齊振永

人保投控養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資策略淺析

齊振永

黨的十八屆五中全會(huì)指出：實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大人民根本利益是發(fā)展的根本目的，必須把增進(jìn)人民福祉、促進(jìn)人的全面發(fā)展作為發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。中國(guó)面臨的人口老齡化問題，無疑為擔(dān)負(fù)著不動(dòng)產(chǎn)投資重任的人保投資控股有限公司提供了良機(jī)。

一、養(yǎng)老面臨的困境

我國(guó)已經(jīng)加速進(jìn)入老齡化社會(huì)，然而相應(yīng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和服務(wù)，以及相應(yīng)的監(jiān)管制度還存在滯后。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年中國(guó)60歲以上老人達(dá)2.12億，占總?cè)丝诘?5.5%，其中失能、半失能老人數(shù)量超過3700萬(wàn)。預(yù)計(jì)2020年全國(guó)60歲以上老年人口將達(dá)2.48億，占總?cè)丝诘?7%。隨著老齡化速度的加快，社會(huì)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求將會(huì)持續(xù)增加，公辦養(yǎng)老院床位缺口巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，一些城市就近養(yǎng)老需要排隊(duì)十多年；而民辦養(yǎng)老院受制于土地、資金、人員的限制，要么收費(fèi)高，要么條件簡(jiǎn)陋安全隱患嚴(yán)重，入住率不高，只能在夾縫中生存。養(yǎng)老院城區(qū)公辦的住不進(jìn)，城里民辦的住不起，郊區(qū)民辦的不愿去，成了我國(guó)養(yǎng)老院“公辦難進(jìn)，民辦難營(yíng)”的尷尬處境。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

（一）養(yǎng)老方式的選擇。養(yǎng)老方式歸納起來主要有三種：一是家庭養(yǎng)老；二是居家養(yǎng)老；三是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

1.家庭養(yǎng)老。是指由子女來承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任?，F(xiàn)在中國(guó)城市“4：2：1”家庭結(jié)構(gòu)很普遍，一對(duì)夫妻贍養(yǎng)四個(gè)老人和一個(gè)孩子的家庭格局已日益成為主流。

2.居家養(yǎng)老。是指以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會(huì)化服務(wù)。

3.機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。根據(jù)民政部公布的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)為27.5張。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)體系中只能起到一個(gè)輔助和補(bǔ)充的作用，不可能成為主要的養(yǎng)老方式。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)。

1.愈來愈激烈。作為一個(gè)尊老社區(qū)，養(yǎng)老院與其他的度假社區(qū)、國(guó)際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)等，共同組成人文新鎮(zhèn)。選擇此類社區(qū)的客戶，可以是老兩口在此養(yǎng)老，享受較好的環(huán)境和精神文化生活，還有必要的醫(yī)療設(shè)施；也可以是老兩口住老年社區(qū)，小輩住在其他社區(qū)，兩代人平日各取所需，相互照應(yīng)又十分方便。

2.體現(xiàn)親情關(guān)懷。有些地方正嘗試著從傳統(tǒng)情感與現(xiàn)代生活模式中探尋出平衡點(diǎn)，構(gòu)建以人為本的“親情住宅”.它將讓人們享受到一種溫情的傳統(tǒng)與現(xiàn)代文明交織的完美生活。

3.將細(xì)分老消費(fèi)群體。針對(duì)國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國(guó)華僑及異國(guó)來華養(yǎng)老者建設(shè)國(guó)際性、開放性的老年公寓、老年別墅和老年康體中心等高端產(chǎn)品。

三、外部環(huán)境提供了良好的發(fā)展機(jī)遇

（一）中國(guó)老齡人口快速增長(zhǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求不斷增大。我國(guó)從2000年開始已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，且其發(fā)展速度正在逐漸加快。2010年至2040年將是我國(guó)人口老齡化高速增長(zhǎng)期，預(yù)計(jì)2026年將達(dá)到3億，2050年為4億，成為超老年型國(guó)家。根據(jù)預(yù)測(cè)，21世紀(jì)上半葉，中國(guó)將一直是世界上老年人口最多的國(guó)家，占世界老年人口總量的五分之一?？紤]到20世紀(jì)70年代末，計(jì)劃生育工作力度的加大，預(yù)計(jì)到2051-2100年我國(guó)人口老齡化進(jìn)程達(dá)到頂峰，之后，老齡化進(jìn)程進(jìn)入減速期。

隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)，將會(huì)推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步拓寬。

（二）中國(guó)目前宜居社區(qū)養(yǎng)老缺口巨大。根據(jù)《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機(jī)會(huì)分析報(bào)告》預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2015年，約有1295萬(wàn)老年客群將選擇養(yǎng)老宜居社區(qū)，未來適老宜居社區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?。?jù)測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)大約有4萬(wàn)億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬(wàn)億元。

（三）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)符合國(guó)家戰(zhàn)略。鑒于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老服務(wù)在建立之初的非盈利性，養(yǎng)老失業(yè)需要政策的指引與推動(dòng)。2012年重新修訂的《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》，使其更加符合當(dāng)前的國(guó)內(nèi)老齡化形勢(shì)，政府在借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合國(guó)內(nèi)形勢(shì)后，對(duì)中國(guó)未來養(yǎng)老發(fā)展模式給出了更具體的規(guī)定?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系，提出促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)站、養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)。隨著中國(guó)即將進(jìn)入快速老齡化階段，發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)已被提升到國(guó)家戰(zhàn)略高度。對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，養(yǎng)老可謂為數(shù)不多的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之一。

四、人保投資控股公司已具備投資優(yōu)勢(shì)

（一）基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。人保投資控股有限公司2013年成功獲得保監(jiān)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃產(chǎn)品創(chuàng)新能力備案和不動(dòng)產(chǎn)投資能力備案功。兩項(xiàng)能力備案的順利完成，解決了多年來制約公司發(fā)展的資質(zhì)問題，奠定了人保投控作為集團(tuán)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)平臺(tái)的基礎(chǔ)，為人保投控開辟了廣闊的發(fā)展空間。

（二）資金優(yōu)勢(shì)。人保投資控股有限公司通過存續(xù)資產(chǎn)處置和金融資金運(yùn)作，積累沉淀了大批資金，也需通過不動(dòng)產(chǎn)投資加以運(yùn)作獲取更大的效益。

（三）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。公司上下通力合作，在較短的時(shí)間內(nèi)完成了公司不動(dòng)產(chǎn)直投業(yè)務(wù)方面的制度建設(shè)、組織建設(shè)、人員建設(shè)等大量工作，已立項(xiàng)直投項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，拓展了一批新的直投項(xiàng)目，新建和梳理完善了直投業(yè)務(wù)制度，初步形成了一套直投業(yè)務(wù)工作模式和規(guī)范做法。

五、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資策略

（一）準(zhǔn)確市場(chǎng)定位策略。從國(guó)內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來看，目前市場(chǎng)中的養(yǎng)老項(xiàng)目面對(duì)客群較為多元，不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，有些項(xiàng)目在滿足老年客戶自住需求的同時(shí)，兼顧投資客群。有些項(xiàng)目定位過于高端，老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。

（二）項(xiàng)目選址策略。養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別，傳統(tǒng)地產(chǎn)選址比較寬泛，而養(yǎng)老地產(chǎn)的選址要相對(duì)嚴(yán)格得多。

理想?yún)^(qū)位———城市近郊或成熟旅游度假區(qū)。

理想環(huán)境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長(zhǎng)壽等健康資源。

周邊配套——周邊區(qū)域具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套。

（三）低成本用地組合策略。

1.建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合。當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少用采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式，減少建設(shè)用地總量的同時(shí)，讓項(xiàng)目具備良好的環(huán)境。

2.不同建設(shè)用地類型的組合。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。

3.拿地方式的選擇。走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對(duì)用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價(jià)、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

（四）開發(fā)模式選擇策略。從運(yùn)營(yíng)模式上來看，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有以下幾種開發(fā)模式。

1.隔代親情社區(qū)開發(fā)模式。即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，這類模式下“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。

2.持續(xù)照料退休模式。該模式將目標(biāo)客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準(zhǔn)備的老年人，在目前中國(guó)大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會(huì)員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險(xiǎn)等金融創(chuàng)新進(jìn)一步探索。

3.養(yǎng)生目的地開發(fā)模式。這類模式針對(duì)具有高保健意識(shí)的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會(huì)員銷售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時(shí)度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營(yíng)模式。

4.鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式。這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設(shè)，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關(guān)系，將農(nóng)村閑置的住房資源進(jìn)行整合，提供給外來老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務(wù)，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營(yíng)模式。

（五）從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸策略。老齡產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的新的項(xiàng)目盈利體系，衍生出一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的贏利點(diǎn)。

（六）高水平的適老化的規(guī)劃設(shè)計(jì)策略。一是構(gòu)建完善的滿足多層次需求的“適老化”的軟硬件服務(wù)體系。二是根據(jù)老年人需求打造的功能服務(wù)體系和設(shè)施規(guī)劃。三是根據(jù)周邊配套條件調(diào)整自身配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容：①城區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目：在充分利用城市配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，發(fā)揮項(xiàng)目作為養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的功能，同時(shí)保證項(xiàng)目作為城市居住社區(qū)的需要。②郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目：充分利用良好的自然資源及便利的交通條件，大力打造旅游、休閑娛樂、健康、生活、度假、商務(wù)及社區(qū)配套功能，為養(yǎng)生養(yǎng)老提供優(yōu)越的條件，同時(shí)能夠滿足短期及長(zhǎng)期居住的需要。③交通、建筑、設(shè)施的人性化、無障礙式設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的老年建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國(guó)老年人習(xí)慣進(jìn)行，如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配置高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進(jìn)的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺(tái)，有高檔老人床、床上用品、竹椅、圓桌、寫字臺(tái)等，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進(jìn)出，淋浴旁裝有L形的扶手，有助于老人扶持。

綜上所述，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展、不斷完善推進(jìn)的長(zhǎng)久事業(yè)，人保投控作為險(xiǎn)資專業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)投資企業(yè)，將在推進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)事業(yè)發(fā)展過程中大有所為。

（作者單位：人保投資控股有限公司）