■黃冠寧（福建大地土地評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司福建福州350001）

福建省城鎮(zhèn)土地分等研究

■黃冠寧
（福建大地土地評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司福建福州350001）

本文通過探討城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)路線和影響因素體系的建立，以福建省84個(gè)分等單元為樣本，以多因素綜合評(píng)價(jià)法，將84個(gè)分等單元?jiǎng)澐譃槲鍌€(gè)等別。經(jīng)對(duì)分等結(jié)果的分析,探索了福建省城鎮(zhèn)土地等別的空間分布特點(diǎn)及組合規(guī)律等。

城鎮(zhèn)土地分等多因素綜合評(píng)價(jià)法福建省

0　引言

人多地少的國情決定了我國必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。開展城鎮(zhèn)土地分等，是實(shí)施最嚴(yán)格土地管理制度中一項(xiàng)非常重要的基礎(chǔ)性工作，對(duì)切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控,促進(jìn)土地利用規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的落實(shí)等方面都具有重要意義。

1　技術(shù)路線

城鎮(zhèn)土地分等是通過城鎮(zhèn)土地質(zhì)量影響因素間接劃分等級(jí)。技術(shù)思路考慮從源頭出發(fā),通過對(duì)影響土地質(zhì)量的各因素進(jìn)行分析比較,根據(jù)因素的作用和影響程度,賦予每個(gè)因素一定的權(quán)重,按統(tǒng)一的分級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),把各因素對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的影響程度轉(zhuǎn)換為綜合評(píng)分值,采用多因素綜合評(píng)價(jià)法劃分各城鎮(zhèn)土地等別，并以市場(chǎng)資料分析法等進(jìn)行驗(yàn)證。

2　技術(shù)方法

本次城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)方法采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，以市場(chǎng)資料分析法等進(jìn)行驗(yàn)證。

（1）影響城鎮(zhèn)土地等的因素選擇是以《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2001）規(guī)定的因素體系為基礎(chǔ)。

（2）影響城鎮(zhèn)土地等的因素權(quán)重值采用特爾菲測(cè)定法進(jìn)行確定。

（3）城鎮(zhèn)土地分等的因子評(píng)價(jià)指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)化處理采用位序標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行。

3　分等對(duì)象

城鎮(zhèn)土地分等的對(duì)象為城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地。包括福州市等9個(gè)地級(jí)市所轄各區(qū),福清市等14個(gè)縣級(jí)市,閩侯縣等43個(gè)縣城鎮(zhèn)及平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)，共84個(gè)分等單元。

4　城鎮(zhèn)土地分等因素體系的建立與因素因子權(quán)重的確定

4.1分等因素體系的建立

以區(qū)位理論、級(jí)差地租理論、土地收益供求理論為依據(jù)，從城鎮(zhèn)區(qū)位、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及區(qū)域綜合服務(wù)能力等方面考慮,結(jié)合資料來源及數(shù)據(jù)收集的可能性和準(zhǔn)確性,運(yùn)用特爾菲法擬定城鎮(zhèn)土地分等因素體系（表1）。

4.2因素因子權(quán)重的確定

（1）評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重應(yīng)依據(jù)評(píng)價(jià)的因素、指標(biāo)對(duì)城鎮(zhèn)土地等的影響程度確定。權(quán)重值與因素對(duì)土地質(zhì)量影響的大小成正比。

（2）因素、因子權(quán)重值在0～1之間，各因素權(quán)重值之和、同一因素下的各因子權(quán)重值之和都應(yīng)為1.0。

（3）因素、因子、指標(biāo)體系應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2001）的要求。

表1　福建省城鎮(zhèn)土地分等因素因子表

表2　福建省城鎮(zhèn)土地分等因素因子權(quán)重值表

5　城鎮(zhèn)土地等的劃分與驗(yàn)證

5.1城鎮(zhèn)土地等初步劃分

根據(jù)對(duì)城鎮(zhèn)土地分等因素綜合分值的計(jì)算，將福建省84個(gè)城鎮(zhèn)初步劃分為5個(gè)等（表3）。

表3　城鎮(zhèn)土地等別初步劃分表

5.2城鎮(zhèn)土地分等初步成果的驗(yàn)證

城鎮(zhèn)土地分等成果的驗(yàn)證應(yīng)采用市場(chǎng)資料分等和聚類分析方法分等中的一種或多種方法。本次分等初步成果的驗(yàn)證主要采用市場(chǎng)資料中的基準(zhǔn)地價(jià)成果資料進(jìn)行。且從驗(yàn)證情況看，城鎮(zhèn)土地分等初步結(jié)果與基準(zhǔn)地價(jià)基本吻合，但是仍有部分城鎮(zhèn)的分等綜合指標(biāo)值與實(shí)際土地基準(zhǔn)地價(jià)不完全相符，例如閩侯縣在一等城鎮(zhèn)中排名靠前,比等內(nèi)的漳州薌城區(qū)排名還要高出許多。

6　城鎮(zhèn)土地等分析

6.1城鎮(zhèn)土地分等空間分布特征分析

福建省城鎮(zhèn)土地等別具有明顯的地域差異。城鎮(zhèn)土地等別從沿海向內(nèi)地遞減，沿海地區(qū)土地等別高，邊遠(yuǎn)地區(qū)，特別是山區(qū)城鎮(zhèn)土地等別低。如一到四等的城鎮(zhèn)全部集中于沿海地區(qū)，最末等的城鎮(zhèn)全部位于山區(qū)縣。閩南地區(qū)土地等別高，閩北地區(qū)土地等別低；閩東地區(qū)土地等別高，閩西地區(qū)土地等別低。如閩南地區(qū)的晉江市、石獅市土地等別明顯高于閩北地區(qū)的邵武市、武夷山市。主要公路干線沿線、高速鐵路沿線城鎮(zhèn)土地等別高，并向兩側(cè)遞減。如一等的城鎮(zhèn)絕大部分位于福廈高速兩側(cè)，低等級(jí)城鎮(zhèn)都分布在交通不便的山區(qū)。

6.2中心城市的空間擴(kuò)散效應(yīng)

中心城市等級(jí)高,所屬縣(縣級(jí)市)等級(jí)相對(duì)較高;中心城市等級(jí)低,所屬縣(縣級(jí)市)等級(jí)也相對(duì)較低。如福州、廈門、泉州各市轄區(qū)的土地等別高，其所屬縣級(jí)城鎮(zhèn)的土地等別也較高；南平、寧德市轄區(qū)的土地等別較低，其所屬縣級(jí)城鎮(zhèn)的土地等別也較低。

6.3土地等別社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平分析

城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是影響城鎮(zhèn)土地等別的非常重要的方面。一般而言，隨著城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，對(duì)土地的需求量也就越大，土地收益也越高，城鎮(zhèn)土地等別也不斷上升。一到二等城鎮(zhèn)絕大多數(shù)城鎮(zhèn)建成區(qū)面積大，人口多，城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快。三等大部分城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)較活躍，但規(guī)模不大，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般。

[1]毛良祥,許書平,范黎.城鎮(zhèn)土地分等研究的進(jìn)展及問題[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,2006.

[2]嚴(yán)星,林增杰.城市地產(chǎn)評(píng)估[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,1999.

[3］李繼峰.影響城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素分析［J］.洛陽師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2003，（2）：138-140.

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1000-405X（2016）-1-274-2