周少鵬

中央政府曾在2015年將房地產去庫存作為今年五大重點工作之一，剛進入2016年各地去庫存政策便相繼落地執(zhí)行，速度之快令人震驚。先有國家降低首套/二套房首付比例，后有廣東、上海等地的具體政策出臺，沈陽更是曝出畢業(yè)五年內的大學生“零首付”的舉措，政策驅動下，一方面，樓市重現火爆局面，上海、廣州、深圳等一線城市新盤成交均價繼續(xù)上漲；另一方面，在降準和銷售激增的利好刺激下，A股地產股再度崛起，連續(xù)兩天大幅上漲。樓市的春天似乎又要來了。對此投資者普遍存在兩個疑問：房子該不該買？地產股該不該買？

帶著上述兩個疑問，筆者近日參加了中金公司舉辦的2016年房地產行業(yè)主題投資會議，與房地產研究員寧靜鞭進行了深度的交流。

寧靜鞭表示，當前的樓市火熱僅是一線城市的表明現象，三、四線城市房地產市場動銷力仍嚴重不足，可持續(xù)性并不充分。而且從過往數據分析，全年房地產銷售極有可能呈現出前高后低的走勢。房地產行業(yè)風險大小由政府政策決定，樂觀局勢會像90年代的臺灣，悲觀局勢會像80年代的日本。對于近期地產股的拉升，寧靜鞭表示不看好，他認為地產股今年只有階段性機會。

銷售額或前高后低

近期在一系列政策的刺激下，樓市重現火熱局面。根據wind的數據，2016年2月全國30大中城市商品房成交面積達到1176萬平方米，同比增長31.8%，其中一線城市商品房成交面積為248萬平方米，同比激增41.1%，大幅超出市場預期。不過今年以來推盤數量較15年有所降低，原有庫存有一定消耗。目前一線城市開盤去化率普遍維持在高位水平，而二線城市去化率則呈現下降趨勢，目前已下降至70%以下水平。

面對樓市的回暖，寧靜鞭表示，從過往10年數據看，地產本為每三年就會有一次小年行情，分別出現在2005年、2008年、2011年和2014年，但受政策刺激影響，“三年一小年”的行情可能會提前到2016年上演。但他也表示，這并不意味著全年樓市都有機會，根據地產團隊的一次，今年全國商品房銷售面積將會下降5%，投資增速上升5%，新開工降幅會降至-8%。全年地產銷售額會出現一個前高后低（即上半年增速高，下半年回落），而受益樓市銷售火熱，開發(fā)商將加大投資力度，因此投資則會出現相反的局面（即上半年增速低，下半年回升）。需要注意的是，從香港樓市經驗看，樓市一般會在股市見頂一年后開始下跌，去年6月A股出現本輪牛市的高點，因此可以判斷今年下半年樓市也即將達到頂點。

樓市風險化解取決于政策

新年以來，政府通過降低首套房/二手房首付比例以及交易稅費減免等措施為樓市庫存出清。寧靜鞭預測上半年政府手中最后一手牌，包括公積金貸款提高異地流動支持力度，戶籍管制放開、鼓勵農民工入城以及按揭貸款利息補貼等都將陸續(xù)打出，樓市的火熱上半年有望持續(xù)保持熱度。

不過他也表示，無論現在政府允許購樓者加杠桿，還是降準釋放流動性，最終都要回到減輕購買者負擔這一基點上，否則政策效果會越來越弱，比如說2月底的降準效果，從成交量來看明顯弱于前兩次。再比如加杠桿買樓，市場認為加了杠桿樓市成交量就類似去年上半年A股牛市一樣節(jié)節(jié)上升，但可惜的是，當時的股市沒有注冊制，供應有限，樓市則不一樣，當前三、四線城市有大量的土地。

對于樓市當前的風險，寧也闡述了自己的觀點。他認為，中國當前的樓市最像上世紀80年代中后期的臺灣，主要原因在于當年臺灣房價暴漲也是與貨幣超發(fā)有關，貨幣發(fā)行在1985年后開始急劇拉升，M1同比增速最高達50%，約1年后新房均價增長率同步上行，同比增長率也達到50%，此后急劇下降。而刺破當年臺灣樓市泡沫則是全球進入加息周期以及匯率自由化、升值放緩等因素推動的貨幣被動收縮。這一點與當前中國經濟所處節(jié)點頗為類似，同樣是美聯儲進入加息周期，人民幣匯率市場化等因素聚集。幸運的是，臺灣樓市泡沫刺破后并未出現崩盤式下跌，而是停滯了10年之久。

不過，他也表示，當前我國面臨著復雜的經濟環(huán)境，一方面降準不斷釋放流動性刺激經濟，刺激樓市，另一方面，人民幣匯率國際化進程提速及美國進入加息周期，若此時政府政策出現一邊刺激經濟樓市，另一邊為應對通脹而加息回收流動性，則會出現日本樓市崩盤式的結局。

地產股怎么配置？

短期樓市銷售的火爆無法改變行業(yè)景氣度下行的命運，但即使再差的行業(yè)也會有優(yōu)秀的公司出現。寧靜鞭認為，未來行業(yè)發(fā)展有兩個大的方向，一個是新房代銷子行業(yè)，由于是輕資產運營，受行業(yè)沖擊相對會小一些；二是存量房中介市場，從國外發(fā)展來看，美國二手房交易約為新房的10倍，英國9倍，而目前國內一線重點城市僅有1-2倍。隨著新房供應量減少，未來這塊領域的發(fā)展空間極大。09年房地產成交放量，加上裝修以及房產證辦理，因此預計這塊市場將于2013年起步，此后逐年走高。

至于地產股該如何配置？主要還是抓住短線機會。雖然經歷了數輪大跌，但地產股當前估值并不便宜，沒有跌回2014年初的低位水平。個股方面建議重點關注招商蛇口以及世聯行的階段性機會。前者看點主要在于股價破發(fā)嚴重，折價約30%，且公司地處深圳一線重點城市，短期房價較為堅挺；后者主要是其地產金融業(yè)務，另外其輕資產運營模式也是值得關注的點。