文 | 趙曉旭

推進(jìn)智慧城市視域下保障性住房物業(yè)管理模式的對策建議

文 | 趙曉旭

2014年3月發(fā)布的國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）中指出：“實現(xiàn)規(guī)劃管理信息化，發(fā)展數(shù)字化城市管理，統(tǒng)籌推進(jìn)城市規(guī)劃、國土利用、城市管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施管理的數(shù)字化和精準(zhǔn)化。”基于智慧城市的物業(yè)管理模式作為保障房物業(yè)管理的一種新興模式，結(jié)合社區(qū)特點、居民特征，同時融合社會治理理念中物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系，既能緩解現(xiàn)有保障性住房物業(yè)管理模式中的困境，又能建立公共管理體系中的智慧經(jīng)濟(jì)、智慧產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的智慧化和智慧的產(chǎn)業(yè)化相結(jié)合，具備較強(qiáng)的誘發(fā)機(jī)制。

基于智慧城市的保障性住房物業(yè)管理模式的誘發(fā)機(jī)制

物業(yè)管理費用偏低，物業(yè)服務(wù)定位不合理，導(dǎo)致物業(yè)費收繳困難。根據(jù)《關(guān)于調(diào)整普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（杭價服〔2014〕115號）規(guī)定，杭州市公租房小區(qū)的物業(yè)收費參照地塊周邊普通住宅小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，同時以田園公租房小區(qū)為例，現(xiàn)行物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)僅為1.05元/每月每平方米，但在具體實行過程中，保障性住房的管理難度比普通住宅小區(qū)更大。

物業(yè)管理與保障性住房退出機(jī)制分離，導(dǎo)致保障性住房循環(huán)利用率較低。保障性住房退出問題是其公平分配的核心問題，只有將因各種條件變化導(dǎo)致不符合保障的對象及時退出，保障性房源才能用于更有需要的群體?，F(xiàn)有的物業(yè)管理制度與保障性住房的退出機(jī)制分離，對其不產(chǎn)生約束作用，在一定程度上導(dǎo)致了保障性住房“退出難”。

基于智慧城市的信息服務(wù)體系構(gòu)建與運行模式日臻成熟，廣泛應(yīng)用于保障和改善民生服務(wù)、創(chuàng)新社會管理、維護(hù)網(wǎng)絡(luò)安全等方面。2012年《“智慧杭州”建設(shè)總體規(guī)劃（2012-2015）》（杭經(jīng)信推進(jìn)〔2012〕430號）中指出“要充分運用智慧城市建設(shè)成果完善社會民生服務(wù)，深化全市個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)杭州市轄區(qū)范圍房產(chǎn)業(yè)務(wù)管理的‘三個統(tǒng)一’，即統(tǒng)一信息系統(tǒng)、統(tǒng)一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫、統(tǒng)一業(yè)務(wù)操作規(guī)范。加快推進(jìn)保障房監(jiān)控系統(tǒng)建設(shè)，保障城市低收入群體的權(quán)益?！?014年1月發(fā)布的《杭改十條》提出：“支持信息產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展和信息產(chǎn)業(yè)鏈延伸”。產(chǎn)業(yè)的智慧化和智慧的產(chǎn)業(yè)化相結(jié)合，城市的智慧化和智慧的城市經(jīng)濟(jì)化相結(jié)合已經(jīng)成為一種全新的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)。杭州市本級最大的田園公租房2013年6月交付，全面采用智能公租房管理體系。2015年，杭州市智能公租房管理體系獲“2014年中國人居環(huán)境范例獎”，成為國內(nèi)公租房領(lǐng)域首個獲獎項目，并在全國范圍內(nèi)推廣。

基于智慧城市的保障性住房物業(yè)管理模式的實施路徑研究

數(shù)源科技股份有限公司作為杭州市保障性住房開發(fā)建設(shè)、管理的主力企業(yè)，在高質(zhì)量完成多個杭州市保障房樓盤開發(fā)建設(shè)的同時，進(jìn)一步利用自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，配合政府各級相關(guān)管理部門，研發(fā)推出了杭州市公租房智慧管理系統(tǒng)平臺“多級安全協(xié)同管理系統(tǒng)”，并成功地在杭州最大的公共租賃房項目杭州田園區(qū)塊公租房中率先投入運營，取得了顯著的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

全數(shù)字化集成化智能化平臺系統(tǒng)。破解住保部門、社區(qū)、物業(yè)“協(xié)同管理”難題。將保障房資格審核、搖號選房、合同簽訂、租金收繳、房源維修、退出管理等業(yè)務(wù)通過全數(shù)字化集成化智能化平臺系統(tǒng)進(jìn)行管理。

社區(qū)一卡通智能門禁系統(tǒng)、住戶催繳費系統(tǒng)。一是利用4C（即計算機(jī)、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡），將單元門、電梯、入戶門三級門禁系統(tǒng)的使用狀態(tài)與租金繳納情況、租戶租賃期綁定，實時了解住戶需求和租賃動態(tài)信息，提高保障性住房管理效率。門禁卡的使用期限固定，門禁卡使用期為公租房租賃期，租賃期結(jié)束或租賃關(guān)系解除，使用期終止。門禁卡使用期終止后10天內(nèi)，刷卡提示辦理退租手續(xù)以及門禁卡即將被鎖定；滿10天未超出20天，單元門鎖定；滿20天未超出30天，電梯梯控鎖定；30天后入戶門鎖定。門禁卡的使用狀態(tài)與租金繳納綁定，正常繳納租金，門禁卡正常使用。欠租未滿一個月，刷卡時提醒繳納租金；欠租滿一個月未滿兩個月，刷卡時提醒繳納租金，且無法進(jìn)入單元門；欠租兩個月未滿三個月，刷卡時提醒繳納租金，且無法進(jìn)入單元門及無法使用電梯；欠租超過三個月，門禁卡被鎖定，補(bǔ)交租金方可解鎖。二是室內(nèi)門禁終端與可視通話、可視抓拍、瀏覽周邊商戶信息、接受社區(qū)通知、醫(yī)療緊急援助等功能綁定，這與保障性住房住戶本身的需求特點相契合，有助于提升保障性住房住戶居住品質(zhì)。

基于智慧城市的保障性住房物業(yè)管理模式對策建議

政府主導(dǎo)，規(guī)劃前置。建議從國家、省市層面出臺《基于智慧城市的保障性住房物業(yè)管理模式條例》。保障性住房社區(qū)規(guī)模大，低收入人群集中，其文化水平低、工作不穩(wěn)定，需要社區(qū)物業(yè)管理提供較多的特殊服務(wù)，這與普通商品房社區(qū)的物業(yè)管理模式存在較大差異，只有加強(qiáng)“政府主導(dǎo)”，規(guī)范管理模式，才能充分調(diào)動物業(yè)管理公司等社會力量廣泛參與。建議編制《基于智慧城市的保障性住房物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》。基于智慧城市的保障房物業(yè)管理模式經(jīng)過前期實踐，已形成具有自主知識產(chǎn)權(quán)的、適合當(dāng)前中國特色社區(qū)的管理服務(wù)模式，建議政府用“以管謀建”的思路，結(jié)合城市實際編制《基于智慧城市的保障性住房物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》。在保障性住房設(shè)計規(guī)劃階段開展基于智慧城市的物業(yè)管理可行性研究，內(nèi)容涵蓋功能設(shè)置、施工建造、安裝調(diào)試、建筑質(zhì)量到監(jiān)理驗收等方面，使建成后的物業(yè)管理能夠滿足業(yè)主和住戶的智能需求，實現(xiàn)“規(guī)劃前置”。

系統(tǒng)組織，統(tǒng)一管理。基于智慧城市的保障性住房物業(yè)管理模式需要統(tǒng)籌物業(yè)管理需求方、智慧城市資源供給方、智慧城市服務(wù)實施方的職能，需要建立完善的組織體系，保證其協(xié)同高效運行。一是建議物業(yè)管理需求方以“市場收費標(biāo)準(zhǔn)、政府全額補(bǔ)貼”模式來吸引高水平物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)基于智慧城市的保障性住房物業(yè)管理任務(wù)。關(guān)于基于智慧城市的保障性住房物業(yè)管理建設(shè)資金支持，現(xiàn)主要由政府承擔(dān)，建議后續(xù)維護(hù)資金可嘗試加入《杭州市保障性住房和老舊普通住宅小區(qū)物業(yè)管理財政扶持資金管理辦法》中的適用小區(qū)，采用政府逐步補(bǔ)貼的形式，最終通過政府補(bǔ)貼、物業(yè)公司合理收費和第三方融資等三大渠道實現(xiàn)資金支持。二是智慧城市資源供給方要積極、全面提供物業(yè)建設(shè)、維護(hù)所需大數(shù)據(jù)信息基礎(chǔ)資源。三是智慧城市服務(wù)實施方要按照“高資質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)”要求招標(biāo)、建設(shè)。

需求導(dǎo)向，產(chǎn)業(yè)結(jié)合。建議開發(fā)“杭州市智能公租房管理體系”的規(guī)劃、設(shè)計、網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備、服務(wù)的系統(tǒng)集成供應(yīng)商，對外城市輸出特色性整體解決方案。以杭州市團(tuán)市委和杭州市住保辦聯(lián)合打造的蔣村西溪人家公租房小區(qū)服務(wù)創(chuàng)業(yè)青年示范區(qū)“住創(chuàng)1215”為例，該公租房小區(qū)以青年人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為特色，可嘗試引入基于智慧城市建設(shè)的物業(yè)管理模式，通過杭州市公租房智慧管理系統(tǒng)平臺“多級安全協(xié)同管理系統(tǒng)”等媒介實現(xiàn)O2O在線物業(yè)服務(wù)，同時增加青年創(chuàng)業(yè)公寓公共服務(wù)、園區(qū)設(shè)備設(shè)施冠名眾籌、“梧桐引鳳”青年人才大使征集、“點子換房子”創(chuàng)業(yè)項目選拔等在線“安居+創(chuàng)業(yè)”特色性物業(yè)服務(wù)，提升青年人才的創(chuàng)業(yè)與生活品質(zhì)，形成“創(chuàng)客型公租房小區(qū)智能物業(yè)管理體系”的“杭州模式”，實現(xiàn)保障房物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的智慧化和智慧的產(chǎn)業(yè)化，形成杭州“智慧城市經(jīng)濟(jì)”發(fā)展的“杭州模式”。

【作者單位：杭州國際城市學(xué)研究中心（浙江省城市治理研究中心）】