江國宏

摘 要：房產(chǎn)測繪作為一項法定測繪，根據(jù)我國測繪法規(guī)和商品房銷售相關(guān)法規(guī)，商品房銷售可以按照面積計價進行銷售。測繪面積，直接關(guān)系著房產(chǎn)的價格，如果做好房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制，既是對測繪成果的保證，同時也是對商品房買賣權(quán)利人的保障。

關(guān)鍵詞：測繪質(zhì)量；控制措施

當前，我國大部分地區(qū)的商品房，均是按照建筑面積計價銷售的，只有經(jīng)過專業(yè)的測繪機構(gòu)，才能計算準確房產(chǎn)的準確面積。而開發(fā)建設(shè)單位、購房人并不清楚商品房建筑面積是如何計算出來的，開發(fā)建設(shè)單位、購房人對此知之甚少，對專業(yè)測繪機構(gòu)計算出來的成果，產(chǎn)生誤解和爭議，在所難免。此外，開發(fā)建設(shè)單位預(yù)測的建筑面積中計入不合理的分攤，或利用不規(guī)則的異形結(jié)構(gòu)來產(chǎn)生面積差異，有意欺詐測繪人員和購房人，造成了社會矛盾。

1 房產(chǎn)測繪的特征

房地產(chǎn)面積測繪的特征主要包括了作業(yè)及時性和內(nèi)容多樣性。作業(yè)及時性是指管理房地產(chǎn)權(quán)屬檔案處于動態(tài)的管理過程中，為了能讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和權(quán)屬的變化相協(xié)調(diào)和保持一致，房地產(chǎn)面積測繪就需要做到準確和及時。內(nèi)容多樣性是指在對房地產(chǎn)進行測繪時，應(yīng)該要做到定量、定界、定性和定位。換言之也，加強房地產(chǎn)的質(zhì)量調(diào)查測定與評估及其房地產(chǎn)面積測算；加強房地產(chǎn)界限范圍的測定；加強房地產(chǎn)使用權(quán)或者所有權(quán)性質(zhì)的調(diào)查及房地產(chǎn)位置的測定。另外，在房地產(chǎn)測繪的過程中測圖需要用大比例尺，而且必須具備高精度要求，并需進行實測和實算。

2 房產(chǎn)測繪的意義

房產(chǎn)測繪是一項政策性很強的法定測繪工作，房產(chǎn)測繪作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。

其一，房產(chǎn)測繪的法定性。房產(chǎn)測繪可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護依據(jù)，房產(chǎn)測繪的結(jié)果一經(jīng)不動產(chǎn)登記部門確認，登記簿冊，即具有法律效力，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購房人的切身利益，是不動產(chǎn)登記部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)同時也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。

其二，房產(chǎn)測繪的服務(wù)性。房產(chǎn)測繪是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產(chǎn)測繪按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標準和有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對房屋自然狀況和權(quán)屬狀況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其使用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證的重要組成部分，也是建不動產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測繪是進行城市土地資源開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。

其三，房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)面積的認定數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測繪可以檢驗商品房買賣面積是否縮水。當前由于商品房價格居高不下，與大家的生活息息相關(guān)，測繪成果的質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。但房產(chǎn)測繪的技術(shù)性卻相對簡單，這就必然會出現(xiàn)一些問題。

3 房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制措施

關(guān)于房產(chǎn)測繪產(chǎn)生或關(guān)聯(lián)的問題，結(jié)合自身工作，我認為既有測繪機構(gòu)職業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德因素，還因加強測繪過程中數(shù)據(jù)的生產(chǎn)過程管理和控制，同時還要硬軟件建設(shè)，提高工作透明度，確保每一筆測繪成果準確無誤。

如何加強房產(chǎn)質(zhì)量測繪控制，筆者結(jié)合近年來的工作經(jīng)驗，做好以下幾個加強，可以有效防范測繪質(zhì)量風險。

（1）加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

人員素質(zhì)決定測繪生產(chǎn)作業(yè)質(zhì)量，我們注重抓好人員技術(shù)素質(zhì)培養(yǎng)工作。房產(chǎn)測繪人員包括內(nèi)業(yè)計算人員和外業(yè)測繪人員、成果檢驗人員以及資料管理人員，單位應(yīng)從提高各級領(lǐng)導(dǎo)干部素質(zhì)入手，舉辦測繪科學與技術(shù)研究生班，此外積極支持本科、研究生、博士生進行學歷教育，提高各級管理干部的整體技術(shù)素質(zhì)。隨著不動產(chǎn)登記新政的實施，更有必要加強不動產(chǎn)登記的學習，提高工作人員計算水平和置業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德，以期適應(yīng)新時期的測繪工作。

（2）加強外業(yè)管理。

作為測繪成果的數(shù)據(jù)來源，外業(yè)測繪直接關(guān)系著測繪質(zhì)量的高低。外業(yè)測繪質(zhì)量控制要注重以下幾方面，一是注重房屋界線圖與用地范圍是否一致；二是注重房產(chǎn)要素是否齊全，有關(guān)物的取舍是否合理；三是注重房產(chǎn)測繪原記錄是否規(guī)范、內(nèi)容是否準確完整；四是注重房產(chǎn)測繪成果數(shù)據(jù)是否完整，表單是否填寫完善，特別是共有、分攤面積部分的測繪是否與規(guī)劃一致。

（3）加強內(nèi)業(yè)制度管理。

外部測量完成之后，進入內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理。內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理工作要環(huán)境建設(shè)，明確崗位職責，健全崗位制度。內(nèi)業(yè)整理工作特別注意：房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸、技術(shù)要求、表述內(nèi)容、圖解是否符合要求；房產(chǎn)要素的表達是否齊全、正確，是否符合要求；對有關(guān)地形要素的取舍是否恰當，圖面精度、圖邊處理是否符合要求；房產(chǎn)面積計算方法是否正確；房產(chǎn)測繪報告的編寫是否符合規(guī)范，內(nèi)容是否前后一致，項目是否完整；房產(chǎn)測繪成果檔案建設(shè)是否規(guī)范。

（4）加強檢查制度。

房產(chǎn)測繪成果出來之后，應(yīng)該有必要的檢查。內(nèi)業(yè)操作中，內(nèi)業(yè)人員已經(jīng)對測繪成果做了自檢、互檢。在此基礎(chǔ)上，由測繪機構(gòu)成立專業(yè)的作業(yè)檢查小組，專職為主，兼職為輔，對測繪作業(yè)及成果實施全過程檢查，檢車成果無誤后，由委托單位組織最終驗收。

檢查工作中，應(yīng)遵守以下幾項規(guī)定：1）各級檢查、驗收必須獨立進行，不得省略或替代。2）檢查中如發(fā)現(xiàn)面積計算方式、口徑或分攤方案等特殊問題與項目報建審批內(nèi)容一致。如果不一致，必須進行調(diào)整，確保一致。3）測繪技術(shù)人員要對測繪成果、圖紙、變更資料詳細進行審查，發(fā)現(xiàn)問題后立即予以糾正。4）測繪機構(gòu)要定期組織內(nèi)部業(yè)務(wù)技術(shù)人員對典型案例的溝通，通報技術(shù)質(zhì)量檢查情況，形成糾錯重點。5）如果質(zhì)量問題的處理意見有分歧時，按照分級檢查的流程，分級處理。6）測繪質(zhì)量檢查報告必須附在測繪檔案中。

專項檢查既要對測繪成果的檢查，同時也要對測繪作業(yè)行為的檢查。每個項目外業(yè)進行是，都需要進行野外互檢。主要檢查幢房屋的重復(fù)觀測邊長和房屋邊長閉合等各項指標，各項指標均要確保在誤差范圍內(nèi)，確保無誤后結(jié)束外業(yè)作業(yè)。檢查部門須不定期組織對測繪產(chǎn)品進行外業(yè)抽查，并做好外業(yè)檢查記錄。

（5）加強新技術(shù)應(yīng)用。

房產(chǎn)測繪是一項專業(yè)性高、技術(shù)性強的工作，運用專業(yè)技術(shù)儀器，是現(xiàn)代測繪的必備要求和發(fā)展方向。房產(chǎn)測繪機構(gòu)應(yīng)充分運用新技術(shù)、新科技，更好的適應(yīng)測繪工作的流程化、制度化、規(guī)范化，更好的進行質(zhì)量、過程控制。

（6）加強測繪成果公示。

當前，商品房權(quán)屬登記之前都需進行房產(chǎn)測繪，一經(jīng)測繪，房產(chǎn)測繪面積和銷售合同簽訂面積難免存在不一致等問題。不一致的原因主要為開發(fā)企業(yè)銷售時對面積的測定不規(guī)范所致。由于面積的不一致，造成的購房者、開發(fā)建設(shè)企業(yè)、測繪機構(gòu)之間的不信任，甚至產(chǎn)生矛盾、糾紛。對此，建立測繪成果公示制度，通過各個途徑向社會公示、公布測繪成果，公眾公開查閱，可有效化解因面積不一致造成的矛盾。

開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證后和房屋竣工實測后，應(yīng)通過審核的房屋測繪技術(shù)成果報告書和一系列分攤情況將在媒介信息上進行公示。公示的主要內(nèi)容應(yīng)包括以下幾項：1）被分攤的共用部位的名稱、功能用途、所在層的平面位置、面積大??；2）參與每項分攤共用建筑面積的商品房的房號、功能、所在層平面位置、面積大小、分攤系數(shù)；3）不應(yīng)分攤的共有共用部位以及所在層位置和面積大小、功能。

測繪成果的公示制度能切實保護相關(guān)權(quán)利人的相關(guān)權(quán)益，以便業(yè)主能盡快地了解測繪成果資料詳細情況維護自我權(quán)益，減少房產(chǎn)面積審核及辦證后的面積糾紛以及面積差異的處理，進一步明確開發(fā)建設(shè)單位、測繪機構(gòu)、購房人的各自職責和權(quán)利。

4 結(jié)語

隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，不動產(chǎn)、物權(quán)法律法規(guī)的不斷完善，群眾權(quán)屬登記、銷售維權(quán)意識的不斷提高，房產(chǎn)測繪已經(jīng)受到了社會和廣大群眾的關(guān)注，對房產(chǎn)測繪人員素質(zhì)、職業(yè)素質(zhì)、測繪質(zhì)量提出了更高的要求，所以，在實際工作中，運用好現(xiàn)有的法律、法規(guī)、規(guī)范，利用好現(xiàn)有的新技術(shù)、新設(shè)備，切實提高房產(chǎn)測繪水平，更好的促進測繪事業(yè)健康發(fā)展。