本刊記者/韓潔 郁瓊源 余賢紅 席敏 陶冶 張紫赟

來自一線的中國房地產(chǎn)報告

本刊記者/韓潔 郁瓊源 余賢紅 席敏 陶冶 張紫赟

山東省乳山市的一處商品房

進(jìn)入2016年，中國樓市發(fā)起“去庫存”攻堅戰(zhàn)，一邊是一二線城市輪番上演樓市“盛宴”，一邊大多數(shù)三四線地區(qū)消化庫存仍前路漫漫，“冰火兩重天”的中國樓市正在演繹怎樣的變局？記者近日奔赴多地調(diào)研，探尋中國樓市真相。

多地一房難求加劇樓市兩極分化

2016年7月14日傍晚，安徽省合肥市經(jīng)開區(qū)世茂翡翠首府樓盤新放出112套精裝修房源，不到1小時銷售1.5億元，全部房源連夜售罄。

“能買到房就是賺到了。”大學(xué)畢業(yè)留在合肥的陳先生費(fèi)盡周折當(dāng)晚如愿購得心儀的一套房子。他告訴記者，盡管14200.79元／平方米的價格比2015年1月首次開盤的8000元漲了近80%，但考慮到是精裝修，還是學(xué)區(qū)房，交通購物也便利，這個價格也能接受。

上萬人爭搶幾百套房源、買房拿號得靠硬關(guān)系……繼年初北上廣深四大一線城市房價暴漲之后，2016年上半年合肥、南京、蘇州等二線城市也出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象，尤其合肥市39.57%的房價漲幅居各大城市首位，成為樓市一匹“黑馬”。

“上半年樓市的分化正從‘少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷’轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，如果分城施策執(zhí)行不到位，2016年全年房價上漲預(yù)計從一二線城市向三線城市擴(kuò)散，庫存增加預(yù)計從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。

在中國社科院世經(jīng)政所國際投資研究室主任張明看來，本輪房地產(chǎn)市場反彈一個顯著特征就是房價先反彈，帶動成交量回暖，最后拉動房地產(chǎn)投資?！皟r格反彈先于數(shù)量反彈，表明這輪反彈與政府加速去庫存、寬松的信貸政策有關(guān)?！?/p>

流動性充裕，銀行錢多但沒地方去，投資實體經(jīng)濟(jì)需求少……受此影響不少資金又開始涌向住宅和商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致一線及重點二線城市頻現(xiàn)“地王”，蘇州、南京等城市地價翻倍。

在寸土寸金的北京，2016年5月首創(chuàng)集團(tuán)以33.4億元高價拍得大興興華大街地塊，折合樓面價42496元/平方米，價格接近周邊現(xiàn)房銷售價格；而西三環(huán)麗澤橋附近一處新樓盤，最小戶型145平方米，單價已直逼10萬元，動輒2000萬元一套的豪宅令人望而卻步……

對樓市而言，當(dāng)面粉價格高于饅頭價格時，其結(jié)果只有一條路——房價除了上漲別無選擇，最終一線市場豪宅項目越來越多，樓市高端化趨勢越來越明顯，離普通百姓住房需求越來越遠(yuǎn)。

俯瞰重慶市渝北區(qū)大竹林片區(qū)樓盤

邊消化邊新建“去庫存”仍前路漫漫

家住山東省高密市三里莊社區(qū)的退休工人任先生一家三年前因舊城拆遷改造搬入臨時租賃的房子，原本盼著今年能回遷到新樓房，不想等了三年拆遷還沒完，新房半間也沒蓋，回遷變得遙遙無期。

別說蓋回遷房，就是現(xiàn)在已經(jīng)蓋好的商品房要賣完也得好幾年。當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰慕ㄖ惭b企業(yè)老板說，樓市低迷對企業(yè)影響很大，生意訂單減了不少，好容易接個工程，最后結(jié)算時很難要到錢。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年6月末，全國商品房待售面積71416萬平方米，比3月末減少2100萬平方米，比5月末減少753萬平方米。2016年以來，盡管在一系列政策推動下，我國房地產(chǎn)去庫存取得一定成效，一二線城市庫存壓力基本釋放，多數(shù)城市庫存消化時間縮短，但數(shù)據(jù)還顯示，當(dāng)前去庫存仍壓力大，截至2016年6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達(dá)1.53億平方米，同比激增23%。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜用另一個視角觀察去庫存——由竣工待售、在建未售及待開工面積三部分組成的商品房庫存總量。據(jù)初步統(tǒng)計，2016年5月全國商品房庫存為55.5億平方米，按照過去3年的平均銷售速度來看，需要4.7年時間才能完全去化，高于2010年需要3年的水平。

“今年以來房價已經(jīng)平均往下走了兩三百元。”談到周邊樓市，位于江西省宜春豐城市的江西政昊置業(yè)有限公司總經(jīng)理施自強(qiáng)仍感到一絲寒意。即便房價每平方米只有三四千元，他在豐城市中心開發(fā)的一個樓盤從去年銷售至今仍有400多套商品房待售，住宅總面積高達(dá)4萬多平方米。

值得警惕的是，非住宅房也嚴(yán)重過剩。施自強(qiáng)說，受電商沖擊影響，公司目前還有1萬多平方米商業(yè)寫字樓沒有售出?！艾F(xiàn)在只能慢慢熬，希望能熬過這個‘冬天’?！?/p>

更多城市也面臨商業(yè)地產(chǎn)高空置率的壓力。黃瑜分析，目前成都、沈陽、重慶、天津等二線城市的寫字樓空置率均超過30%，明顯高于其他城市；部分城市的短期商辦庫存已經(jīng)超過住宅，如2016年5月成都的商辦可售面積為1007萬平方米，而同期住宅庫存僅為749萬平方米。

“新一輪‘地王’潮下，應(yīng)警惕部分城市仍熱衷土地開發(fā)，去庫存不力。”倪鵬飛說，目前三四線去庫存的速度遠(yuǎn)低于一二線城市，但是投資和開工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一二線城市，消化的量趕不上新增的，最終導(dǎo)致庫存越積越多。

在“人的城鎮(zhèn)化”中挖掘樓市新動力

2016年5月，家住山東省濟(jì)寧市任城區(qū)八中南片區(qū)的張先生領(lǐng)到該市棚改實行貨幣化安置發(fā)放的第一張“房票”，票面金額31.8萬元。對一家老小蝸居在40平方米老舊房子里40余年的張先生來說，小小“房票”撐起了他改善居住的夢想。

人們在廣東省佛山市的某樓盤售樓處咨詢

自2015年年底以來，全國各地100多個城市出臺了去庫存政策，包括購房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、戶籍制度改革等，其中多地探索的“房票”制度成為化解拆遷矛盾、消化庫存住房和助推城鎮(zhèn)化建設(shè)的一大創(chuàng)新。

一邊要大力去庫存化解樓市風(fēng)險，一邊要保持樓市適度投資扮演好經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”角色，未來房地產(chǎn)市場的新動力何在？

“‘人的城鎮(zhèn)化’是去庫存的重要途徑，也是推動未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的新動力?！秉S瑜說，我國農(nóng)民工總量龐大，可為房地產(chǎn)市場帶來較大的潛在需求。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，我國農(nóng)民工總量27747萬人，約占全國人口兩成。

根據(jù)“十三五”規(guī)劃，到2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率也要達(dá)到45%，意味著未來將有超過5000萬人口向城鎮(zhèn)遷移，超過7000萬農(nóng)村人口向市民轉(zhuǎn)化，這些都是未來新的住房需求，也是樓市發(fā)展動力所在。

挖掘房地產(chǎn)市場發(fā)展的新動力，短期看重在穩(wěn)定市場發(fā)展，防范風(fēng)險。如對房地產(chǎn)調(diào)控要把握好因城施策的主基調(diào)；要控制三四線城市商品房開發(fā)土地供應(yīng)，加速去庫存。

2016年，江西省萍鄉(xiāng)市商品房開發(fā)用地計劃在過去3年的平均基數(shù)上下降50%。“這對一個財力偏弱的地級市來講，是下了很大決心的?！逼监l(xiāng)市房管局市場監(jiān)管科科長余亮說。

挖掘房地產(chǎn)市場發(fā)展的新動力，長期看要和改革賽跑，以制度性創(chuàng)新釋放住房新需求。未來關(guān)鍵要滿足兩類人的居住需求，新就業(yè)的大學(xué)生和新進(jìn)城的務(wù)工人員。

倪鵬飛說，在絕對供過于求的情況下，要推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，增加教育、醫(yī)療等公共服務(wù)供給，通過鼓勵農(nóng)民工購房、針對新市民購房的信貸政策調(diào)整、建立購租并舉的住房制度等刺激新需求入市，真正讓新市民融入城市，在城市安家立業(yè)。

China's Real Estate Report From The Front-line