張佳竹

近期多地樓市，包括南京、杭州、蘇州等幾個(gè)此前紅得發(fā)燙的城市，都迎來了不同程度的成交量下滑，蘇州更是連續(xù)幾周成交量處于低位，住宅周成交不足千套。

分析人士指出，許多二線城市3、4月份市場(chǎng)成交異?；鸨?，部分需求已提前釋放，加上政策調(diào)控，5、6月份成交量下滑在所難免。另一方面，許多二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，也使得購房人觀望情緒增加，推遲入市，導(dǎo)致成交進(jìn)一步萎縮。

多地成交銳減

6月13日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，繼北上深等一線城市樓市交易降溫后，蘇州、南京、杭州等熱點(diǎn)二線城市的樓市交易也出現(xiàn)大幅降溫。

拿蘇州來講，今年4月以前，買房要靠搶。一位在蘇州的前同事向記者描述：無論是熱門區(qū)域的九龍倉時(shí)代上城、齊門人家、天地源七里香項(xiàng)目，還是許久不曾漲價(jià)的北新區(qū)、高鐵新城以及吳江板塊的非熱點(diǎn)項(xiàng)目，售樓處都異?；鸨?。

進(jìn)入4月后，蘇州樓市開始慢慢“冷靜”下來，成交量有所減少，到了5月份回落更加明顯。當(dāng)月蘇州新建商品房?jī)H成交8060套，環(huán)比4月下跌11.74%；成交面積90.34萬平方米，環(huán)比跌幅達(dá)16.94%。而到了6月份，成交量更是慘淡，新建住宅成交6572套，比5月減少了1488套，環(huán)比下跌22.64%，同比下降46.12%；總成交面積共計(jì)74.98萬平方米，環(huán)比減少了15.36萬平方米，跌幅達(dá)20.48%。

同樣不樂觀的還有二手房市場(chǎng)。整個(gè)5月，蘇州的二手房成交6188套，環(huán)比減少20.69%，其中住宅成交5569套，環(huán)比減少20%。

而在各售樓處，樓市變化的感受也十分明顯。多數(shù)售樓處訪客量明顯減少，購房者觀望情緒濃厚，成交周期延長(zhǎng)。

蘇州樓市僅是各地的一個(gè)縮影，在南京、合肥、杭州、天津、南昌、武漢等城市，樓市成交量均出現(xiàn)不同程度的回落。石家莊和三亞5月的成交量跌幅更是超過40%，分別為46%和40%。

中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，各地新房及二手房成交量進(jìn)一步環(huán)比回落，40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降11%，21個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交面積環(huán)比下降14%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體而言，當(dāng)前市場(chǎng)成交水平從今年3月、4月的瘋狂狀態(tài)逐步恢復(fù)至正常水平。

房?jī)r(jià)仍高漲

從各機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)來看，雖然二線城市的商品房成交量有所回落，但房?jī)r(jià)依然居高不下。

國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月漲幅榜中，在一線城市北、上、廣、深分別環(huán)比上漲2.4%、2.3%、2.7%、0.5%的同時(shí)，廈門環(huán)比上漲高達(dá)5.5%，合肥環(huán)比上漲5.1%，南京上漲4.1%，惠州上漲3.2%，天津、杭州上漲2.5%，武漢上漲2.3%，福州、石家莊、寧波、南昌、濟(jì)南、鄭州、無錫單月環(huán)比漲幅也紛紛超過1%。

“從數(shù)據(jù)特點(diǎn)看，新建商品房數(shù)據(jù)中，二線城市全面取代一線城市，成為房?jī)r(jià)上漲的先鋒?！?張大偉分析認(rèn)為。

其中，又以廈門最為典型。今年4月22日，廈門首次土拍便出現(xiàn)了年度首個(gè)地王，接下來更是一發(fā)不可收拾，土拍中地王迭出，不斷刷出地價(jià)新高。隨之而來的，便是廈門房?jī)r(jià)的進(jìn)一步飛速上漲。以禹洲盧卡小鎮(zhèn)項(xiàng)目為例，拍前開盤價(jià)格約為20000元/平方米，土拍封盤之后則調(diào)整為26000元/平方米。

在進(jìn)入5月后，廈門許多開發(fā)商紛紛封盤調(diào)價(jià)。之后6月3日的土拍讓原本是房?jī)r(jià)洼地的同安與翔安兩個(gè)區(qū)大部分進(jìn)入2萬元時(shí)代。價(jià)格洼地的樓盤紛紛漲價(jià)，同安區(qū)的森林海項(xiàng)目由16000元/平方米漲至約20000元/平方米。

據(jù)6月1日中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，廈門5月新建住宅平均價(jià)格為25242元/平米，穩(wěn)居全國第4，5月廈門房?jī)r(jià)又漲了1395元/平米，漲幅5.85%居全國第一。合肥緊隨其后，環(huán)比漲幅5.1%位居第二。5月份，合肥的房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到11503元/平方米，房?jī)r(jià)已經(jīng)超過武漢，成為中西部地區(qū)房?jī)r(jià)最貴的城市。

易居研究院智庫中心《全國70城住房庫存報(bào)告》顯示，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存去化周期僅為2個(gè)月，房?jī)r(jià)上漲壓力異常大。

“盡管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大。”張大偉分析表示，從數(shù)據(jù)指標(biāo)看，雖然二線城市房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，但本輪樓市從2015年5月開始，全面上漲火爆周期在經(jīng)歷12個(gè)月的沖高后，在今年5月開始已經(jīng)有明顯觸頂跡象。后續(xù)漲幅將持續(xù)放緩，不排除在2016年四季度出現(xiàn)部分城市房?jī)r(jià)開始下調(diào)的可能性。

地方政策被迫收緊

“一線城市的房?jī)r(jià)偏高，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市，進(jìn)而進(jìn)入二線城市，這使得此類二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。這也會(huì)增加部分二線城市政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

事實(shí)上，今年表現(xiàn)熱門的幾個(gè)二線城市已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)政策試圖讓樓市降溫。5月底，南京和蘇州已經(jīng)從土地市場(chǎng)開刀，實(shí)行了“雙限”政策。

5月17日，蘇州市國土局發(fā)布公告，暫緩5宗地塊出讓。并且，蘇州提出對(duì)之后出讓的宅地將設(shè)定最高報(bào)價(jià)，如果超過最高報(bào)價(jià)則終止地塊出讓。此外，根據(jù)日前公布的蘇州市2016年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃，全年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃為380公頃，較2015年的供應(yīng)量將增加22.6%。

“正是由于部分二線城市近期房?jī)r(jià)的快速上漲，使得當(dāng)?shù)卣坏貌徊扇⌒姓侄我跃徑馐袌?chǎng)過熱局面?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉告訴記者。

據(jù)記者了解，近日，針對(duì)過熱城市樓市的更多調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)。

6月21日下午，合肥市土地管理委員會(huì)召開會(huì)議，明確合肥不會(huì)出臺(tái)限購政策，但會(huì)出臺(tái)差別化信貸政策，提高首付門檻。規(guī)定居民首套住房的首付比例為25%；購買二套房，如果名下有房無貸，首付比例提高至四成；如果名下有房有貸，首付比例為五成，也就是認(rèn)貸又認(rèn)房。對(duì)于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。

同時(shí)，合肥對(duì)于土地出讓也作出了明確規(guī)定，總金額20億元以下的地塊須在1個(gè)月內(nèi)一次性付清出讓金，該政策自7月1日起正式執(zhí)行，為期一年。

在業(yè)內(nèi)人士看來，作為此輪二線城市領(lǐng)漲的“四小龍”之一的合肥出臺(tái)調(diào)控措施，或許由此開啟了二線城市政策收緊的信號(hào)燈；隨著信貸收緊必然帶來市場(chǎng)交易的下滑，對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制有積極的作用。未來熱點(diǎn)二線城市（如南京、蘇州等）可能將紛紛效仿。

二線地王或?qū)⒈惶祝?/p>

在銷售火爆的背景下，二線城市的土地溢價(jià)率不斷走高，截至6月中旬以南京、合肥、蘇州、廈門為代表的二線熱點(diǎn)城市土地出讓金同比漲幅均超過100%，蘇州更是高達(dá)876%。

“收緊信貸政策有三大方面的意義：第一，信貸收緊是合肥樓市收緊的一個(gè)關(guān)鍵性標(biāo)志，由此也開啟了二線城市政策收緊的信號(hào)燈；第二、信貸收緊必然帶來市場(chǎng)交易的下滑，對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制有積極的作用；第三、信貸收緊、市場(chǎng)降溫，為后續(xù)增加庫存供應(yīng)提供了緩沖時(shí)間，值得肯定?！眹?yán)躍進(jìn)說，從政策層面看，房?jī)r(jià)過熱，或催生包括限購在內(nèi)的政策的實(shí)施。尤其部分二線城市更有可能面臨嚴(yán)厲的政策管控。

“一旦限制性政策出臺(tái)，市場(chǎng)將難以維持目前的漲勢(shì)?！敝兄冈悍治鰩燁A(yù)警稱，土地高價(jià)市場(chǎng)不可持續(xù)?！叭糇≌瑑r(jià)格開始回落，則會(huì)導(dǎo)致一部分投資性需求的出逃，未來二線城市的‘地王項(xiàng)目的去化將面臨困難。”中指院分析師表示。

“尤其是城市高端住宅銷量已近峰值，市場(chǎng)需求空間有限，未來‘地王項(xiàng)目去化難度加大?！鄙鲜龇治鰩煴硎荆捎诙€城市“地王”價(jià)格的不斷攀升，開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金投入規(guī)模增大，未來想要獲取利潤不得不將產(chǎn)品高端化，通過提升產(chǎn)品的品質(zhì)和定位實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，這也就導(dǎo)致了這些城市高端住宅的供應(yīng)規(guī)模在未來幾年將會(huì)明顯增加。