向勁靜

今年上半年，碧桂園排名再次躋身行業(yè)前三，規(guī)模實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但盈利指標(biāo)有所下降，公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)急劇增加

正值夏末秋初的時(shí)節(jié)，早晚溫差加大。

此時(shí)，也正值上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布2016年半年報(bào)，根據(jù)上市房企所公布的半年報(bào)業(yè)績(jī)來看也是冷暖交加。

一方面，上市房企整體的凈利潤(rùn)依然延續(xù)不斷下滑的趨勢(shì)；另一方面，部分上市房企業(yè)績(jī)尚好，甚至還上調(diào)了全年銷售目標(biāo)，碧桂園就是其中之一。

今年上半年，碧桂園排名再次進(jìn)入行業(yè)前三。這一幕似曾相識(shí)，三年前碧桂園曾躋身千億房企，三年后再次躋身前三。這一次，碧桂園得益于中小城市房?jī)r(jià)上漲的大環(huán)境。

一直有著“三四線城市之王”的碧桂園對(duì)于一線城市將有著怎樣的規(guī)劃？面臨著年底即將歸還的166億元永續(xù)債，接下來的碧桂園將采取怎樣的措施還債？對(duì)此，《投資者報(bào)》記者采訪碧桂園相關(guān)人士，得到部分解答。

規(guī)模增長(zhǎng)但毛利率下降

根據(jù)碧桂園半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年碧桂園總收入約574億元，同比增長(zhǎng)21%；銷售金額為1250億元，同比增長(zhǎng)129%；合同銷售面積約1564萬平方米，同比增長(zhǎng)85%。從而，碧桂園成為第三家半年銷售破千億的上市房企。

對(duì)于這一表現(xiàn)，碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌表示：“千億之上只是一個(gè)新的起點(diǎn)?！?/p>

在年初之際，碧桂園公布全年目標(biāo)時(shí)表示，要以1680億元的目標(biāo)躋身1500億元房企陣營(yíng)?，F(xiàn)如今，碧桂園又將全年目標(biāo)提升為2200億元。

碧桂園業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)主要是得益于2016年上半年市場(chǎng)的火熱，“五一”期間碧桂園全國(guó)11盤同步開盤，3天認(rèn)購金額超過160億元，其中4月30日當(dāng)日的認(rèn)購?fù)黄?00億元。

此外，在海外市場(chǎng)碧桂園的“森林城市”已售部分凈利率水平高于國(guó)內(nèi)，截至目前推貨量為127億元，銷售金額也超過100億元。

據(jù)碧桂園相關(guān)人士介紹，今年上半年“森林城市”的毛利率是21%，該項(xiàng)目的銷售均價(jià)為7999元，這個(gè)銷售價(jià)格比結(jié)算時(shí)高出1500元。

銷售收入是衡量房企規(guī)模的核心指標(biāo)，然而毛利率才是衡量房企競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)。雖然碧桂園總體的規(guī)模在快速增長(zhǎng)，但其盈利指標(biāo)卻有所下降。

根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園的毛利率和凈利率指標(biāo)有所下滑。2016年上半年碧桂園的毛利率為21%，同比下降2.2%；凈利率為10.8%，同比下滑0.6%；核心凈利率為8.6%，同比下降1.7%。

不過值得注意的是，碧桂園今年上半年在香港市場(chǎng)股價(jià)的表現(xiàn)還可以。

《投資者報(bào)》記者根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1月1日至8月24日，碧桂園上漲了21.7%，而同期恒生指數(shù)的漲幅為4.14%。同樣在香港上市的龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)和華潤(rùn)置地分別上漲6.92%、下降16.72%和下降6.42%。

一線城市重在參與

碧桂園想要實(shí)現(xiàn)2200億元的目標(biāo)，拿地必然是最重要的選擇。

回看碧桂園上半年拿地情況，其上半年獲得土地預(yù)期建筑面積為4385萬平方米，總地價(jià)728億元。

截至6月30日，碧桂園國(guó)內(nèi)可銷售的面積為1.17億平方米，其中有52%瞄準(zhǔn)一二線城市，另外48%深耕三四線城市。

據(jù)碧桂園相關(guān)人士介紹，接下來碧桂園的目標(biāo)市場(chǎng)為一二線城市的新購?fù)恋卣急冗_(dá)62%。下半年土地獲取現(xiàn)金支出預(yù)算大概四百億，將繼續(xù)加強(qiáng)一二線城市的戰(zhàn)略布局，深耕三四線城市核心地段。

莫斌認(rèn)為，碧桂園在三四五線城市的定位是改善型需求，這些需求是存在的，只是暫時(shí)沒有提供出相應(yīng)的產(chǎn)品，只要碧桂園抓住這些需求，三四五線城市還是大有可為的。

在碧桂園2016年上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌表示：“對(duì)于一線城市的土地，碧桂園一直都說審時(shí)度勢(shì)，公司的要求是做一個(gè)成一個(gè)。”

莫斌補(bǔ)充說：“對(duì)于一線市場(chǎng)，碧桂園重在參與，看一看別人為什么能拿到地王，為什么能賺錢，到底是勝在對(duì)市場(chǎng)的盤算還是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。這些都會(huì)讓公司在土地拍賣上有更多的經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

據(jù)碧桂園相關(guān)人士介紹，截至6月30日，碧桂園未售部分土地儲(chǔ)備，一二線城市在下半年及以后可提供5201億貨量，三四線城市可提供3877億貨量。

對(duì)此，興業(yè)證券研究報(bào)告指出，碧桂園未來銷售仍將保持在較高的水平，倘若完成2200億元的目標(biāo)，全年將增長(zhǎng)56.9%。

分拆物業(yè)與布局保險(xiǎn)

上半年，碧桂園的物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)也正在助力利潤(rùn)增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園上半年的物業(yè)管理分布簽約管理面積約2.29億平方米，共覆蓋國(guó)內(nèi)27個(gè)省和197個(gè)城市。其中，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)已進(jìn)場(chǎng)的管理面積約1億平方米，共服務(wù)全國(guó)約100萬戶業(yè)主和居民。

另外，上半年碧桂園的物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入約9.69億元，同比增長(zhǎng)7%；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)約1.87億元，同比增長(zhǎng)127.5%。

莫斌表示，目前碧桂園正在籌備物業(yè)管理板塊的分拆上市。

據(jù)了解，碧桂園自去年4月便引入中國(guó)平安作為戰(zhàn)略合作伙伴，目前已有實(shí)質(zhì)性發(fā)展。比如：平安經(jīng)紀(jì)人協(xié)助碧桂園300個(gè)項(xiàng)目開發(fā)客戶資源，貢獻(xiàn)合同銷售額為35億元。

在發(fā)展戰(zhàn)略方面，碧桂園目前已成功入股天圖資本、易盟天地和陸金所。其中，易盟天地是一家致力于構(gòu)建一站式全封閉家庭服務(wù)的平臺(tái)。

那么，目前碧桂園將物業(yè)管理公司分拆上市的進(jìn)展如何？

其相關(guān)人士對(duì)《投資者報(bào)》記者表示：“該計(jì)劃已上報(bào)，但具體時(shí)間表目前還沒有?！?/p>

此外，碧桂園在研究分拆上市的問題之余，也在研究金融業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，碧桂園在4月份就曾參與競(jìng)購香港大新人壽，但最終被泰禾集團(tuán)“截和”，導(dǎo)致空手而歸。不過，碧桂園并未就此打退堂鼓。

據(jù)相關(guān)人士表示，碧桂園未來依然會(huì)布局保險(xiǎn)公司，不過至于怎么布局，目前仍需進(jìn)一步研究。“公司未來將聚焦城鎮(zhèn)化帶來的住宅及相關(guān)需求，打包打造物業(yè)開發(fā)、社區(qū)配套、投資與金融在內(nèi)的三大業(yè)務(wù)板塊，形成覆蓋客戶全生命周期的資源整合平臺(tái)。”

財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)增加

招商證券研究報(bào)告指出，碧桂園積極擴(kuò)張土地儲(chǔ)備將幫助提升合同銷售，預(yù)計(jì)2016年達(dá)2000億元。但目前盈利方面的提升還不明顯，同時(shí)碧桂園的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)也在增加。

據(jù)了解，由于上一輪的擴(kuò)張，使得碧桂園的債務(wù)被拉高。

2015年年初，碧桂園設(shè)定的拿地金額為200多億元，但到去年年末，其拿地金額超出預(yù)期一倍多，達(dá)到500多億元。

隨后，碧桂園便發(fā)行了大量的永續(xù)債，直至2015年年末，碧桂園永續(xù)債規(guī)模從2014年的30億元增長(zhǎng)至196億元。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年末，碧桂園總有息負(fù)債規(guī)模從2014年的640億元增長(zhǎng)至1100億元，同期凈負(fù)債規(guī)模從2014年的370億元增長(zhǎng)至610億元，凈負(fù)債權(quán)益比從2014年的65%上升至94%。

今年上半年的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園上半年的總資產(chǎn)為4242億元，總負(fù)債為3317億元。如此算來，上半年碧桂園的負(fù)債率為78%，對(duì)比2015年年末75%的負(fù)債率水平增加了3個(gè)百分點(diǎn)。

此外，半年報(bào)顯示，碧桂園的其他借款、優(yōu)先票據(jù)和公司債券分別約為518億元、213億元和237億元。銀行及其他借款中，于一年內(nèi)、一至五年內(nèi)和五年后償還的借款分別為177億元、337億元和3.48億元。從負(fù)債方面來看，碧桂園的凈借貸比率相較于2015年年底增長(zhǎng)2.6個(gè)百分點(diǎn)。

碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌表示，截至今年4月份，碧桂園已還清30億元的永續(xù)債，余下的166億也將在年底逐漸還清。“計(jì)劃會(huì)在9月份前后陸續(xù)還掉，今年永續(xù)債這個(gè)產(chǎn)品暫時(shí)是不想用了，因?yàn)槌杀颈容^高。”

但到底采用什么措施還債？記者在采訪碧桂園相關(guān)人士時(shí)未能得到答復(fù)。

那么，碧桂園下半年將采取怎樣的措施優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)？吳建斌對(duì)此指出兩個(gè)平衡：一是把短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債做一個(gè)平衡；二是把國(guó)內(nèi)融資與境外融資做一個(gè)平衡。