張敏思

【摘要】針對成都市廉租房項目建設(shè)中存在的融資難問題，目前市政府引入國外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中常用的 PPP 融資模式以應(yīng)對。對此，政府制定政策提出三個角度的建議。

【關(guān)鍵詞】廉租房；PPP融資模式；風險分配；博弈論

一、ppp融資模式

廉租房作為中國房地產(chǎn)市場中一項重要的住房制度，旨在解決城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房問題。與追求利益最大化的商品房不同，福利性和公益性是其最大的特點。正是由于廉租房的福利性特點，決定了其與一般商品房開發(fā)的融資來源有很大差異。目前，我國廉租房開發(fā)建設(shè)和運營的資金主要依靠政府財政資金及政策性支持。資金嚴重不足已成為制約廉租房建設(shè)的瓶頸。如何籌集廉租房建設(shè)資金、拓寬融資渠道成為擺在各級政府面前的首要問題。

PPP（Public-Private partnerships），即公共部門與私人企業(yè)合作模式是指公共部門、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某個項目而形成的相互合作關(guān)系的形式。通過這種合作形式，合作各方可以達到與預期單獨行動相比更為有利的結(jié)果。合作各方參與某個項目時，公共部門并不是把項目的責任全部轉(zhuǎn)移給私人企業(yè)，而是由參與合作的各方共同承擔責任以及融資風險，參與各方實現(xiàn)共贏。

PPP模式的組織包括了政府、私人參與方和建筑企業(yè)，參與項目的各方之間不可避免會產(chǎn)生各種有關(guān)利益和責任的分歧，只有各方形成相互的合作機制，才有利于項目目標的完成。而形成相互的合作機制，需要政府、私人參與方以及建筑企業(yè)之間的相互協(xié)調(diào)，并在廉租房項目建設(shè)各個階段的全過程中發(fā)揮作用，才能保證項目順利完成。

首先，政府根據(jù)廉租房建設(shè)的需要，通過完善的資質(zhì)審查制度確定一家有資質(zhì)有實力的私營公司，并簽訂特許權(quán)協(xié)議。在準備立項階段，政府與私營部門需要共同參與項目的可行性論證、項目的確認以及項目的技術(shù)設(shè)計研究工作；成立項目以后，政府和選定的私營部門根據(jù)共同確立的項目組建獨立的項目公司，協(xié)調(diào)政府與私營部門的行為。項目公司在政府的監(jiān)督下，組織工程項目的招投標工作，通過簽訂外包協(xié)議建立合作關(guān)系。設(shè)計風險分擔結(jié)構(gòu)、風險識別和分配是PPP融資模式關(guān)鍵，項目公司必須設(shè)計有效的風險分配方案，把風險分配給最有能力的一方來承擔。最后就是項目建設(shè)及運營管理，政府承擔對私營部門的監(jiān)督職責以及通過政策傾斜使項目公司順利獲得利率較低的貸款，而項目公司負責廉租房建成后的經(jīng)營管理

二、相關(guān)政策建議

成都市廉租房項目采用PPP融資模式一方面可以降低政府融資的資金負擔，另一方面政府同時通過特許權(quán)協(xié)議可以有效地推動私營機構(gòu)參與建設(shè)。PPP融資模式對于成都市廉租房項目建設(shè)具有廣泛的前景?；谇拔膶PP融資模式在成都市廉租房建設(shè)中的成本收益分析，以及私人項目和政府之間的博弈過程。筆者現(xiàn)從以下三個方面提出相關(guān)政策建議，以期更好地發(fā)揮PPP融資在成都市廉租房建設(shè)中的作用。

（一）從補貼的角度

政府可以對項目單位進行補貼，確保項目單位的基本收益，主要分為建設(shè)期的補貼和運營期的補貼。

政府在廉租房項目建設(shè)期進行補貼，即與項目單位簽訂協(xié)議，投入適量的財政資金和民間資本共同組成資本金投入到項目建設(shè)中。政府財政資金所形成的固定資產(chǎn)可以先以無償或者合理的價格租賃給項目單位，為項目單位后續(xù)運營提供資金保障。當項目運營期收益穩(wěn)定后，再通過協(xié)議參與利益分配，回收政府的前期投資。

運營期補貼則是通過項目建設(shè)前，政府與項目運營單位擬定未來租金和出租率，如果在運營期中，廉租房項目未能夠達到擬定的租金或者出租率，造成項目單位出現(xiàn)虧損，使投資方無法按期回收投資額并獲得合理的利潤，政府則按會計計算期給予財政補貼；如果廉租房項目的兩項指標均超過了協(xié)議的規(guī)定，即項目盈利良好，在投資方獲得合理利潤后，政府可以與投資方分享剩余利潤。

（二）從風險分擔的角度

政府部門在設(shè)計風險分配結(jié)構(gòu)時要考慮項目方案的吸引力，一個合理的風險分擔結(jié)構(gòu)是一個項目方案是否具有吸引力的關(guān)鍵（葉曉甦，單雪芹，吳書霞，2010，第36-39頁）。筆者認為在進行廉租房PPP模式項目的政策設(shè)計時，應(yīng)從風險分擔的角度考慮以下三點：

第一，明確成本收益。各方在進行風險分擔考慮前，首先需進行參與項目后承擔的各項成本收益的測度，從而確定合適的貼現(xiàn)率，并減小過程中的經(jīng)濟金融和意外風險。

第二，完善合同條件，縮減談判時間。一方面可以通過制定更全面的合同文本，減少談判的交易成本；另一方面，嚴謹?shù)暮贤谋疽灿欣谒饺瞬块T控制尋租風險，并利于雙方抵抗負外部性風險。

（三）從成本分析的角度

通過前文的風險成本分析，成都市廉租房建設(shè)運用PPP 融資模式風險略高，但不失為廉租房融資的新渠道，存在一定的可行性和操作性。在主要的七種風險中，要重點規(guī)避建造風險、運營風險、法律風險和政治風險。為了更好地發(fā)揮PPP融資在成都市廉租房建設(shè)中的作用，應(yīng)當做到：

第一，規(guī)范國內(nèi)PPP融資的相關(guān)法律法規(guī)和準入制度，制定明確的政府機構(gòu)與私營機構(gòu)在 PPP 融資項目中的責任分擔辦法建立專門機構(gòu)對成都市運營的PPP融資項目進行全過程的監(jiān)督管理，降低項目在實施過程中的風險，在宏觀上做好PPP融資項目的管理和協(xié)調(diào)工作，防患于未然。

第二，在實施的PPP融資項目中，針對發(fā)生可能性較大的建造風險、運營風險、法律風險和政治風險，要重點觀察和提前有效防范。在項目建設(shè)過程中，針對工程設(shè)計不當、工程設(shè)計變更、建造成本超支、工期延誤等問題，政府機構(gòu)要與承包商和設(shè)計院之間建立完善的合同，做好項目施工的全過程控制和管理。在項目運營過程中，PPP融資項目公司要做好項目的運營和維護工作，政府要在特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議中明確細致的管理條款和辦法。在廉租房項目實施 PPP融資的過程中，還要注意符合當?shù)卣?、法律和行業(yè)的規(guī)定，讓PPP項目有良好的運營環(huán)境，要有效降低第三方違約或項目公司破產(chǎn)等不良情況發(fā)生，做好PPP項目在實施期間的宏觀管理工作，有效降低項目面臨的風險。

參考文獻：

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