文/綠地控股集團有限公司

引領百年住宅，打造綠色地產(chǎn)

文/綠地控股集團有限公司

一、為什么要做“百年住宅”

過去20年，依托中國經(jīng)濟高速增長和城鎮(zhèn)化快速推進的紅利，中國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了快速的發(fā)展，取得了令人矚目的巨大成就。與此同時，整個行業(yè)在快速發(fā)展中也暴露出了不少問題，突出表現(xiàn)在以下三個方面。

一是建設模式不可持續(xù)。我國房屋建筑壽命普遍較短，平均壽命只有三十年左右，很多房屋甚至才建十幾年就已出現(xiàn)嚴重的質(zhì)量問題和安全隱患，由此造成城市開發(fā)建設過程中出現(xiàn)頻繁的“大拆大建”，并帶來了人力物力、資源環(huán)境和國家財富的極大浪費。從長遠來說，這種建設模式是不可持續(xù)的。

二是建筑能耗問題較為嚴峻。由于設計理念陳舊、生產(chǎn)方式粗放，我國房屋建筑在建造、裝修、使用、維護等各個環(huán)節(jié)均存在巨大的能源資源消耗。據(jù)統(tǒng)計，建筑能耗在我國全社會能耗中占比高達40%以上。因此，建筑節(jié)能在全社會節(jié)能減排中發(fā)揮著舉足輕重的作用。

三是建筑產(chǎn)業(yè)化程度較低。一方面，生產(chǎn)效率較低。我國房屋建造仍然主要靠手工作業(yè)，生產(chǎn)方式較為粗放，需要大量工人現(xiàn)場施工。而在發(fā)達國家，房屋建造逐漸推行裝配化和產(chǎn)業(yè)化，生產(chǎn)效率大幅提高，現(xiàn)場施工人數(shù)大幅縮減。另一方面，環(huán)境污染較大。我國建筑大多采用現(xiàn)場施工，粉塵、噪音等污染嚴重，建筑垃圾隨處可見，對環(huán)境造成了較大的影響。

針對這些問題，近年來國家、社會、行業(yè)和企業(yè)等多個層面都在進行思考和探索，以尋求解決之道。比如，國家住建部就提出要加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，上海等地方政府紛紛出臺了鼓勵住宅產(chǎn)業(yè)化的政策措施，很多房地產(chǎn)企業(yè)也通過不同的途徑對住宅建筑開展了形式多樣的創(chuàng)新。綠地控股集團有限公司（以下簡稱“綠地集團”）打造“百年住宅”，正是上述眾多住宅建筑創(chuàng)新探索和實踐中的突出代表。

二、什么是“百年住宅”

所謂“百年住宅”，就是可以持續(xù)使用一百年以上的優(yōu)質(zhì)住宅。根據(jù)具體的試點實踐，我們認為“百年住宅”主要具有以下三個特征。

一是產(chǎn)品的生態(tài)化、低碳化。建筑壽命的延長是最大的節(jié)能，低碳的直接表現(xiàn)是經(jīng)濟集約。首先是提高建筑的耐久性，過去我國建筑設計使用年限只有50年，而“百年住宅”通過提高建筑強度，可將使用年限延長到100年。同時，“百年住宅”還具有宏觀經(jīng)濟性。通過延長建筑壽命，減少了房屋的頻繁拆建，減少了重復建設，使全社會實現(xiàn)了資源和能源的節(jié)約。其次是結(jié)構與管線分離。“百年住宅”使得設備管線可以在不破壞房屋結(jié)構墻體的情況下得到持續(xù)維修和更新，真正使住宅可以維持百年的使用。第三是空間可變?！鞍倌曜≌蓖ㄟ^減少承重墻，實現(xiàn)了空間的自由分割。單身者可以將房屋設計成大的一房，婚后可以變成兩房，三口之家可以調(diào)整成三房，小孩獨立生活后又可以重新變回兩房。也就是說，“百年住宅”可以根據(jù)不同家庭的需要自由安排空間布局，也可以根據(jù)人生的不同階段適時改變空間布局，從而適應住戶“全生命周期”的需求?！鞍倌曜≌币簿哂形⒂^經(jīng)濟性。老百姓擁有“百年住宅”后，不需要頻繁換房，也不需要頻繁裝修，節(jié)約了資源和個人財富。

二是施工的工廠化、產(chǎn)業(yè)化。 “百年住宅”中廚房、衛(wèi)生間等容易發(fā)生質(zhì)量問題的部分，采用工業(yè)化部品集成，也就是工業(yè)化預先生產(chǎn)，然后現(xiàn)場拼裝，形成整體廚房和整體衛(wèi)浴系統(tǒng)，保證了產(chǎn)品的品質(zhì)。這樣房屋建造的每一個部品都實現(xiàn)了工廠化生產(chǎn)，較好地控制了質(zhì)量，現(xiàn)場工作主要是安裝。這樣一來，整個的施工工序和管理方式都不同于傳統(tǒng)的建造體系，通過項目實施也摸索建立了產(chǎn)業(yè)化的施工方法。

三是管理的信息化、數(shù)據(jù)化。針對“百年住宅”專業(yè)特點，基于BIM技術，實現(xiàn)規(guī)劃設計階段成果的可視化模擬分析，實現(xiàn)對建造施工階段的管控檢查，實現(xiàn)對運營維護階段的信息準備，實現(xiàn)企業(yè)工程管理的體制升級。通過采用BIM技術，將“百年宅”項目的新工法新工藝用信息化的途徑體現(xiàn)，產(chǎn)生了積極的社會效益和經(jīng)濟效益。

綠地集團積極探索“產(chǎn)品+服務”的產(chǎn)品方式，推出了“無憂4S”服務平臺，提供“百年住宅”產(chǎn)品的專屬服務。綠地集團根據(jù)“百年住宅”空間可變的特點，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維，推出“百年宅”——定制住宅的個性化產(chǎn)品，從用戶需求出發(fā)，減少了二次裝修重復工作。這些都將對行業(yè)產(chǎn)生深刻影響。

因此，在很大程度上來說，“百年住宅”改變了過去房屋建造的粗放式生產(chǎn)方式，大幅度提升了“建設產(chǎn)業(yè)化、建筑長壽化、品質(zhì)優(yōu)良化、綠色低碳化”的住宅建設水平。

三、綠地怎么做“百年住宅”

打造“百年住宅”，首倡之功當屬中房協(xié)。2012年，中房協(xié)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的前瞻引領作用，與日本日中建筑住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)議會簽署了《中日住宅示范項目建設合作意向書》，正式啟動“百年住宅”建設試點。綠地集團響應中房協(xié)的號召，成為“百年住宅”試點單位。自開展試點，綠地集團積極發(fā)揮行業(yè)龍頭企業(yè)的引領示范作用，快速推進“百年宅”研發(fā)、設計、建造和推廣，并形成了初步的成果。

一是走出了一條產(chǎn)學研相結(jié)合的路子。在試點和推廣過程中，綠地集團與中國建筑標準設計研究院等國內(nèi)外優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)資源建立了緊密的合作關系。為進一步加強產(chǎn)業(yè)鏈合作，共同突破“百年住宅”技術難題，加速成果轉(zhuǎn)化，在2014年10月中旬，綠地集團還牽頭打造了“百年住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，圍繞“百年住宅”匯聚了上下游各方面的力量，形成產(chǎn)、學、研、用各環(huán)節(jié)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，極大地推動了“百年宅”產(chǎn)業(yè)鏈的能級提升。

二是打造了一個成功的試點項目。在中房協(xié)的悉心指導下，2015年9月24日通過專家組驗收，綠地南翔威廉公館成為中國“百年住宅”首個建設示范項目。該項目充分借鑒了日本先進的居住理念，集合了國內(nèi)外優(yōu)秀的技術和資源，以優(yōu)質(zhì)的服務和完善的配套，成為“百年住宅”的標桿項目。項目剛一開盤，就以創(chuàng)新的設計理念和先進的建造技術，獲得了市場的熱烈反響，打響了綠地集團“百年宅”的品牌。

三是推廣了一批創(chuàng)新的市場化項目。通過“百年住宅”試點和示范建設，綠地集團積累了大量的經(jīng)驗，并迅速在全國多地進行復制和推廣。目前，綠地集團在上海、廣東、安徽等地共有12個“百年宅”項目正在推進過程中。市場化的推廣大大提升了“百年宅”的產(chǎn)業(yè)化程度。

四是形成了一條內(nèi)涵豐富的產(chǎn)品線。在加強市場調(diào)研和集成創(chuàng)新的基礎上，綠地集團推出了一條覆蓋基本需求和高端需求的“百年宅”產(chǎn)品線，并逐漸形成了恒久家、百變家、健康家、精納家、美麗家等五大子品牌，以安全、耐久、健康、空間可變、人性化設計等特點滿足不同的市場需求。

下一步，綠地集團將繼續(xù)推進研發(fā)創(chuàng)新，推出“綠地百年宅2.0”版本。一方面，進一步提高配置標準化程度，增加定制服務，使其能根據(jù)消費者需要自由組合，滿足更加多樣化的市場需求。另一方面，進一步加強產(chǎn)業(yè)鏈整合，加大技術創(chuàng)新，實現(xiàn)關鍵部品的國產(chǎn)化，降低成本。

“百年住宅”是綠地集團在房地產(chǎn)行業(yè)新階段、新形勢下，通過理念創(chuàng)新、技術創(chuàng)新，推動產(chǎn)業(yè)升級的具體探索之一，對建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，對新型城鎮(zhèn)化可持續(xù)推進，對房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，均具有重大的意義。