龔小鋒

隨著一二線城市地價(jià)和樓價(jià)日漸火熱，約束性政策也隨之祭出。盡管商業(yè)銀行住房貸款總體并未收緊，但工行收緊商用貸，被認(rèn)為是銀行防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要信號(hào)。

如果說各個(gè)商業(yè)銀行情況不一，熱點(diǎn)城市信貸政策趨緊，卻是大概率事件。多地也出臺(tái)了一系列收緊信貸的政策，廈門及合肥、南京等地實(shí)行差別化住房信貸政策，被認(rèn)為是二線城市新一輪信貸調(diào)控的標(biāo)志。

工行率先收緊商用貸

部分大型商業(yè)銀行，已經(jīng)開始密切注視北京等一線城市的金融風(fēng)險(xiǎn)防范。目前，工行在北京降低商用房、商住房貸款比例的市場(chǎng)消息已經(jīng)得到證實(shí)。

此前，網(wǎng)傳工商銀行發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求提高商用房貸款首付比例，其中個(gè)人商用房貸款首付比例由過去的50%調(diào)整到70%，商住兩用房貸款首付比例由45%調(diào)整到50%，貸款所購(gòu)商用房為小區(qū)配套底商的首付比例仍為50%。

“確實(shí)接到工行總部經(jīng)各級(jí)下發(fā)的指示，申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房首付比例已提高到了70%。”北京一家工商銀行工作人員透露。不過，工行官方網(wǎng)站至今仍然沒有披露任何相關(guān)內(nèi)容。

“目前工行北京、西安、鄭州等分行網(wǎng)點(diǎn)開始執(zhí)行個(gè)人商用住房貸款上調(diào)，其他銀行還未表示實(shí)施上調(diào)政策。”北京銀聯(lián)信銀行業(yè)觀察家鐘加勇告訴記者。銀行政策調(diào)整的原因，一個(gè)是基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，一個(gè)是監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)，即被動(dòng)調(diào)整。

個(gè)人商用房貸屬于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，屬于小微業(yè)務(wù)之一，在經(jīng)濟(jì)下行期這塊業(yè)務(wù)屬于“重災(zāi)區(qū)”。一些小商鋪分割之后賣給散戶，大型商場(chǎng)招商失敗也會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。

近年來工行一直在收縮個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，尤其對(duì)于商住和商用類物業(yè)，在一線城市范圍內(nèi)信貸政策方面收緊是大趨勢(shì)，北京近期就頻傳商住項(xiàng)目即將限購(gòu)。

目前在北京，僅有工行明確執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)，包括華夏銀行、招商銀行等在內(nèi)多家商業(yè)銀行并未有政策變化，商住個(gè)貸業(yè)務(wù)仍然按照過去總房款50%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。此外，另有多家銀行已經(jīng)不做商住類項(xiàng)目的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，光大銀行多年前就停止了商住項(xiàng)目的個(gè)貸業(yè)務(wù)。

這是否意味著住房信貸也會(huì)開始緊縮？多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不能一概而論，因?yàn)槟壳岸鄶?shù)銀行仍在大力投放個(gè)人住房按揭貸款。

但這并不意味著所有的商業(yè)銀行都不會(huì)收緊貸款政策。在線金融平臺(tái)融360一名分析師表示，已有股份制銀行內(nèi)部會(huì)議下達(dá)了房貸口子開始收緊的指示，未來規(guī)模會(huì)大幅調(diào)低，利率也會(huì)有變化。近期監(jiān)管部門加大了商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)的檢查力度，要求嚴(yán)防個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款或者信用卡透支等資金用于首付。

“工行一向是銀行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，工行收緊后，其他銀行跟進(jìn)的可能性較大?！辩娂佑卤硎?，但是，目前一線房地產(chǎn)價(jià)格還在上漲，銀行收不收緊貸款與各行的資產(chǎn)質(zhì)量有很大關(guān)系。如果有的銀行資產(chǎn)質(zhì)量較差，抵御未來房?jī)r(jià)不確定風(fēng)險(xiǎn)的能力較差，則應(yīng)該收緊一些。

鐘加勇認(rèn)為，因?yàn)槊考毅y行的規(guī)模、資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)情況都不同，建議銀行做好壓力測(cè)試工作。

多地出臺(tái)信貸新政

一路飆升的二線城市樓市，最終還是躲不過地方政府的調(diào)控政策。在此前南京、蘇州雙雙對(duì)地價(jià)嚴(yán)控，出臺(tái)地價(jià)“熔斷機(jī)制”之后，新一波房貸收緊政策開始寶劍出鞘。

廈門近期發(fā)布了房貸新政，于7月15日開始執(zhí)行。按此政策，商業(yè)性個(gè)人住房信貸“二套房”最低首付比將達(dá)六成，“三套房”將無法申請(qǐng)貸款。

此前，廈門市房?jī)r(jià)一路走高，今年5、6月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲分別為全國(guó)第一和第二，業(yè)界甚至將廈門與合肥、南京、蘇州并稱為房?jī)r(jià)上漲“四小龍”。

廈門購(gòu)房者的置業(yè)成本已經(jīng)不下于一線城市。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國(guó)住房按揭貸款報(bào)告》顯示，以居民家庭購(gòu)置100平方米/套的住房為例，按首付25%、按揭30年計(jì)算，5月份，廈門購(gòu)房者需要付首付款71萬元，月供達(dá)10792元。

“這一次調(diào)控調(diào)高了貸款門檻，會(huì)加大炒房者成本，對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲，會(huì)起到一定遏制作用。”廈門一名房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，但廈門供不應(yīng)求的矛盾仍然突出，下半年房?jī)r(jià)漲幅雖會(huì)放緩，但依然會(huì)保持高位運(yùn)行。

無獨(dú)有偶，廊坊轄下的三河市也發(fā)布通知，自7月7日起，三河市二手房將進(jìn)行限購(gòu)，非本地戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房，且購(gòu)房首付款比例不低于30%。

此前在六月份，相隔千里的成都和合肥政府相繼出手收緊樓市。合肥政府調(diào)控更為直接，首次購(gòu)房申請(qǐng)個(gè)貸最低首付比例為25%；購(gòu)買二套房視具體情況首付比例分別為40%、50%；三套房首付比例普遍定為60%；擁有三套及以上購(gòu)房家庭則不得申請(qǐng)公積金貸款。

“武漢、鄭州等熱線城市，后續(xù)有可能成為信貸政策收緊的城市，因?yàn)楫?dāng)?shù)厥袌?chǎng)基本面與合肥市場(chǎng)非常相似。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分市場(chǎng)交易比較活躍的城市，如成都、重慶等，近期來看依然是以去庫存為主要導(dǎo)向，暫時(shí)不會(huì)有政策收緊的可能。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，住房按揭貸款政策的松緊，對(duì)去庫存、調(diào)房?jī)r(jià)等都有顯著影響。從穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的角度看，后續(xù)相關(guān)按揭貸款政策或有主動(dòng)調(diào)整的可能，表現(xiàn)為提高首付比例、提高房貸利率等細(xì)分內(nèi)容。

樓市熱潮難以延續(xù)

去年底至今，熱點(diǎn)城市地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲，截至上半年，僅僅6個(gè)月時(shí)間，以“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率”為代表的三高地塊普遍出現(xiàn)在一、二線城市中，并持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。就目前來看，地價(jià)超過房?jī)r(jià)已經(jīng)從一線城市逐步蔓延到二線城市。

這與國(guó)家和地方出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)刺激政策不無關(guān)系，其中包括在信貸政策上的放松。

但這種寬松信貸政策，下半年恐怕難以持續(xù)。未來，二線城市有可能拉開政策調(diào)控、抑制需求的序幕。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多將會(huì)升級(jí)到“一城一策”。

鐘加勇認(rèn)為，目前一、二線城市調(diào)控政策已經(jīng)趨于收緊，房?jī)r(jià)過快上漲趨勢(shì)逐步放緩，在經(jīng)歷上半年大幅上漲后，下半年出現(xiàn)調(diào)整的可能性很大。

北京中原地產(chǎn)亦有報(bào)告表示，從政策走勢(shì)看，2016年下半年，北京受到影響較大的將是信貸政策，如果信貸政策不能繼續(xù)寬松，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期將是大概率事件。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在核心城市和環(huán)一線城市收緊政策之后，到8、9月份后續(xù)影響會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來，這些城市的成交量將會(huì)出現(xiàn)下滑。但由于這些城市供不應(yīng)求，政策整體收緊的力度很小，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的可能性并不大。

北京銀聯(lián)信分析師常宏認(rèn)為，由于國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，下行壓力較大，所以下半年政策仍會(huì)偏向于擴(kuò)大整體需求、維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)來緩解下行壓力，短期內(nèi)會(huì)保持“寬財(cái)政、穩(wěn)貨幣”的基本方向。在2016天津夏季達(dá)沃斯論壇上，李克強(qiáng)總理亦表示“將靈活適度實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策”。