賈　健　葉新霞　張　藝　黃　瑩

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江蘇大中型水利工程建設農村房屋補償標準分析

賈健葉新霞張藝黃瑩

一、問題的提出

水利工程工程是國民經濟和社會發(fā)展重要的基礎設施和基礎產業(yè)，符合“為了公共利益的需要”。水利工程建設過程中不可避免涉及到征遷補償與移民搬遷安置，不僅關系到水利工程前期的立項，也直接影響著水利工程建設能否順利實施，同時也關系到移民的切身利益和社會穩(wěn)定。

江蘇省目前沒有出臺統(tǒng)一的農村房屋補償標準的政策規(guī)定，導致審查部門批復的房屋補償標準不僅較低，而且不統(tǒng)一，工程實施時也經常由于補償標準不一致或者補償不足而帶來矛盾。因此為了更好地指導水利工程建設中涉及的農村房屋拆遷補償實踐工作，有必要對江蘇省農村房屋的補償標準進行深入地分析研究，分片區(qū)分結構進行房屋重置價測算，并綜合考慮地方、周邊省份標準及物價因素，得出農村房屋的具體補償標準。

二、補償標準比較分析

為了更好地測算江蘇省大中型水利工程建設集體土地上房屋征收補償的標準，預估一個適合江蘇省經濟社會發(fā)展水平的補償標準，需要對不同層面的補償標準進行分析。主要從四個層面進行比較分析：第一個層面是將江蘇省省域內近期批復的水利工程建設農村房屋征收補償的標準與江蘇省周邊省份（本文參考安徽省發(fā)展改革委員會、安徽省水利廳聯(lián)合發(fā)布《關于公布安徽省大中型水利水電工程建設地面附著物拆遷補償標準的通知》（皖發(fā)改農經〔2012〕98號），以下簡稱皖發(fā)改農經〔2012〕98號文）進行對比；第二個層面是，從江蘇省13個省轄市中選取泰州、揚州、無錫、常州、蘇州、連云港、蘇州等市近幾年農村房屋征遷補償的重置價格進行對比分析；第三個層面是將近期批復的水利工程建設房屋征收補償標準與省轄市房屋征收補償標準進行對比分析；第四個層面是將近期批復的水利工程與安徽省的補償標準進行對比分析，具體的補償標準對比分析詳見表1、表2。

表1　近期實施工程及安徽省農村房屋補償標準表（單位：元/m2）

表2　有關市房屋重置價對比表（單位：元/m2）

通過表1中將近期實施工程批復標準和皖發(fā)改農經〔2012〕98號文中的補償標準相對比，可發(fā)現(xiàn)江蘇近期實施工程批復的框架房、磚混房、磚木房標準均低于皖發(fā)改農經〔2012〕98號文中規(guī)定的標準，只有簡易房標準上限高于規(guī)定的上限。

表2中將選取的蘇北、蘇中、蘇南三個區(qū)域內的不同城市、不同結構的房屋重置價進行對比，可以發(fā)現(xiàn)不同類型房屋重置價的范圍如下：框架結構720～1492元/m2、磚混結構400～864元/m2、磚木結構320～1015元/m2、簡易結構150～293元/m2。

近期實施工程批復標準與部分省轄市標準對比，蘇南省轄市框架房的標準高于近期實施工程標準，磚混房、磚木房、簡易房省轄市標準和近期實施工程標準差別不大。

部分省轄市標準和安徽省標準對比，框架房蘇南標準明顯高于安徽標準，磚混房、磚木房江蘇標準和安徽標準差別不大，簡易房江蘇標準低于安徽標準。

三、分片區(qū)分結構房屋重置價測算

由于江蘇省省域內的蘇北、蘇中、蘇南三片區(qū)域經濟社會發(fā)展水平存在一定的差距，因此在進行房屋重置價測算時也分蘇南、蘇中、蘇北三個地區(qū)分別進行分析評估。蘇南地區(qū)的典型性居民房屋調研以走馬塘工程、新溝河工程沿線為主，蘇中地區(qū)以泰東河工程、川東港工程沿線為主，蘇北地區(qū)以洪澤湖大堤工程沿線為主。

土木結構的房屋在江蘇省較少，因此此處未將土木結構的房屋類型納入分析范圍，而根據實地調查的結果顯示磚混結構為江蘇省農村居民房屋的主要結構類型，其中蘇北、蘇中地區(qū)以磚混一層、磚混二層居多，因此蘇北、蘇中地區(qū)分框架結構、磚混一層、磚混二層、磚木結構、簡易結構5種類型分別測算；蘇南地區(qū)以磚混二層、磚混三層居多，因此蘇南地區(qū)分框架結構、磚混二層、磚混三層、磚木結構、簡易結構5種類型分別測算。

其中人工工資和主要材料價格采用市場指導價和2014年定額規(guī)定價，分片測算出的房屋重置價見表3～表5。

根據表中數據分析，框架結構重置價范圍為1249～1325元/m2，磚混一層重置價范圍為1059～1148元/m2，磚混二層重置價范圍為1132～1255元/m2，磚混三層重置價范圍為1304元/m2，磚木結構重置價范圍為873～976元/m2，簡易結構重置價范圍為268～316元/m2。

表3　蘇南民居重置價概算表

表4　蘇中民居重置價概算表

表5　蘇北民居重置價概算表

表6　房屋單價對比分析表（單位：元/m2）

四、重置價測算值與批復、規(guī)定標準對比

為了進一步檢驗房屋重置價測算值的合理性，將重置價測算值與皖發(fā)改農經〔2012〕98號文中的補償標準、近期實施工程批復標準及省轄市規(guī)定的標準進行對比分析，具體對比情況見表6。

根據表6分析，各種結構重置價測算值均高于皖發(fā)改農經〔2012〕98號文補償標準；框架房、磚混房、磚木房重置價測算值均高于近期實施工程批復標準，簡易房重置價測算值和近期實施工程批復標準差別不大；框架房重置價測算值和蘇南市級規(guī)定標準差別不大，磚混房、磚木房、簡易房重置價測算值均比市級規(guī)定標準偏高。

五、補償標準結論

依據分片區(qū)分結構農村房屋重置價測算，同時參考江蘇省近期水利工程批復和實施情況、省轄市及周邊省份房屋補償的相關規(guī)定，在分析研究的基礎上，對江蘇省農村房屋補償標準提出如下分析結論：框架房1000～1200元/m2，磚混房800～1000元/m2，磚木房700～900元/m2，簡易房200～400元/m2■

（作者單位：江蘇省水利勘測設計研究院有限公司225009）