龔小鋒

傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的花樣年收購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)一事，基本落定，只差一紙公告。近日多家媒體報(bào)道，該筆交易的作價(jià)為20億元，雙方已經(jīng)簽訂意向收購(gòu)協(xié)議，但并未簽訂正式合同，相關(guān)的細(xì)節(jié)敲定后再行簽訂。

如果這筆物業(yè)大生意順利成交，其交易規(guī)模和金額，很可能成為中國(guó)最大規(guī)模的物業(yè)并購(gòu)案例。而這一宗大手筆背后，也正是萬(wàn)達(dá)“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的果斷棋局。

“花落”花樣年

萬(wàn)達(dá)的物業(yè)大繡球拋出去，便引來(lái)了多家房企陣容來(lái)打擂對(duì)決。參與談判的有萬(wàn)科物業(yè)、花樣年、綠城物業(yè)、中民物業(yè)等四家公司，都企圖以此收購(gòu)擠入物業(yè)第一梯隊(duì)。？

公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)達(dá)物業(yè)現(xiàn)為國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，主要承接萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售物業(yè)，為萬(wàn)達(dá)的業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。該公司目前旗下分、子公司50余家，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)60個(gè)大中城市，承接物業(yè)管理項(xiàng)目超過(guò)130個(gè)，管理面積超過(guò)4300萬(wàn)平方米，員工總數(shù)逾萬(wàn)人。

另有媒體援引消息人士爆料稱，此次出售的萬(wàn)達(dá)物業(yè)資產(chǎn)頗為優(yōu)良，其中包括非常可觀的應(yīng)收賬款和賬面資金。從業(yè)態(tài)上看，萬(wàn)達(dá)物業(yè)此次擬出讓的物業(yè)類型主要是寫(xiě)字樓商務(wù)物業(yè)，另外包括部分住宅物業(yè)及底樓商業(yè)物業(yè)，暫未涉及購(gòu)物中心類商業(yè)物業(yè)。

萬(wàn)達(dá)物業(yè)此次出售，非?？粗亟颖P(pán)者的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，因此篩選十分嚴(yán)格。有參與投標(biāo)方人士向媒體吐槽，“萬(wàn)達(dá)團(tuán)隊(duì)非常難纏，要求嚴(yán)格，把關(guān)苛刻，和我們確認(rèn)過(guò)好幾輪，甚至還私下到我們管理的社區(qū)秘密調(diào)研業(yè)主”。？？

據(jù)悉，王健林曾一度在花樣年和萬(wàn)科物業(yè)之間猶豫，畢竟萬(wàn)科規(guī)模較大，且一直很穩(wěn)健，但由于萬(wàn)科提出的要求太多，最終王健林還是選擇了花樣年。萬(wàn)達(dá)選擇花樣年還有一些重要的原因是，花樣年的物業(yè)管理通過(guò)O2O成為盈利單元，盈利能力更強(qiáng)，萬(wàn)達(dá)之前和花樣年的開(kāi)元國(guó)際也有一定的合作基礎(chǔ)。

一位接近萬(wàn)達(dá)的人士對(duì)記者默認(rèn)了這一消息，但表示還沒(méi)有新的進(jìn)展可以對(duì)外透露。截至記者發(fā)稿日，萬(wàn)達(dá)和花樣年雙方尚未正式對(duì)外發(fā)布這一收購(gòu)消息。

融合效果待考

近期業(yè)界流傳著一個(gè)段子，據(jù)說(shuō)在一次內(nèi)部的交流活動(dòng)中，彩生活總裁唐學(xué)斌先生曾經(jīng)就此發(fā)感慨道：萬(wàn)達(dá)物業(yè)下嫁花樣年之后，物業(yè)管理領(lǐng)域再無(wú)“戰(zhàn)事”。

作為行業(yè)的先行者，花樣年旗下的彩生活，因?yàn)槠洫?dú)特的“物業(yè)管理+互聯(lián)網(wǎng)”模式，已經(jīng)被行業(yè)普遍認(rèn)同，在香港上市以來(lái)，其市值已經(jīng)超過(guò)了作為集團(tuán)母公司的花樣年集團(tuán)。

根據(jù)彩生活2015年年報(bào)顯示，去年該公司整體凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)20.6%，收入同比增長(zhǎng)112.6%至8.276億元人民幣，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)21.4%至1.684億元人民幣。

不過(guò)，此次競(jìng)標(biāo)，花樣年并非以彩生活為主體來(lái)參與其中，而是以花樣年集團(tuán)作為競(jìng)標(biāo)主體，未來(lái)也將用相對(duì)高端的美易家和開(kāi)元國(guó)際來(lái)對(duì)接原有的萬(wàn)達(dá)物業(yè)。美易家管理萬(wàn)達(dá)寫(xiě)字樓物業(yè)和底商物業(yè)，開(kāi)元國(guó)際物業(yè)則對(duì)接萬(wàn)達(dá)住宅物業(yè)管理。

除了大眾熟知的已經(jīng)在香港上市的彩生活，花樣年旗下還有兩個(gè)物業(yè)品牌，分別是美易家和開(kāi)元國(guó)際，其中，美易家以寫(xiě)字樓和高端商務(wù)公寓為主，開(kāi)元國(guó)際針對(duì)高端住宅社區(qū)。

開(kāi)元國(guó)際和萬(wàn)達(dá)此前早有合作基礎(chǔ)。根據(jù)開(kāi)元國(guó)際官網(wǎng)信息，在2013年，開(kāi)元國(guó)際與萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，成為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的外委合作企業(yè)，承接其開(kāi)發(fā)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銷(xiāo)售型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)，當(dāng)時(shí)已經(jīng)承接15個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，服務(wù)面積超過(guò)500萬(wàn)平方米。

美易家近年發(fā)展也頗為強(qiáng)勢(shì)。2015年12月，美易家登陸新三板。財(cái)報(bào)顯示，2014年美易家實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為3817萬(wàn)元，其綜合毛利率為44.57%，權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）為71.86%。

“對(duì)于花樣年來(lái)說(shuō)，消化這種大企業(yè)旗下的物業(yè)，并不容易?！辈贿^(guò)，一名熟悉萬(wàn)達(dá)的地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，兩個(gè)公司的重塑，主要面臨的困難，是企業(yè)文化的沖突和經(jīng)營(yíng)制度的差異。

花樣年要打好這場(chǎng)物業(yè)戰(zhàn)爭(zhēng)，有許多操作模式還有待進(jìn)一步厘清。盡管資本市場(chǎng)對(duì)物管概念仍然較為歡迎，但態(tài)度已趨于謹(jǐn)慎，券商十分關(guān)心商業(yè)模式，包括盈利模式、財(cái)務(wù)報(bào)表、發(fā)展前景等實(shí)際問(wèn)題。

花樣年集團(tuán)總裁潘軍年初在公開(kāi)場(chǎng)合表示，物業(yè)管理行業(yè)面臨重新洗牌，花樣年將要在基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，尋找新的利潤(rùn)來(lái)源。整體來(lái)看，花樣年發(fā)展仍然算行業(yè)佼佼者，去年花樣年收入同比增長(zhǎng)一倍多。

物業(yè)加減法

目前，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于物業(yè)形成了兩種不同的看法。萬(wàn)達(dá)所要刨除的物業(yè)業(yè)務(wù)，成為一些房地產(chǎn)企業(yè)看中的下一個(gè)“金礦”，這部分房企相繼加入到分拆物業(yè)獨(dú)立上市的隊(duì)伍，構(gòu)建物業(yè)發(fā)展新平臺(tái)。

花樣年旗下的彩生活、中海地產(chǎn)旗下的中海物業(yè)等均在港交所成功上市，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的遠(yuǎn)洋億家等都基本完成物業(yè)拆分。此外，諸如萬(wàn)科、碧桂園、保利、富力地產(chǎn)等大型房企，均計(jì)劃將物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)分拆上市。

但并非所有房企都看好物業(yè)。近日，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍對(duì)外表示，物業(yè)并非一門(mén)好生意，在物業(yè)拆分上市成為主流的情況下，龍湖對(duì)于物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)是否要進(jìn)行市場(chǎng)化、規(guī)?；瘮U(kuò)張持較為保守的態(tài)度。

吳亞軍給出的原因是，按照物業(yè)公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業(yè)費(fèi)的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項(xiàng)目七八年物業(yè)費(fèi)都漲不了一成。

萬(wàn)達(dá)選擇放棄物業(yè)板塊的原因，和龍湖的不看好，并不相同。在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理業(yè)務(wù)模塊都是由萬(wàn)達(dá)商業(yè)總部統(tǒng)籌管理，2014年萬(wàn)達(dá)物業(yè)從商管公司拆分獨(dú)立。

此次出讓萬(wàn)達(dá)物業(yè)，與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)減少地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重、向文化、金融等行業(yè)轉(zhuǎn)型有關(guān)，而萬(wàn)達(dá)物業(yè)并非集團(tuán)轉(zhuǎn)型的核心業(yè)務(wù)方向。近期，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)入關(guān)鍵期。萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化及回歸A股進(jìn)程正式啟動(dòng)，王健林籌資逾300億元為此保駕護(hù)航。萬(wàn)達(dá)在文化和金融板塊，也進(jìn)入了加速度階段。

而據(jù)多家媒體報(bào)道，此次萬(wàn)達(dá)出讓給花樣年的物業(yè)，主要是旗下的住宅以及寫(xiě)字樓物業(yè)，并不包括購(gòu)物中心。其主要原因在于萬(wàn)達(dá)對(duì)于旗下商業(yè)地產(chǎn)租金的強(qiáng)勢(shì)看好。今年上半年萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金仍保持大幅增長(zhǎng)，總收入達(dá)84.8億元，完成上半年計(jì)劃的101.2%，同比增長(zhǎng)27%。

構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈

如果復(fù)盤(pán)一遍萬(wàn)達(dá)去年以來(lái)的舉動(dòng)，便不難理解萬(wàn)達(dá)要轉(zhuǎn)手物業(yè)的舉動(dòng)，因?yàn)橥踅×终诖蛟烊f(wàn)達(dá)嚴(yán)密的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，這些產(chǎn)業(yè)一環(huán)扣一環(huán)，全都是至關(guān)重要且能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

不只是在物業(yè)和百貨等板塊上做減法，王健林也對(duì)于昔日的主力——地產(chǎn)板塊壯士斷腕。在其他以地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)為“千億軍團(tuán)”奔跑之際，萬(wàn)達(dá)卻在加快推進(jìn)著第四次轉(zhuǎn)型，主動(dòng)去地產(chǎn)化，加快由地產(chǎn)向綜合服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

王健林要求萬(wàn)達(dá)不再把地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和收入、利潤(rùn)增長(zhǎng)的主要來(lái)源。仔細(xì)分析萬(wàn)達(dá)2016年上半年“成績(jī)單”，可以發(fā)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化。在上半年1199.3億元收入中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)合同收入643.6億元，其中房地產(chǎn)合同收入506.2億元，同比減少17.3%。

王健林想要把萬(wàn)達(dá)帶進(jìn)世界十強(qiáng)企業(yè)，金融與文化是其打造的新引擎。今年上半年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入1199.3億元，萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)上半年收入155.1億元，萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)收入達(dá)290.3億元，二者增長(zhǎng)速度十分迅猛。

作為抗衡迪士尼的秘密武器，萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目在全國(guó)將有十多個(gè)落地項(xiàng)目，其中長(zhǎng)白山度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)、西雙版納度假區(qū)和南昌萬(wàn)達(dá)城已經(jīng)正式營(yíng)業(yè)，其余在建。

在文化產(chǎn)業(yè)中任何板塊的動(dòng)作都不是單獨(dú)布子，在王健林的構(gòu)想中，每一筆投資、并購(gòu)都是構(gòu)建萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的籌碼，使旗下的影視、體育、旅游等產(chǎn)業(yè)形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展效應(yīng)。

以收購(gòu)傳奇影業(yè)為例，萬(wàn)達(dá)影視由此獲得的IP資源將助力萬(wàn)達(dá)城、兒童樂(lè)園等多個(gè)業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)展，助力萬(wàn)達(dá)打造更能引起消費(fèi)者共鳴的主題樂(lè)園。王健林此前對(duì)體育產(chǎn)業(yè)投資也曾公開(kāi)解釋過(guò)，“表面上看我是在買(mǎi)體育產(chǎn)業(yè)，其實(shí)從深層次來(lái)看，我們是想通過(guò)體育產(chǎn)業(yè)把旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)做得更大?！?/p>

值得注意的是，萬(wàn)達(dá)對(duì)于文化產(chǎn)業(yè)的野心不僅止于國(guó)內(nèi)，向海外完成文化輸出也提上了2016年的工作日程。在今年初王健林公開(kāi)發(fā)表的萬(wàn)字報(bào)告中，曾明確提出，2016年萬(wàn)達(dá)文化旅游城要落戶1至2個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家。

王健林在產(chǎn)業(yè)鏈上的野心十分之大，他要求萬(wàn)達(dá)做到八個(gè)全球最大，涵蓋不動(dòng)產(chǎn)、電影、體育、兒童娛樂(lè)、院線、酒店、旅游和商業(yè)OTO平臺(tái)。在此背景下，萬(wàn)達(dá)各大業(yè)務(wù)板塊的加減法，也令外界有眼花繚亂之感。