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        地方樓市調控陷兩難窘境

        2016-09-10 07:22:44梁倩董建國
        決策探索 2016年17期
        關鍵詞:沙縣樓面鵬飛

        梁倩 董建國

        8月26日,連續(xù)兩個月房價漲幅第一的廈門迎來6幅土地的集中出讓,為謹防房企躁動難抑,一方面,廈門市國土局規(guī)定參與土拍的房企最多只能拿一塊地,另一方面,同時緊急喊話提醒相關方理性看待市場,防范高風險拿地。廈門國土局相關負責人表示,廈門房地產市場監(jiān)管工作從嚴從緊,根據市場情況,不排除未來會在房地產市場調控方面出臺更加嚴格的措施。

        值得注意的是,在土地市場火熱難抑的同時,與其相依存的房價漲幅卻出現(xiàn)連續(xù)3個月下滑現(xiàn)象。業(yè)內人士表示,現(xiàn)階段房企已“瘋”,在寬松的流動性支持下,早已不計成本拿地,資產價格不斷被推升,抑制資產泡沫刻不容緩。

        形勢 土地市場“瘋牛”

        8月24日下午,經過兩個小時360輪激烈的競拍應價,合景泰富以57.7億元拿下天津濱海中心商務區(qū)一地塊,樓面價達22014元/平方米,超過目前周邊在售項目房價,溢價率高達312%。同日,上海出讓松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)涉宅類地塊,路勁以總價42.5億元將該地塊拿下,成交樓板價20934元/平方米,溢價率158%。若剔除公共設施、保障房等,可售部分實際樓板價則高達25418元/平方米。

        這只是8月土地市場的一個縮影。中原地產市場總監(jiān)張大偉表示,樓面價開始全面超過房價,如果說2016年出現(xiàn)了一次密集地王勢頭,8月則是最密集的月份。

        中原地產數(shù)據顯示,如果將總價超過10億元的地塊看作地王的話,截至8月25日,年內全國已經出現(xiàn)單宗土地超過10億元的地塊303宗,其中溢價率超過100%的地王達到了153宗。僅8月單月,總價超10億元地塊數(shù)量就達47宗,溢價率超100%的多達33宗。

        同時,高總價地王頻現(xiàn)。截至目前,單宗地超過100億元的總價地王達到了4宗,超過50億元的有24宗,超過30億元的有77宗。其中,208宗溢價率超過50%的地王分布在25個城市,全部為一二線城市或者輻射區(qū)。

        值得一提的是,地王均分布在房價漲幅較高地區(qū)。張大偉認為,這種不理性行為趨勢將導致房地產市場面臨巨大風險,去杠桿已成必然課題。

        風險 資產泡沫隱現(xiàn)

        據測算,以北京土地市場為例,北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬元/平方米地塊合計59宗,合計土地出讓金1919.38億元,以此計算其平均成本樓面價將約為3.8萬元/平方米。張大偉表示,這意味著,未來上述地塊銷售均價需達6萬元/平方米。而目前北京的房價銷售均價在3.5萬元/平方米左右,這部分地王入市的難度依然非常大。

        同時,張大偉認為,現(xiàn)階段已經出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象,樓面價超過房價已成為常態(tài)。“雖然地王不完全代表未來市場售價,但如此多的集中出現(xiàn),未來房價很難不受到影響?!?/p>

        “造成現(xiàn)狀的主要原因,是寬松流動性下信貸的支持?!睆埓髠フf,2016年前7個月房貸釋放了2.8萬億元,刷新了歷史紀錄,是2009年全年個人按揭貸款1.4萬億元的2倍。數(shù)據顯示,去年第四季度以來個人房貸增速均高于整體房地產貸款增速,2016年上半年個人購房貸款余額更是同比增長31%,占全部房地產貸款的比例高達81%。

        的確,連續(xù)多次的降準降息為房企與購房者帶來了低廉的融資利率和貸款利率。融360最新數(shù)據顯示,8月全國首套房平均房貸利率為4.44%,進入2016年后首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。

        中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,現(xiàn)在房地產與宏觀經濟已經陷入一個奇怪的循環(huán)。一方面,大家都覺得房地產有前景,所有的需求端無論是中低收入者、中產階級還是高收入階層,無論是買房自己住,還是投資,大家都瞄準了房地產,尤其是中等以上的收入階層。因此,在居民的資產結構中,60%以上的資產都是房地產?!岸@也使房價在不斷走高的同時,房地產與宏觀經濟之間的隱患與風險也在不斷放大?!?/p>

        困境 地方處境尷尬

        值得注意的是,在廈門等城市房市火熱、庫存急速下滑的同時,另外一些城市庫存卻只增不減。

        上海易居房地產研究院報告顯示,2016年7月,在22個城市庫存下滑的同時,13個城市庫存卻出現(xiàn)了大幅增長的現(xiàn)象。具體來看,合肥、南京和蘇州分別同比下調63.3%、58.4%和39.6%,而茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到58.3%、55.3%和55.1%。

        從房地產庫存存銷比來看,在南京、合肥存銷比不足3個月的同時,北海存銷比卻高達30個月,西寧也需要26個月以上。

        的確,現(xiàn)階段地方市場難抑與庫存難消兩個極端并存,且市場越差的地方庫存越難消。沙縣國土資源局相關負責人介紹,沙縣已從2014年基本停止住宅用地的供應,主要是為去庫存。一些地產商拍出去的地至今沒有動工。也正因如此,從去年開始沙縣已開始兩輪鼓勵農民買房政策,今年沙縣繼續(xù)出臺化解房地產庫存促進市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實施意見,要求從7月開始,購房可領補貼。

        倪鵬飛表示,現(xiàn)在宏觀經濟高度依賴房地產,盡管中國經濟要轉型,一直說要轉向科技創(chuàng)新、轉向制造業(yè),鼓勵大眾創(chuàng)新等,但從實踐效果來看,在財源不足的背景下,轉向房地產在增加。

        事實上,據記者了解,在經濟整體疲軟的背景下,目前仍將房地產作為拉動經濟主要抓手的地區(qū)不在少數(shù)。某省會城市相關負責人就曾表示,受整體經濟下行影響,房地產投資下滑,商品房銷售面積增長遲緩,部分項目進展緩慢,少數(shù)項目停工待建。如果不采取積極穩(wěn)妥措施解決,該市整體經濟發(fā)展將會因房地產貢獻率大幅下降而受到重要影響。

        “現(xiàn)如今熱點區(qū)域的發(fā)展紅利和潛力往往很快被房地產透支。比如,一個區(qū)域有一個重要的利好,很快就被房地產商進行炒作,往往這個利好還沒兌現(xiàn),房價就上去了?!蹦啭i飛說。目前大家普遍認為其他產業(yè)都不行,其他投資都沒有賺錢的機會,都向房地產方面投資,經濟越來越依賴房地產,房地產業(yè)越來越影響經濟。目前宏觀經濟的房地產化十分嚴重,當經濟房地產化到一定程度,持續(xù)不下去的時候,那么經濟就會出現(xiàn)停滯。

        “當然,在大家都有信心的情況下,虛假的需求可能還會繼續(xù)。房地產泡沫很大程度上是這種信心造成的,但從根本上說,信心不可能離開真實需求太遠,房地產市場根本上還是來源于真實需求?!蹦啭i飛表示,根據預測,2025年長期的拐點可能要出現(xiàn)。

        因此,地方政府正面臨著政策調控兩難窘境:一方面,市場火熱,泡沫堆積,另一方面,則是市場冷淡下的去庫存難題。[ ]

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