文/聞之

政策紅利釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望向好

文/聞之

“去庫存”已成房地產(chǎn)調(diào)控核心環(huán)節(jié)

2015年12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大任務(wù)。如何化解房地產(chǎn)庫存，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了具體的政策思路和措施，經(jīng)梳理后主要有以下幾點(diǎn)。

一是要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

二是要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

三是要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

四是要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

五是要取消過時(shí)的限制性措施。實(shí)際上，“去庫存”已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的核心環(huán)節(jié)。近一個(gè)月來，中央提及房地產(chǎn)去庫存問題愈加密集。在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑以及經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的情況下，房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展必須面對(duì)的關(guān)鍵點(diǎn)和必須要打的“殲滅戰(zhàn)”?；诖?，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化房地產(chǎn)庫存。當(dāng)前，從房地產(chǎn)供給側(cè)來看，三四線城市供過于求，庫存積壓嚴(yán)重，而需求升溫的一二線市場(chǎng)卻出現(xiàn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央出臺(tái)的房地產(chǎn)去庫存政策，對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一大利好，尤其在2016年及之后一段時(shí)期，一系列政策紅利釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望向好的方向發(fā)展。當(dāng)然，市場(chǎng)發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)不均衡趨勢(shì)，一線城市房子可以買，10個(gè)大城市房子也可以買，其他的城市或許還需要進(jìn)一步觀察。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入復(fù)蘇上升通道

從過去的2015年來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)僅是溫和回暖，商品房市場(chǎng)銷售量穩(wěn)步回升，銷售回款明顯增加，房企資金狀況有所改善。受銷售狀況良好的影響，房企都在增加土地儲(chǔ)備，為后續(xù)發(fā)展做準(zhǔn)備。但考慮庫存壓力依舊較為嚴(yán)重，尤其是三四線城市，大多數(shù)城市的房企在土地購置方面仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。2015年土地購置量雖降幅明顯，但預(yù)計(jì)2016年土地市場(chǎng)將觸底反彈，土地成交面積增幅預(yù)計(jì)在8%左右。同時(shí)，大型房企資金面正在改善，2015年各大房企拿地規(guī)模不大，而且主要集中在第四季度，預(yù)計(jì)2016年會(huì)積極補(bǔ)倉，尤其在一二線城市。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，2016年全國20個(gè)典型城市經(jīng)營(yíng)性土地成交面積預(yù)計(jì)將在2015年基礎(chǔ)上有所提升，增幅為10%左右。

近年來，由于受經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)過渡到中高速增長(zhǎng)的影響，固定資產(chǎn)投資增幅持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到一定程度的制約，2016年土地購置面積有望穩(wěn)步增長(zhǎng)。但2015年土地購置面積及新開工量大幅下滑，這將影響到2016年的施工量，進(jìn)而影響開發(fā)投資的增速，所以后者不會(huì)顯著反彈。2016年全國房地產(chǎn)投資增速將會(huì)企穩(wěn)反彈，但幅度有限，預(yù)計(jì)全年同比增幅為4%左右。全國商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)2016年增長(zhǎng)7%左右。2015年商品房銷售面積同比由降轉(zhuǎn)增，當(dāng)前正處在復(fù)蘇上升的通道中，根據(jù)以往走勢(shì)，復(fù)蘇還將延續(xù)一段時(shí)間，有望在2016年第二季度呈現(xiàn)向好的態(tài)勢(shì)。

中央出臺(tái)一系列利好政策并明確化解房地產(chǎn)庫存，今后有望陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)三四線城市去庫存的政策，幫助農(nóng)民工在城市購房，三四線城市成交量將有所反彈。預(yù)計(jì)：2016年全國商品房銷售面積可能持續(xù)小幅增長(zhǎng)，全年同比增幅為5%，成交量將創(chuàng)歷史新高；2016年全國商品房成交均價(jià)全年增幅為7%左右，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)將有所上漲。

從政策層面看，限購限貸政策的取消、公積金和商業(yè)貸款等政策的持續(xù)放寬、去庫存措施的即將出臺(tái)、地方政府對(duì)于房地產(chǎn)扶持力度的加大、購房者看漲情緒的強(qiáng)化，以及央行仍將降息等，都會(huì)促使2016年房?jī)r(jià)上漲。與此同時(shí)，從房地產(chǎn)短周期規(guī)律看，每輪房?jī)r(jià)上漲都會(huì)至少持續(xù)十幾個(gè)月，預(yù)計(jì)：環(huán)比增幅在2016年第三季度見頂，峰值可能為0.8%左右；同比增幅呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，2016年底達(dá)6.6%左右。“雙降”等寬松化政策仍將帶來利好。

中央多次就房地產(chǎn)去庫存問題進(jìn)行研究，體現(xiàn)出對(duì)這一問題的高度重視，以及對(duì)推動(dòng)相關(guān)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的決心。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)仍幻想“政府救房市”。不過，經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明，房地產(chǎn)業(yè)不可能是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“永動(dòng)機(jī)”，高速盲目擴(kuò)張的老路行不通。遵循市場(chǎng)規(guī)律來發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，遵循供需原則消化房地產(chǎn)庫存，必須擠壓房?jī)r(jià)中的水分，讓房?jī)r(jià)虛火降下來，釋放更多消費(fèi)潛力。

當(dāng)然，政策對(duì)房地產(chǎn)去庫存的輔助作用也很重要。政府在供給側(cè)與需求側(cè)同時(shí)發(fā)力，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)過程中，落實(shí)好戶籍制度改革，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，深化住房制度改革，取消不合時(shí)宜的限制性措施等，都有助于形成商品房的長(zhǎng)期消費(fèi)預(yù)期。另外，當(dāng)前中國房地產(chǎn)稅收政策不合理，這也是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重的重要根源。而收入分配的不公，也成了當(dāng)前中國嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題。無論是十八屆三中全會(huì)決定還是“十三五”規(guī)劃建議，都提出共享經(jīng)濟(jì)，希望好的稅收政策讓全體人民來分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之成果。所以，新的房地產(chǎn)稅收政策出臺(tái)是必然趨勢(shì)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的新稅收政策出臺(tái)，并用這種稅收政策來遏制房地產(chǎn)投機(jī)投資，去除房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，那么中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整今后將會(huì)更加明顯。

1月5日，中科院預(yù)測(cè)中心在北京發(fā)布了2016年中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)：

2016年商品房的價(jià)格將延續(xù)去年的平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，1-4季度的銷售均價(jià)同比或上漲3.9%。2016年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額約為106556億元，同比增長(zhǎng)7.5%；房企購置土地投資額約16965億元，同比增長(zhǎng)6.6%。據(jù)預(yù)計(jì)：2016年全國商品房銷售面積約為129455萬平方米，同比增長(zhǎng)9.6%；住宅銷售面積約為123364萬平方米，同比增長(zhǎng)8.8%；商品房銷售額約99459億元，同比增長(zhǎng)13.9%；全國住宅銷售額約79980億元，同比增長(zhǎng)11.1%。在供給方面，2016年房地產(chǎn)新開工面積為168788萬平方米，同比增長(zhǎng)3.6%，施工面積802739萬平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，竣工面積108721萬平方米，同比增長(zhǎng)6.8%。2016年商品房銷售均價(jià)預(yù)測(cè)結(jié)果為7010元/平方米，同比增長(zhǎng)3.9%。2016年一季度商品房銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)4.4%；一二季度商品房銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)5.0%，一至三季度商品房銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)4.7%。

中科院表示，人口總量、人口增速、人口結(jié)構(gòu)以及人口遷移等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段狀況及未來發(fā)展趨勢(shì)或潛在風(fēng)險(xiǎn)具有重要影響。新型城鎮(zhèn)化將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)、總體空間布局與供需平衡，使房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期處于上升區(qū)間。寬松的貨幣政策使房地產(chǎn)貸款成本達(dá)到歷史新低，住房消費(fèi)受到刺激。土地供給政策可有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于庫存過高，政府將更加注重房地產(chǎn)業(yè)在促消費(fèi)、保投資方面的重要作用。

從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，要把刺激經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)作為2016年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要目標(biāo)，未來通過一切可刺激的舉措來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展是宏觀政策基調(diào)。下一步，適度寬松的貨幣政策將依然是未來經(jīng)濟(jì)刺激的重要手段，降準(zhǔn)降息等寬松化政策手段有望繼續(xù)實(shí)施。這無疑將對(duì)樓市成交產(chǎn)生利好，不論是房企開發(fā)融資，還是購房人按揭貸款，都將受益。為化解高庫存壓力，未來將通過降低購房貸首付款、減少交易環(huán)節(jié)稅收、放松公積金貸款政策等利好來擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（作者單位：山東省臨沂市園林局城建處）