林屹賢

（貴州久聯(lián)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 貴州貴陽(yáng) 550000）

新環(huán)境下的中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型對(duì)策

林屹賢

（貴州久聯(lián)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 貴州貴陽(yáng) 550000）

隨著行業(yè)發(fā)展，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為嚴(yán)峻的新環(huán)境，在危機(jī)中如何求得生存與發(fā)展成為中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的問(wèn)題，轉(zhuǎn)型至關(guān)重要。本文結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的思路，從明晰戰(zhàn)略定位，注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)，謀求模式創(chuàng)新，尋找多元化發(fā)展四個(gè)層面闡述轉(zhuǎn)型對(duì)策。

中小房地產(chǎn)企業(yè)；轉(zhuǎn)型；供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

通過(guò)近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束?？傮w上看，跟風(fēng)從事房地產(chǎn)造成房地產(chǎn)企業(yè)急劇增加，大型房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂擴(kuò)張，受投資投機(jī)等相關(guān)因素的影響，房地產(chǎn)一直處于高供給狀態(tài)，是存量過(guò)大的關(guān)鍵原因之一。很多二三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不高，購(gòu)買力較弱，人口及資金凈流出，市場(chǎng)空間本就有限，再加上上一輪調(diào)控之后，有大量開(kāi)發(fā)企業(yè)涌人二三線城市，推動(dòng)當(dāng)?shù)赝恋卮罅酷尫牛唐贩亢Ａ可鲜?，?kù)存持續(xù)走高，供求失衡狀況不斷累積[1]。

1 當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的新環(huán)境

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止到2016年2月底，全國(guó)商品房待售面積突破7.3億m2，達(dá)到7.3931億m2，比去年末增加2077萬(wàn)m2。截止到2016年5月底，全國(guó)商品房待售面積仍有7.2億m2。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積突破65億m2，房屋新開(kāi)工面積近6億m2，竣工面積3.2億m2。據(jù)目前的趨勢(shì)來(lái)看，商品房庫(kù)存量去化任重道遠(yuǎn)。

圖1

在房地產(chǎn)嚴(yán)重地供過(guò)于求，行業(yè)發(fā)展持續(xù)下滑，有可能重創(chuàng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的緊急關(guān)頭，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上做出表態(tài)，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！痹趪?guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了救業(yè)圖強(qiáng)，浴火重生的緊急關(guān)頭。

目前，國(guó)內(nèi)日趨激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使得以二三線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。

2 新環(huán)境下中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問(wèn)題

一方面大多數(shù)中小型房開(kāi)企業(yè)定位不清晰、缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃和市場(chǎng)策劃，管理落后、專業(yè)人才不足以及產(chǎn)品缺乏特色缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，多是跟風(fēng)開(kāi)發(fā)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以及城市化趨于飽和，配套相對(duì)成熟的土地逐漸已呈稀缺之勢(shì)，各方面因素造成現(xiàn)金流變固定資產(chǎn)存量，開(kāi)發(fā)成本居高不下。

另一方面市場(chǎng)待售商品房是天文數(shù)字，政府也在努力采取各種政策措施去化存量，包括大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、舊城改造、棚戶區(qū)改造，甚至政府給予貨幣化補(bǔ)助等。但就目前人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形式來(lái)看，未來(lái)的城鎮(zhèn)化速度以及城鎮(zhèn)人口增速都會(huì)呈下降趨勢(shì)，購(gòu)買力轉(zhuǎn)化有限。商品房基數(shù)過(guò)大，現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)為維持經(jīng)營(yíng)仍繼續(xù)生產(chǎn)，不斷在這個(gè)基數(shù)上加碼，市場(chǎng)去化能力有限，有小河溝滅森林大火之感。

同時(shí)，目前的政策導(dǎo)向和去化渠道主要是針對(duì)住宅存量，隨著電子商務(wù)的發(fā)展壯大，傳統(tǒng)的辦公和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在不斷擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，仍無(wú)處可去。中小型房開(kāi)企業(yè)自身又缺乏銷售去化手段，辦公和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房更是缺乏營(yíng)銷去化渠道。

諸多本土和外來(lái)大型房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂擴(kuò)張，形成的這種產(chǎn)能過(guò)剩的環(huán)境，一些大型房開(kāi)企業(yè)已經(jīng)舉步維艱。對(duì)規(guī)模小、實(shí)力弱、資源匱乏、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是致命的。因此中小型房地產(chǎn)企業(yè)有必要通過(guò)一系列的轉(zhuǎn)型對(duì)策，來(lái)擺脫這種生死攸關(guān)的狀態(tài)是當(dāng)務(wù)之急。

3 新環(huán)境下中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的對(duì)策

3.1 明晰戰(zhàn)略定位

中小型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型首先要進(jìn)行企業(yè)整體性規(guī)劃。擯棄跟風(fēng)的開(kāi)發(fā)模式，充分發(fā)揮中小型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向靈活的優(yōu)勢(shì)，制定適合企業(yè)的戰(zhàn)略。根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)和擅長(zhǎng)明確市場(chǎng)定位，找出目標(biāo)市場(chǎng)。例如面對(duì)過(guò)剩的市場(chǎng)，規(guī)避同質(zhì)化產(chǎn)品，尋找差異化因素開(kāi)發(fā)；挖掘市場(chǎng)盲點(diǎn)，滿足不斷升級(jí)的消費(fèi)需求；探索品牌塑造聯(lián)合眾籌開(kāi)發(fā)以及代建代運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)模式；充分解讀政府供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革帶來(lái)的機(jī)遇，在旅游、養(yǎng)生、養(yǎng)老、物流、雙創(chuàng)、文化等領(lǐng)域發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)；投入小增量，盤活大存量，適時(shí)去化存量，回收現(xiàn)金流；響應(yīng)政府農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、舊城改造、棚戶區(qū)改造，尋求中小型房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的突破點(diǎn)。

3.2 注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)

中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小資源少信息匱乏，多數(shù)靠人治和拍腦袋經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)型要?jiǎng)?chuàng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力，就要抓住人才的競(jìng)爭(zhēng)。引入和留住好的人才形成團(tuán)隊(duì)，靠薪酬，更靠企業(yè)文化，要讓人才感覺(jué)得到尊重，感覺(jué)到機(jī)會(huì)、空間，提高團(tuán)隊(duì)的滿意度忠誠(chéng)度。同時(shí)，團(tuán)隊(duì)管理，要嚴(yán)格要求，結(jié)果導(dǎo)向，同時(shí)尊重過(guò)程的付出，用制度和流程去管理，通過(guò)溝通和協(xié)作意識(shí)進(jìn)行團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，更加注重工作界面的確立，讓團(tuán)隊(duì)成員的清楚角色、分工、職責(zé)、工作界面、步驟、程序，以建立考核和激勵(lì)流程機(jī)制。流程和機(jī)制建立后，企業(yè)的最高決策者以及管理層要會(huì)授權(quán)、放權(quán)、學(xué)會(huì)用現(xiàn)代公司治理架構(gòu)去管理團(tuán)隊(duì)，學(xué)會(huì)管理和監(jiān)控，學(xué)會(huì)支持和服務(wù)，同時(shí)，加強(qiáng)正式和非正式溝通，只有這樣，流程機(jī)制才能真正有效[2]，實(shí)現(xiàn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)在新環(huán)境的生存和發(fā)展目標(biāo)。

3.3 謀求模式創(chuàng)新

對(duì)新環(huán)境下的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，不僅要運(yùn)用新技術(shù)、注重產(chǎn)品的品質(zhì)提升，更要注重產(chǎn)品投入使用后的運(yùn)營(yíng)服務(wù)；不僅要有一個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的團(tuán)隊(duì)，更要有一個(gè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的團(tuán)隊(duì)；不僅要注重產(chǎn)品的營(yíng)銷，更要注重服務(wù)的營(yíng)銷；不僅是在銷售產(chǎn)品，更是在銷售有品質(zhì)有品味的生活方式；不僅僅要做一個(gè)圈地蓋樓的開(kāi)發(fā)商，更要做一個(gè)以輕資產(chǎn)模式或部分或全部持有物業(yè)的城市配套運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。其投資經(jīng)營(yíng)理念、策劃設(shè)計(jì)理念、管理團(tuán)隊(duì)、人才隊(duì)伍、產(chǎn)業(yè)模式、產(chǎn)品模式、營(yíng)銷模式、融資模式、管理模式、服務(wù)模式等都要發(fā)生顛覆性的改變；要凝聚共識(shí)整合資源，圍繞消費(fèi)者的實(shí)際需求打造產(chǎn)品；同時(shí)提供人性化、全方位、全天候的社區(qū)服務(wù)，為消費(fèi)者構(gòu)建美好的生活方式。在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，主要中心城市郊區(qū)的新城鎮(zhèn)建設(shè)，融合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)背景下的產(chǎn)城融合，休閑度假和第一居所融合的新城鎮(zhèn)的建設(shè)是未來(lái)的大機(jī)會(huì)。充分調(diào)整供給端的結(jié)構(gòu)，發(fā)揮供給端對(duì)需求端的吸引力和拉動(dòng)力，全面激發(fā)市場(chǎng)活力，以無(wú)微不至滿足人本需求[3]，以產(chǎn)品差異化個(gè)性化升級(jí)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)，一方面贏得新市場(chǎng)，一方面消化庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

3.4 尋找多元化發(fā)展

城市更新以及國(guó)企混合所有制改革中出現(xiàn)的存量資產(chǎn)盤活，這些項(xiàng)目有的可能是舊的廠房，辦公，酒店，商場(chǎng)等，這些資產(chǎn)存在大量的擴(kuò)建、改建、改造、再運(yùn)營(yíng)這些項(xiàng)目的盤活，投入小增量，盤活大存量，適時(shí)去化存量。

在霧霾嚴(yán)重和南北氣候差異大的背景下，發(fā)揮地域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，發(fā)展以避霾、避寒、避暑為主題的異地二居所和改善型需求。

朝住宅產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)延伸，如酒店業(yè)、配套商業(yè)等?？梢源竽懡梃b一些服務(wù)行業(yè)中好的做法引入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，比如將五星酒店的空間、設(shè)施、動(dòng)線、服務(wù)水準(zhǔn)引入到項(xiàng)目中進(jìn)行物業(yè)管理升級(jí)，提升項(xiàng)目的附加品質(zhì)。而城市更新中存在大量的城中村、棚戶區(qū)改造，這些機(jī)會(huì)也是未來(lái)的新的轉(zhuǎn)型方向。

4 結(jié)束語(yǔ)

30年的行業(yè)發(fā)展，造就了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大進(jìn)步，其中包括房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步。關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)、政策等數(shù)據(jù)，但更重要的是需要理清思路，清晰格局，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，重塑產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，在投資、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品、管理、現(xiàn)代企業(yè)治理等方面，走出一條中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新路。

[1]張玉良.房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與當(dāng)下中國(guó)改革的機(jī)會(huì)[N].第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2014，04.

[2]康紅恩.一個(gè)老地產(chǎn)人對(duì)當(dāng)下的思考[N].阿爾法地產(chǎn)金融，2014，5.

[3]志剛房研.房地產(chǎn)市場(chǎng)更需要“供給側(cè)改革”[N].觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，2015，12.

F293.3

A

1004-7344（2016）21-0291-02

2016-6-22

林屹賢（1969-），男，貴陽(yáng)人，工程師，本科，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作。