍所有用途的土地及其建筑物。由于農(nóng)村地區(qū)房屋價(jià)值較低，通常只對(duì)土地征收較低的稅，而在城市，土地和房屋的價(jià)值夠高，所以通常統(tǒng)一對(duì)房地產(chǎn)征收較高的稅負(fù)。只有在一些經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的國(guó)家或者發(fā)展中國(guó)家，由于國(guó)情不同和內(nèi)在條件現(xiàn)在，是對(duì)土地和建筑物分開(kāi)征稅的。對(duì)土地和建筑物進(jìn)行統(tǒng)一的征稅的做法可以降低稅收的征繳成本，不用對(duì)土地和建筑物分別進(jìn)行評(píng)估。目前，一些土地和建筑物分開(kāi)征稅的國(guó)家也在積極推進(jìn)統(tǒng)一進(jìn)行的做法。

1.2計(jì)稅依據(jù)

對(duì)于大多數(shù)稅制完善的國(guó)家和地區(qū)而言，采用從價(jià)計(jì)征。從價(jià)計(jì)征中的“價(jià)”，指的是評(píng)估價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值或租金價(jià)值，相應(yīng)的計(jì)稅依據(jù)也有三種。評(píng)估價(jià)值是在市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上做了一定的矯正，但是主要依據(jù)還是市場(chǎng)價(jià)值。按租金價(jià)值計(jì)稅的依據(jù)主要是房屋租金，不需要評(píng)估房屋的總體價(jià)值。對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，按租金計(jì)征較合適，但容易產(chǎn)生避稅危機(jī)、數(shù)量少、難以征管等問(wèn)題。相反的按市場(chǎng)價(jià)值征稅則能夠彌補(bǔ)這些確定，更加公平公正。

1.3稅率

各國(guó)采取的稅率形式也是多樣化的，但是大部分國(guó)家采用的是比例稅率。目前，只有很少的國(guó)家是采用單一比例稅率的，大部分國(guó)家會(huì)根據(jù)房屋用途、地理位置、類(lèi)型、價(jià)值等采用差別化的比例稅率。不過(guò)，發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)多采用累進(jìn)稅率。這是因?yàn)槠淇梢韵拗茖?duì)土地的占有和使用，解決土地利用效率低的問(wèn)題，保證土地資源的有效利用。至于何種水平的稅率才是合理水平，一般由中央政府和地方政府根據(jù)當(dāng)年財(cái)政支出情況來(lái)制定。

1.4優(yōu)惠政策。

房地產(chǎn)稅作為直接與城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)相關(guān)的稅收，城鎮(zhèn)居民的納稅能力和住房資產(chǎn)相匹配很重要。房地產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策大致可分為3種：一是針對(duì)特殊用途的房地產(chǎn)可以實(shí)行相應(yīng)的稅收減免政策，如城市公共設(shè)施、自然保護(hù)區(qū)等；二是對(duì)特別困難人群可以實(shí)行房地產(chǎn)稅的減免，如美國(guó)、加拿大等國(guó)家都會(huì)根據(jù)家庭收入情況設(shè)置一定的減免措施；三是對(duì)家庭基本住房可以實(shí)行房地產(chǎn)稅的減免，如德國(guó)規(guī)定家庭唯一住房可免交房產(chǎn)稅，只交土地稅。

2、房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)的啟示

房地產(chǎn)稅立法所追求的應(yīng)該是平衡社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和短期利益、社會(huì)各群體之間的利益。

首先，要合理定位房地產(chǎn)稅的功能。大部分國(guó)家都將房地產(chǎn)稅作為地方政府的財(cái)政來(lái)源，如美國(guó)征收房地產(chǎn)稅主要為當(dāng)?shù)毓苍O(shè)施建以及公共服務(wù)供給提資金支持。而日本、韓國(guó)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)導(dǎo)致地價(jià)上漲，兩國(guó)的房地產(chǎn)稅制則強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控功能，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。中國(guó)的香港和臺(tái)灣則在注重房地產(chǎn)稅的市場(chǎng)調(diào)控作用的同時(shí)更加側(cè)重房產(chǎn)稅的社會(huì)收入再分配功能，促進(jìn)社會(huì)公平?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)稅不僅可能為我國(guó)地方政府增加收入來(lái)源[1]，緩解地府債務(wù)問(wèn)題，而且有了穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源后，其可以投入更多的資金提供公共服務(wù)，促進(jìn)公平。其次，要注重房地產(chǎn)稅收的公平性。調(diào)節(jié)社會(huì)公平，縮小貧富差距是房地產(chǎn)稅實(shí)施的最終目的。

因此，房地產(chǎn)稅的納稅主體應(yīng)該是富人，而不是針對(duì)普通大眾。注重稅收的公平性，能夠幫助居民更好接受房地產(chǎn)稅。只要居民對(duì)房地產(chǎn)稅的公平性有清晰的認(rèn)識(shí)并切身體會(huì)到，即對(duì)特殊困難的群體，家庭只有一套住房的居民進(jìn)行稅收的減免，而對(duì)擁有多套房產(chǎn)的富人實(shí)行累進(jìn)稅，那么居民就不會(huì)因覺(jué)得稅負(fù)過(guò)重而怨聲載道。相反的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅收能夠提高政府轉(zhuǎn)移支付和改善公共設(shè)施建設(shè)的能力，縮小貧富差距，居民反而更加樂(lè)意接受房地產(chǎn)稅。

3、我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革相關(guān)建議

3.1加強(qiáng)普法宣傳，提高公眾接受度

使公眾認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)稅不僅可以增抑制房地產(chǎn)投資行為，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。還可以進(jìn)一步促使社會(huì)財(cái)富和土地資源的分配。用正確的輿論引導(dǎo)和教育群眾，形成良好的輿論氛圍，提高公眾對(duì)房地產(chǎn)稅的接受程度。

3.2按照居民承受能力，設(shè)定合理的稅率

住宅作為大宗投資品，與城鎮(zhèn)居民的家庭收入關(guān)系重大。因此，在制定房地產(chǎn)稅政策時(shí)，要根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和居民消費(fèi)水平，因地制宜的設(shè)定合理的稅率，既能達(dá)到稅收征繳的目的，又不加重城鎮(zhèn)居民的負(fù)擔(dān)。

3.3實(shí)施稅收優(yōu)惠，設(shè)定合理免征額

對(duì)于自住型房產(chǎn)，是城鎮(zhèn)居民窮盡畢生心血所得，因此，在房地產(chǎn)稅的實(shí)施過(guò)程中，要實(shí)施稅收優(yōu)惠，設(shè)定合理免征額。房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象主要是針對(duì)除自住外還有投資房產(chǎn)的城鎮(zhèn)居民。既要注定稅收政策執(zhí)行的效率，又要注重稅收政策的公平性。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄧菊秋.不動(dòng)產(chǎn)稅應(yīng)成為我國(guó)市級(jí)財(cái)政的主體稅種[J].財(cái)經(jīng)科學(xué).2007，7（232）：118-224.

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[3]楊紹媛，徐曉波.我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響及改革探索[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2007，（2）：136-139.

[4]賈康.扁平化的財(cái)稅體制適合中國(guó)[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2014.1-2