臥龍

最近深圳樓價成為熱門話題，皆因深圳樓價過去一年飚升超過五成。筆者于2005年10月15日曾寫過一篇題為《中國股市抵到爛》的文章，粗略計算了當(dāng)時廣州市私人住宅樓的總市值與滬深股市總市值、流通市值，相互比較，當(dāng)時計算得出的結(jié)論是中國股市抵到爛。結(jié)果此后兩年中國股市飚升最多5倍。去年深圳樓市發(fā)飆，樓價坐上火箭，一年樓價升五成，部分樓盤甚至翻番。深圳現(xiàn)在總值超千萬的房子并不罕見，樓價高企令深圳市政府出面聲明，調(diào)控樓市的政策正在研究。

我們再來一次10年前的計算。深圳目前共有4億多平方米住宅面積，約600萬套，人均40平方米。但其中納入政府合法管理體系中的僅100萬套，面積1億平方米。粗略地看，將深圳住宅面積算2億平方米，以當(dāng)前二手樓平均樓價每平46000元計算（房天下數(shù)據(jù)），深圳私人住宅總市值接近10萬億元人民幣！但深圳股市流通市值2月25日收市價計算僅12.6萬億元。須知深圳股市基本包含了中國目前最有活力的上市公司，更何況目前深圳股市估值高企（整體市盈率仍高達40倍，其中主板市盈率24倍），可以說是世界上市盈率最高的股市。從這個角度看，深圳的樓價是否過高？

回顧深圳樓價走勢，1981年深圳第一個亦是全國首個商品房東湖麗苑樓價每平方米1000元左右（主要是賣給香港人），其時職工月薪約100大洋。1987年深圳樓價從年初的600多元升至年末的800多元。1988年深圳東曉花園售價每平方米1600元。1992年深圳樓價突破萬元大關(guān)，5月天安國際大廈商住單位售價高達每平方米2萬港元（1992年股市瘋狂上升，觸發(fā)“8.10事件”）。

1994年跌回6700元，1995年6400元，1996年再跌至6200元。1996-97年深圳股市大牛市，但樓市卻在1997年跌回5400元。1998年亞洲金融危機，深圳樓價再跌，5200元。1999年深圳樓市見底，5000大關(guān)守住。2000年至2004年深圳樓價分別是5200元、5500元、5500元、5700元及6000元。其時人均收入從1920元升至2660元，升幅遠超樓價。其后的樓價可以參考中原（深圳）城市領(lǐng)先指數(shù)走勢。

以1992年樓市高峰期看作循環(huán)浪I，至1999年的低點位循環(huán)浪II，浪II運行7年，跌幅超過50%。1999年展開循環(huán)浪III。粗略換算成中原（深圳）城市領(lǐng)先指數(shù)，1992年萬元樓價大約相當(dāng)于160點，1999年跌至77點左右。1999年升至2011年可以看作一個傾斜三角形的III浪（1），2011-2012年為III浪（2），2012年至今為III浪（3）。今年1月中原（深圳）城市領(lǐng)先指數(shù)為729.7點，距離2005年1月的初始指數(shù)100點升6.3倍，距離1999年低點升近9倍。

另外一種更為樂觀的數(shù)法是，1999年至2007年為III浪（1），2007年至2009年初為III浪（2），2009年初至今為III浪（3）。此種數(shù)法中III浪（2）的跌幅約25%（從2007年的260多點跌至2009年初的190多點）。此后的調(diào)整幅度愈來愈輕，進入飚升階段。如今深圳樓貴到炒樓需要眾籌來解決（即幾個人甚至是幾十個人湊錢炒樓）。可以說目前深圳樓市位高勢危，即使是（3）浪4調(diào)整，恐個白幅度亦不會小——以浪（3）目前的升幅回吐0.382計算跌幅至少24%。

中國股市本周四再度出現(xiàn)暴跌情形，國證A股指數(shù)暴跌7.1%。最近幾日盤中下跌尾市均被拉回，但周四早段受消息刺激低開后愈跌愈急。近期反彈成交量雖然有所放大，但并不足以快速上升。本周10日平均線與25日平均線發(fā)生金叉，根據(jù)經(jīng)驗，通常會出現(xiàn)調(diào)整，回試10日均線甚至25日均線。不過如周四般一舉擊破25日平均線的情況極為少見，參照55日平均線的位置，相似的情形出現(xiàn)在2012年年初的反彈行情中。由于距離55日平均線仍有空間，可以看作中線拋售壓力并不巨大，主要來自短線獲利盤。

周五早段走勢并未如此前幾個月間的大陰線那般第二日大幅低開或盤中急挫，加上日線圖上MACD（25，50）已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)紅柱，因此估計短期低位震蕩，中期仍然有機會再反彈。分析自去年6月見頂以來的走勢，目前可能出現(xiàn)兩種情況：

一是2015年6月至2016年1月底完成一個3浪型態(tài)的A浪，其中2015年6月7559點至7月的4516點為A浪（a），4516點反復(fù)至201 5年12月的5500點為A浪（b），5500點跌至今年1月29日的3794點為A浪（C），目前徐徐展開B浪反彈，中期目標至少是5500點以上；

二是2015年6月7559點跌至9月15日的3993點為一組（a）（b）（c），3993點反彈至12月的5500點為間隔浪（x），5500點跌至1月29日3794點為第二組（a）（b）（c）的子浪（a），3794點以來以3浪型態(tài)運行子浪（b）。

究竟如何，拭目以待。