李亮

【摘 要】近年來(lái)，休閑旅游地產(chǎn)得到快速發(fā)展，得到業(yè)界和學(xué)界的廣泛關(guān)注，其盈利模式更是研究中的重點(diǎn)。本文以無(wú)錫田園東方為例，總結(jié)了休閑旅游地產(chǎn)的盈利模式，以期為其他休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】休閑旅游地產(chǎn)；無(wú)錫田園東方；盈利模式

Analysis of Leisure and Tourism Real Estate Profit Model by Taking Tian Yuan Dong Fang as an Example

LI Liang

（Nanjing Agricultural University，Nanjing Jiangsu 210095，China）

【Abstract】In recent years，with the rapid development of real estate and leisure travel，it has gained more and more attention，and its profit model is the focus of the study In this paper，by taking Tian Yuan Dong Fang as an example，summarizes the leisure and tourism real estate profit model，in order to provide reference for other leisure and tourism real estate projects.

【Key words】Leisure and tourism real estate；Tian Yuan Dong Fang；Profit model

0 前言

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，簡(jiǎn)單的觀光游覽無(wú)法滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的休閑需求，近年來(lái)，休閑旅游地產(chǎn)作為一種休閑度假的新業(yè)態(tài)，逐漸受到游客的歡迎，業(yè)界與學(xué)界也開(kāi)始關(guān)注，其中盈利模式是研究的重點(diǎn)。

1 休閑旅游地產(chǎn)的相關(guān)概念

1.1 休閑旅游地產(chǎn)的概念

目前學(xué)界關(guān)于休閑旅游地產(chǎn)的概念的研究還存在一定的分歧，不同學(xué)者擁有不同的研究視角及方法。本文要談的休閑旅游地產(chǎn)，是一種集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式，即開(kāi)發(fā)商以當(dāng)?shù)芈糜钨Y源為基礎(chǔ)，以滿(mǎn)足游客度假休閑為目的，使旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)的總稱(chēng)。

1.2 休閑旅游地產(chǎn)的形式

目前，主題度假社區(qū)、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店公寓、高爾夫別墅、是我國(guó)比較具有代表性的休閑旅游地產(chǎn)形式。

2 休閑旅游地產(chǎn)的發(fā)展背景

2.1 休閑經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)的人均GDP達(dá)到了3603美元，標(biāo)志著休閑經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，休閑旅游地產(chǎn)作為休閑旅游的一個(gè)組成部分，也得到了迅速發(fā)展。

2.2 堅(jiān)實(shí)的政策支持

近年來(lái)，旅游行業(yè)得到各級(jí)政府的重視，如國(guó)務(wù)院通過(guò)的《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》中提出要把旅游業(yè)培育成戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)地位的提升使旅游業(yè)中的旅游地產(chǎn)板塊在未來(lái)的發(fā)展將具備更堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)。

2.3 旅游地產(chǎn)快速擴(kuò)張

作為旅游與地產(chǎn)的交叉行業(yè)，我國(guó)的休閑旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)資本普遍看好，國(guó)內(nèi)休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)反響良好。

3 無(wú)錫田園東方簡(jiǎn)介

3.1 區(qū)位環(huán)境

3.1.1 地理位置

無(wú)錫田園東方由東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)投資50億元建成，項(xiàng)目位于無(wú)錫市惠山區(qū)陽(yáng)山鎮(zhèn)，地處我國(guó)的“長(zhǎng)三角”地區(qū)，東鄰上海、蘇州，西接南京，南臨太湖，北靠長(zhǎng)江。

3.1.2 周邊環(huán)境

自然環(huán)境方面，陽(yáng)山鎮(zhèn)的環(huán)境，自然生態(tài)資源豐富，桃林大約2萬(wàn)畝，生態(tài)林7000多畝，山地約10平方公里，素有“綠色大氧吧”的美譽(yù)。

旅游資源方面，陽(yáng)山鎮(zhèn)擁有豐富的資源：夢(mèng)中桃花園、奇山、古剎、茶場(chǎng)等以及難得的火山地貌。

3.1.3 交通環(huán)境

陸路：新長(zhǎng)鐵路、陸馬快通、錫宜高速、342省道穿境而過(guò)，西環(huán)線對(duì)接市區(qū)高架、靠近京滬、滬寧高速。

航空：距無(wú)錫蘇南機(jī)場(chǎng)30分鐘車(chē)程；距上海虹橋機(jī)場(chǎng)1小時(shí)車(chē)程；距上海浦東機(jī)場(chǎng)及南京祿口機(jī)場(chǎng)約1小時(shí)30分鐘車(chē)程。

3.2 項(xiàng)目?jī)?nèi)的旅游地產(chǎn)板塊

田園東方的居住板塊的產(chǎn)品屬于旅游地產(chǎn)中的旅游度假地產(chǎn)，業(yè)主多為中產(chǎn)階級(jí)，購(gòu)買(mǎi)的別墅主要用于度假，作為遠(yuǎn)離城市的“第二居所”，用來(lái)滿(mǎn)足自己逃離都市，回歸田園生活的愿望，滿(mǎn)足自己的精神追求。

由于購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目地產(chǎn)的用途多為度假，非節(jié)假日的空住率較高，閑置的度假別墅造成了資源的浪費(fèi)，因此該旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也推出了分時(shí)度假的模式，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的雙贏。

4 田園東方的盈利模式

4.1 地產(chǎn)項(xiàng)目盈利

田園東方內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售是其獲得利潤(rùn)重要的一環(huán)，在銷(xiāo)售手段方面主要有預(yù)售和現(xiàn)售兩種。而預(yù)售不僅可以實(shí)現(xiàn)了與現(xiàn)售相同的取得高額利潤(rùn)的作用，還可以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程有充足的資金。田園東方內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)了大量資金又會(huì)反哺改其內(nèi)的其他項(xiàng)目的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的改善，解決了旅游項(xiàng)目短期難以實(shí)現(xiàn)盈利的通病。

4.2 旅游項(xiàng)目盈利

旅游項(xiàng)目的盈利需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金。在地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的支持下，田園東方的旅游項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)方面就能更加自如，、地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售還能實(shí)現(xiàn)對(duì)旅游項(xiàng)目的宣傳，為旅游項(xiàng)目提供客流保障。

4.3 樹(shù)立項(xiàng)目品牌盈利

一個(gè)成功的項(xiàng)目不僅可以獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益，項(xiàng)目背后的品牌力量作為無(wú)形資產(chǎn)，帶給項(xiàng)目的利益是無(wú)法用數(shù)字來(lái)形容的。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目本身具備樹(shù)立強(qiáng)大品牌的條件，可以推動(dòng)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目的成功運(yùn)作會(huì)使得自身以及母公司的品牌成為一種無(wú)形的價(jià)值，帶來(lái)地產(chǎn)項(xiàng)目更多的銷(xiāo)售利潤(rùn)、旅游項(xiàng)目更好的經(jīng)營(yíng)效益。

4.4 升值項(xiàng)目?jī)r(jià)值盈利

就消費(fèi)者個(gè)人而言，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目在一定程度上具有穩(wěn)定性，因?yàn)榈禺a(chǎn)項(xiàng)目自身具有的保值增值性，屬于風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小而升值潛力大的項(xiàng)目。

就田園東方來(lái)講，項(xiàng)目建設(shè)在土地方面的投資較小，成本不高，但是土地作為一種特殊的資源，后期經(jīng)營(yíng)中會(huì)有升值的空間，田園東方項(xiàng)目的成功直接拉動(dòng)了周邊地價(jià)的上漲，前期以低價(jià)所擁有的土地資源顯現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)，企業(yè)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓或者再次開(kāi)發(fā)都會(huì)從其中獲得巨大的利好。休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來(lái)的升值也是一種重要的盈利模式。

5 旅游休閑地產(chǎn)盈利模式的總結(jié)及展望

5.1 田園東方盈利模式的總結(jié)

旅游項(xiàng)目的缺點(diǎn)在于建設(shè)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目前期投資大、投資回收期長(zhǎng)等，其優(yōu)點(diǎn)在于運(yùn)營(yíng)期收益穩(wěn)定。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的缺點(diǎn)在于對(duì)環(huán)境的依耐性較強(qiáng)，其優(yōu)點(diǎn)在于回收投資期短，收益高。田園東方將二者結(jié)合，體現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則。首先通過(guò)低價(jià)獲得郊區(qū)較大規(guī)模地塊，開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目，完善周邊配套設(shè)施建設(shè)，然后在基礎(chǔ)環(huán)境、配套設(shè)施建設(shè)完善之后開(kāi)發(fā)休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，獲取高額利潤(rùn)，再將開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目獲得的收益投入旅游項(xiàng)目的建設(shè)和完善，如此循環(huán)往復(fù)，分階段發(fā)展。在休閑旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及旅游項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)中，逐漸樹(shù)立自己的品牌，獲得無(wú)形資產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的升值。

5.2 休閑旅游地產(chǎn)盈利模式未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

5.2.1 經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)的盈利模式

此模式的核心在于從旅游項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)上獲取最大的利潤(rùn)。這就要求在旅游項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)上不斷推陳出新，將創(chuàng)意融入到旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上來(lái)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)水平的不斷提高，滿(mǎn)足游客休閑度假的需求，提高旅游項(xiàng)目的美譽(yù)度以及游客的滿(mǎn)意度，完善旅游項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)。

5.2.2 品牌增長(zhǎng)的盈利模式

在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)者需要依靠高質(zhì)量的休閑旅游及地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)打造自身品牌，重視品牌的價(jià)值，在成功塑造品牌后，不斷延長(zhǎng)品牌的產(chǎn)品線，讓品牌的影響不斷擴(kuò)大，從而實(shí)現(xiàn)品牌附加值的全面盈利。

5.2.3 共享客源的盈利模式

在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要充分發(fā)揮地區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，積極與周邊旅游項(xiàng)目及景點(diǎn)合作，推行聯(lián)票制度以及會(huì)員優(yōu)惠制度，共享彼此客源，實(shí)現(xiàn)互惠互利，延長(zhǎng)游客在本區(qū)域的逗留時(shí)間，創(chuàng)造更大的收益。這種盈利模式是整合所在區(qū)域內(nèi)一切可利用的旅游資源，進(jìn)行連鎖促銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)資源共享，利潤(rùn)共享。

6 總結(jié)

休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目要想做到可持續(xù)發(fā)展，必須依靠多種盈利模式，只有這樣，才發(fā)揮休閑旅游與地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)交叉行業(yè)的有點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。旅游項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)、硬件配套設(shè)施和服務(wù)都要追求一流，打造一流旅游品牌。在地產(chǎn)項(xiàng)目方面，要注重合理規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展，注重地產(chǎn)項(xiàng)目的選址及配套設(shè)施的建設(shè)，提供多種戶(hù)型，滿(mǎn)足消費(fèi)者的多種需求，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。在旅游項(xiàng)目方面，堅(jiān)持創(chuàng)意取勝，為游客提供新奇的旅游體驗(yàn)，吸引旅游者重復(fù)旅游。在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，不斷深化品牌在游客心目中的形象，讓品牌具有一定的感召力和傳播力，使之成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

【參考文獻(xiàn)】

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