彭建林

(福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院　福建福州　350108)

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取消商品房預(yù)售許可制度的經(jīng)濟(jì)分析
——以福建省為例

彭建林

(福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院福建福州350108)

通過(guò)統(tǒng)計(jì)預(yù)售許可批準(zhǔn)與竣工日期差異求取取消預(yù)售許可制度帶來(lái)的存庫(kù)和資金占用減少，通過(guò)具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例的資金收益水平求取取消預(yù)售許可制度帶來(lái)的社會(huì)資金成本增加。以福建省為例的結(jié)論表明，取消預(yù)售許可制度可以有效減少存庫(kù)的增量，減少資金占用，節(jié)約資金成本。

預(yù)售許可制度；存庫(kù)量;經(jīng)濟(jì)分析

0　引言

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將在建的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或購(gòu)房款的行為。商品房預(yù)售許可制度起源于香港。改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行有償使用，商品房開(kāi)發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，為解決開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金困難，促進(jìn)房地產(chǎn)供給，滿足居民的住房需求，大陸地區(qū)在1994年出臺(tái)了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，首次在全國(guó)范圍內(nèi)確定了商品房預(yù)售許可制度。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品房預(yù)售許可制度自身存在的弊端開(kāi)始逐漸顯露。進(jìn)入2014年以來(lái)，隨著各地商品房庫(kù)存量的不斷高升，商品房預(yù)售許可制度存在的基礎(chǔ)開(kāi)始動(dòng)搖，取消商品房預(yù)售許可證制度的呼聲日益高漲。基于此背景，文章對(duì)取消商品房預(yù)售許可制度進(jìn)行分析，旨在探討取消商品房預(yù)售制度的經(jīng)濟(jì)可行性。

是否取消商品房預(yù)售許可制度，學(xué)術(shù)界有廢止和保留完善兩種主要觀點(diǎn)。關(guān)于廢止商品房預(yù)售許可制度，學(xué)者從預(yù)售許可制度設(shè)立的基礎(chǔ)、預(yù)售許可制度導(dǎo)致的相關(guān)方利益受損等進(jìn)行分析。從金融的角度看，取消商品房預(yù)售許可制度可以減輕購(gòu)房者的壞款壓力和非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，減輕銀行貸款方風(fēng)險(xiǎn)[1]，減輕政府監(jiān)管部門的風(fēng)險(xiǎn)[2]?？傮w來(lái)看，取消商品房預(yù)售許可制度并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)躥升，雖然需要一個(gè)過(guò)程，但是是大勢(shì)所趨[3]。而保留完善說(shuō)，認(rèn)為商品房預(yù)售許可制度實(shí)施過(guò)程中的問(wèn)題是可以通過(guò)采取相應(yīng)措施進(jìn)行解決的。文獻(xiàn)[4]認(rèn)為，融資體制上的限制是我國(guó)內(nèi)地預(yù)售制度持續(xù)存在的主要原因，以深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對(duì)象的分析顯示，商品房預(yù)售制度在近十年中的大多數(shù)年份的運(yùn)行是有效率的[5]，從購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、銀行以及社會(huì)投資等多個(gè)方面分析取消商品房預(yù)售許可制度的負(fù)面影響較大[6]，目前還不適宜取消預(yù)售許可制度，可以在加強(qiáng)預(yù)售許可證管理、資金監(jiān)管等方面進(jìn)行強(qiáng)化?？梢钥闯?，對(duì)是否取消預(yù)售許可制度，學(xué)者從不同的角度進(jìn)行了闡述，論述較為全面。但是，所給出的論據(jù)更多的是理論分析，缺少具體直觀的數(shù)據(jù)支撐。

1　商品房預(yù)售許可制度存在基礎(chǔ)分析

商品房預(yù)售許可制度的確立是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密相關(guān)的。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品住房供不應(yīng)求。加強(qiáng)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，增加供應(yīng)是商品房預(yù)售許可制度存在的基礎(chǔ)。房改近二十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟，住房供應(yīng)充足。特別是進(jìn)入2014年以來(lái)，部分地區(qū)商品房存庫(kù)高升，供過(guò)于求的趨勢(shì)較為明顯。以福建省為例的情況如表1所示?？梢钥闯觯Ｖ菔袇^(qū)、泉州市區(qū)商品房可售面積高達(dá)516.71萬(wàn)m2、497.2萬(wàn)m2，而2015年10月份兩市區(qū)商品房成交量?jī)H為30.74萬(wàn)m2和25.56萬(wàn)m2，去化周期高達(dá)17個(gè)月和19個(gè)月。將樂(lè)縣、明溪縣、武夷山、浦城、建陽(yáng)市、南平市區(qū)、漳平市、寧德市區(qū)等三四線地區(qū)樓市庫(kù)存較大。按照2015年10月的銷售數(shù)據(jù)計(jì)算，上述地區(qū)商品住宅庫(kù)存去化周期均超過(guò)20個(gè)月，明溪縣、武夷山以及南平市等地庫(kù)存去化周期超過(guò)2年多。 整體而言，2015年11月福建各地市的商品房存庫(kù)量較高，市場(chǎng)供應(yīng)充足，商品房預(yù)售許可制度存在的基礎(chǔ)已經(jīng)松動(dòng)。

表1　福建各地市商品房存庫(kù)及銷售去化分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：1.可售面積和月成交數(shù)據(jù)來(lái)源于各縣市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，月成交面積以2015年10月數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，可售面積以2015年11月數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

2.去化數(shù)據(jù)由作者整理計(jì)算。

2　取消商品房預(yù)售許可證制度的經(jīng)濟(jì)收益分析

商品房預(yù)售許可制度涉及到購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行等金融系統(tǒng)和政府監(jiān)管部門等。直觀上，取消商品房預(yù)售許可制度能減輕購(gòu)房者和銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，政府監(jiān)管也會(huì)變得更加簡(jiǎn)單，這些都會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益。這里探討的經(jīng)濟(jì)收益是從社會(huì)整體的角度來(lái)考慮。宏觀上看，取消商品房預(yù)售許可制度，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)按照現(xiàn)售行情來(lái)決策，會(huì)減少資金的沉淀，降低社會(huì)金融風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)銷售情況進(jìn)行拿地開(kāi)發(fā)等決策。在商品房預(yù)售許可制度下，開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)預(yù)售行情而非現(xiàn)售行情進(jìn)行決策?，F(xiàn)售與預(yù)售行情走勢(shì)是一致的，但是會(huì)存在步調(diào)不一致的情況，預(yù)售行情會(huì)領(lǐng)先與現(xiàn)售行情出現(xiàn)。下面以福州市房地產(chǎn)預(yù)售項(xiàng)目為例，求取預(yù)售和現(xiàn)售的時(shí)間差。

表2　福州部分項(xiàng)目預(yù)售許可證情況表

數(shù)據(jù)來(lái)源：福州房地產(chǎn)交易登記中心網(wǎng)站(www.fzhouse.com.cn)

從表2可以看出，新榕金城灣因?yàn)樘幱陂_(kāi)發(fā)周期的尾聲，滯后周期較短。其余的項(xiàng)目包括保利集團(tuán)的西江林語(yǔ)、融信集團(tuán)的雙杭城、泰禾集團(tuán)的福州院子、泰禾廣場(chǎng)以及禹州地產(chǎn)的天悅灣滯后周期均在12個(gè)月以上。6個(gè)預(yù)售項(xiàng)目的平均滯后時(shí)間在15個(gè)月左右?？紤]到開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤需要一定的時(shí)間，保守估計(jì)預(yù)售與現(xiàn)售的時(shí)間差距在12個(gè)月。

可見(jiàn)，待售時(shí)間在一年以內(nèi)的項(xiàng)目將會(huì)完全消化，而周期超過(guò)一年的待售項(xiàng)目仍會(huì)存在。2012～2014年間，福建商品房待售面積中一年以內(nèi)的比例持續(xù)增加，分別為39%、41%和49%。隨著福建房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入理性發(fā)展時(shí)期，待售面積中一年內(nèi)的比例將會(huì)進(jìn)一步增加。按照2012～2014年的平均數(shù)計(jì)算，待售面積中一年內(nèi)的比例為43%。

按照43%比例的一年內(nèi)住宅和90%以上的預(yù)售比例計(jì)算。取消商品房預(yù)售許可制度，福建省樓市存庫(kù)量會(huì)減少38.7%。以2015年10月底，福建商品房可售面積7 566.20萬(wàn)m2為標(biāo)準(zhǔn)，可消化庫(kù)存2 924萬(wàn)m2，2015年前十個(gè)月，福建省商品房銷售金額2 754億元，銷售面積3 084萬(wàn)m2，折合售價(jià)8 931元/m2。①扣除15%的銷售利潤(rùn)率、5.5%的營(yíng)業(yè)稅金、4.6%的土地增值稅,每平米的成本為7 139元?？芍诂F(xiàn)售情況下，按照預(yù)計(jì)的2015年11月底相關(guān)情況，可以減少資金沉淀2 088億元。

表3　福建省近三年待售商品房面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒2013-2015。

如果說(shuō)商品房預(yù)售許可制度引發(fā)的交易風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題尚可通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管、完善制度來(lái)規(guī)避的話,那么商品房預(yù)售許可制度所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)則是系統(tǒng)性的,難以規(guī)避的。2005年以來(lái)的十年內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況如表4所示。

表4　福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：福建統(tǒng)計(jì)年鑒2015年

經(jīng)表4統(tǒng)計(jì)可知,2005～2014年10年間福建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中有15%～20%左右直接來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行貸款。另有45%～60%來(lái)源于其他資金，而其他資金大部分是定金及預(yù)收款。由于定金及預(yù)收款的主要來(lái)源實(shí)際是個(gè)人住房貸款,屬于銀行按揭,也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源中直接和間接有50%以上來(lái)自于銀行。

在商品房預(yù)售許可制度下，開(kāi)發(fā)商超過(guò)50%以上的資金來(lái)源于金融系統(tǒng)。過(guò)低的自有資金比例，導(dǎo)致大量自有資本不達(dá)標(biāo)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商將大量的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者和銀行等金融系統(tǒng)，成為金融系統(tǒng)穩(wěn)定的不確定性因素。在房地產(chǎn)上升周期,這種風(fēng)險(xiǎn)尚能為不斷上漲的房?jī)r(jià)所掩蓋,而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入調(diào)整或下降周期,按揭的期房就會(huì)因房?jī)r(jià)下跌而增加銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。而一旦不良貸款率上升,發(fā)生資金鏈條斷裂,將給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn),而銀行的風(fēng)險(xiǎn)最后一定會(huì)轉(zhuǎn)化成金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),從而威脅整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

3　取消商品房預(yù)售許可制度的預(yù)期成本分析

取消商品房預(yù)售許可制度必然會(huì)降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)杠桿，提高其資金成本，短期內(nèi)還可能造成商品房供應(yīng)量的減少，供求失衡引致房?jī)r(jià)上揚(yáng)。從福建房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的發(fā)展時(shí)期來(lái)看，供給已經(jīng)大于需求了，取消商品房預(yù)制許可制度，并不會(huì)瞬間改變目前的市場(chǎng)供需態(tài)勢(shì)，努力消化庫(kù)存仍然是房地產(chǎn)業(yè)的重要任務(wù)。取消商品房預(yù)售許可制度的成本主要是社會(huì)資金成本的上漲。就現(xiàn)階段而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金收益率高于社會(huì)平均資金收益率，取消商品房預(yù)售許可制度，資金從高收益的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流向其他行業(yè)或居民儲(chǔ)蓄，社會(huì)整體資金收益減少了。

商品房預(yù)售許可制度相當(dāng)于為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程加了經(jīng)營(yíng)杠桿，加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。因此，商品房預(yù)售成為目前福建省樓市銷售的主流。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有低附加值(較低的銷售利潤(rùn)率)和高回報(bào)率(較高的投資回報(bào)率)的特點(diǎn)。據(jù)泰禾集團(tuán)2014年年報(bào)，福州泰維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的位于福州閩侯南通鎮(zhèn)的泰禾首府項(xiàng)目占地面積5.59萬(wàn)m2，可售面積16.54萬(wàn)m2，2014共實(shí)現(xiàn)銷售收入12.24億元，凈利潤(rùn)為1.61億元，銷售凈利潤(rùn)率為13.15%。其凈資產(chǎn)為1.66億元，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率高達(dá)96.98%②。取消商品房預(yù)售許可制度會(huì)延長(zhǎng)商品房銷售周期，顯然對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金收益情況造成了較大的影響，其經(jīng)營(yíng)杠桿急速惡化。以位于福州鼓樓區(qū)鼓西路，臨近福州十八中和西湖公園的宗地2013-39號(hào)地塊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。經(jīng)過(guò)作者測(cè)算，商品房預(yù)售許可制度下，開(kāi)發(fā)企業(yè)全投資年內(nèi)部收益率62%；現(xiàn)售情況下內(nèi)部收益率則僅為19%，下降約70%。

取消商品房預(yù)售許可制度后，開(kāi)發(fā)企業(yè)不再收取定金和預(yù)收款，顯然增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。但是一枚硬幣有兩個(gè)面，從另一面來(lái)看，開(kāi)發(fā)商收取的定金和預(yù)付款是從購(gòu)房者手中無(wú)償獲取的?？梢岳斫鉃殚_(kāi)發(fā)商的利益(經(jīng)營(yíng)杠桿)來(lái)源于購(gòu)房者的讓渡。根據(jù)上文測(cè)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部收益率為19%。取消商品房預(yù)售許可制度后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的定金和預(yù)收款部分的資金會(huì)流向其他行業(yè)或者居民儲(chǔ)蓄等。目前央行公布的五年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%③，考慮收益要求，以5%作為定金和預(yù)收款的原有收益水平。定金和預(yù)售款的社會(huì)整體收益水平下降了14.1%。2012～2014年，福建省開(kāi)發(fā)業(yè)中來(lái)源于其他(大部分為定金和預(yù)收款)的資金為2 916億元、2 981億元和2 471億元。保守估計(jì)，2015年來(lái)源于定金和預(yù)收款的資金不少于2 000億元。取消商品房預(yù)售許可證制度，社會(huì)資金成本增加了282億元。

4　結(jié)論

福建省房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，去庫(kù)存成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)。三四線地區(qū)中，閩北地區(qū)的將樂(lè)縣、明溪縣、武夷山、浦城、建陽(yáng)市、南平市區(qū)、以及閩東地區(qū)的寧德市區(qū)等地商品房存量消化較慢。支撐商品房預(yù)售許可制度的加快商品房供應(yīng)基礎(chǔ)開(kāi)始動(dòng)搖。

從社會(huì)整體角度而言，取消商品房預(yù)售許可制度，預(yù)計(jì)會(huì)導(dǎo)致每年近2 000億的定金和預(yù)收款從開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)回到購(gòu)房者手中，考慮開(kāi)發(fā)企業(yè)資金收益率較高，會(huì)使得社會(huì)資金成本增加282億元。經(jīng)濟(jì)收益方面，取消商品房預(yù)售許可制度可消化庫(kù)存2 924萬(wàn)m2，減少資金沉淀2 088億元。銀行資金占比從50%減少到20%左右，可以減少金融風(fēng)險(xiǎn)。

總體而言，取消商品房預(yù)售許可制度在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

注釋：

①數(shù)據(jù)來(lái)源：福建統(tǒng)計(jì)局，2015年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況主要數(shù)據(jù)，2015-11-16http://www.stats-fj.gov.cn/xxgk/jdsj/201511/t20151116_38401.htm

②數(shù)據(jù)來(lái)源：泰和集團(tuán)股份有限公司2014年年度報(bào)告，http://www.thaihot.com.cn/show.aspx?cid=777613&id=2614&pid=275185

③中國(guó)人民銀行，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率并降低存款準(zhǔn)備金率，2015-10-23，

[1]程建平.央行取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度的建議對(duì)商業(yè)銀行的影響及農(nóng)行對(duì)策的思考[J].廣西農(nóng)村金融,2005(5):48-52.

[2]周莉.商品房預(yù)售制度存廢的分析[J].福建工程學(xué)院學(xué)報(bào),2010(4):145-148.

[3]尹伯成.取消商品房預(yù)售制是大勢(shì)所趨[J].中國(guó)金融,2005(19)29-30.

[4]宋庭敏.我國(guó)商品房預(yù)售制度發(fā)展研究[J].財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究,2006(1):45-50.

[5]喻婷.中國(guó)內(nèi)地商品房預(yù)售制度實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)研究[D].廣州：暨南大學(xué),2011.

[6]周建麗.取消房地產(chǎn)預(yù)售制度對(duì)房市的影響分析[J].山東經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略研究,2005(11)：31-32.

Economic analysis of the abolishment of Pre-sale permit system under the highly Real estate inventory in Fujian province

PENG Jianlin

(Fuzhou vocational and technical college ，F(xiàn)uzhou 350108)

To calculate the reduction of real estate inventory and capital occupation by compare the different of pre-sale permit approval and completion date.To get the addition of social capital cost by calculate the level of capital gains in the case of specific development projects.The conclusion shows that the abolishment of Pre-sale permit system can effectively reduce the increment of inventory，reduce the occupation of capital.

Pre-sale permit，Inventory;Economic analysis

福建省中青年教師教育科研項(xiàng)目(JB13649S)

彭建林(1980-),男，講師。

E-mail:pengjianlin@163.com

2016-03-19

[TU-9]

A

1004-6135(2016)05-0078-04