文/許寧

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碧桂園欲打造中國房地產(chǎn)商有史以來最大的單體項目

文/許寧

2014年9期的《中國房地產(chǎn)業(yè)》雜志，發(fā)表了一篇題為《將碧桂園拖入黑洞的四大隱患》的文章。在這篇文章當(dāng)中，結(jié)尾的時候作者寫了一段話，具有相當(dāng)?shù)念A(yù)見性。

楊國強是一個“賭性”十足的能人，判斷力極強，他所篤定的事情都能朝他理想的方向前行。同在廣州，恒大的發(fā)展如若超過了碧桂園，“楊國強絕不會甘心”。那么，“受刺激”后的楊國強又會如何在內(nèi)憂外患下延續(xù)千億規(guī)模，這個后勁到底從何而來？同時，企業(yè)家族化的優(yōu)勢是，一人獨大，效率很高，另一面則是，一旦走錯了，成本極大。對于這家立志做“最專業(yè)和最具競爭力的房地產(chǎn)公司”的未來，也許真正危險的刀刃不是千億，而是當(dāng)家人所“賭”的方向。

根據(jù)恒大與碧桂園發(fā)布的2015年年報，截至2015年12月31日，恒大銷售額達2013.4億，較2014年增長53.1%，總資產(chǎn)達到7570.4億，同比增長59.6%。與此同時，碧桂園2015年度總收入達人民幣1132.2億元，同比增長約33.9%;其中物業(yè)銷售收入1094.6億元，同比增長33.7%，涉及銷售面積共1767萬平方米，同比增長約45.1%。高下立分。楊老板心里怎么想的我們不得而知，但是楊老板怎么做的是顯而易見了?！昂觅€”的楊國強這次玩了一把大的。擁有獨特大盤開發(fā)經(jīng)驗的碧桂園，在其出海投資的大本營，馬來西亞的第二大城市，斥資2500億，為期20年，通過填海造島，打造中國房地產(chǎn)商有史以來最大的單體項目。取名“森林城市”。

森林城市長什么樣？

森林城市建成后將是中國企業(yè)在馬來西亞建造的首座智慧生態(tài)城市，同時也是全球首個分層立體城市；地下是全城免費的軌道交通，島嶼之間穿梭著豪華游艇；地面到處都是公園，建筑立面長滿熱帶綠植；與此同時，森林城市還將通過大面積綠地濕地與園林規(guī)劃的結(jié)合，實現(xiàn)雨水資源的蓄存、滲透、凈化及循環(huán)利用，“大榕樹建筑”布滿全城，具有威尼斯水城風(fēng)韻的理想的“未來之城”。使其成為名副其實的森林城市。

聽起來很像馮侖這幾年一直大力舉薦的那個立體城市。不過馮總對于立體城市的設(shè)想到現(xiàn)在為止尚沒有在一個城市正式落地。希望碧桂園不必重蹈萬通的覆轍。

當(dāng)所有人都在指責(zé)土地價格昂貴的時候，碧桂園做了個異于常人的舉動——填海造島。如此大體量的房地產(chǎn)項目，為什么要通過填海造島的方式獲取土地呢？碧桂園方面是這樣解釋的，最初在馬來西亞為森林城市選址的時候，確實曾經(jīng)想通過購買方式獲取足夠的土地，但是由于馬來西亞土地產(chǎn)權(quán)分散，跟土地所有者談判需要的時間太長并且個中關(guān)系過于復(fù)雜，因此產(chǎn)生了填海造陸的設(shè)想。至于是不是老板急于項目盡快上馬，填海造陸的代價究竟有多高，碧桂園方面沒有明確回答。只是簡單地說，“由于森林城市是填海造陸，土地成本是可控的，我們會根據(jù)財力來適當(dāng)調(diào)整開發(fā)的進度，以保證項目正常進行?！?/p>

保證項目正常進行的關(guān)鍵是資金到位。在這個問題上，碧桂園采用了它歷來最常用也是最好用的辦法——快速銷售，快速回流。

業(yè)界依然清晰記得，在碧桂園2013年首次成功邁入千億梯隊的業(yè)績貢獻中，海外試水是公眾的關(guān)注焦點。據(jù)碧桂園方面當(dāng)時表示，公司于2012年首度試水海外獲得重大成功，其在馬來西亞首個開盤項目“碧桂園金海灣”于2013年完成合同銷售金額近人民幣約70億元，成為當(dāng)年“最大的合同貢獻者”。金海灣項目的巨大成功鼓勵了碧桂園在海外投資的一次又一次。森林城市也沒有例外。

就在我們剛才提到的碧桂園2015年年報當(dāng)中提到，碧桂園今年銷售面積1767萬平方米，同比增長約45.1%，銷售樓款現(xiàn)金回籠約為1170.0億元，連續(xù)第二次實現(xiàn)現(xiàn)金回款過千億。資金回流的能力可見一斑。

作為馬來西亞最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，碧桂園將與地方政府打交道的突出優(yōu)勢發(fā)揮得淋漓盡致。據(jù)了解，當(dāng)?shù)卣谡叻矫娼o予了森林城市特別優(yōu)惠，在新山市伊斯干達特區(qū)內(nèi)，外國投資者申請馬來西亞“第二家園”資格時門檻更低；在教育、醫(yī)療、旅游等投資領(lǐng)域符合條件的產(chǎn)業(yè)可獲得的稅務(wù)優(yōu)惠相當(dāng)可觀，包括5年免稅或者5年的100%投資稅抵免，這對企業(yè)在營運的前期減輕不少負(fù)擔(dān)。

碧桂園集團相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：除了旅游、教育、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)及公司的相關(guān)商業(yè)活動，可獲得的專屬稅務(wù)優(yōu)惠政策外，森林城市的獨立海關(guān)也已獲批，并且已在3月6日被馬來西亞首相納吉宣布為免稅區(qū)。據(jù)悉，碧桂園與馬來西亞政府正積極商談，促進免稅區(qū)的政策細(xì)節(jié)盡快落地。目前規(guī)劃的免稅政策范圍不僅針對免稅購物免除消費稅及進口稅，更有望將利益延伸到在森林城市設(shè)立基地的離岸產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)帶動經(jīng)濟，引入人流，創(chuàng)造產(chǎn)城融合的繁華之城。

不過，在最關(guān)鍵的吸引購房者方面，存在的問題是，“國內(nèi)客戶主要支撐了諸如大馬這種東南亞海外市場，這部分人群多是中產(chǎn)階層，不算大富大貴的人群，他們在買房的同時，希望拿到馬來西亞綠卡，并迅速變現(xiàn)。而作為開發(fā)企業(yè)，能否兌現(xiàn)這一預(yù)期，成為后續(xù)銷售能否持續(xù)的關(guān)鍵?！睒I(yè)內(nèi)資深人士指出。

還是老搭檔，還是老辦法，只是這一次的體量大過之前所有，獲取土地方式更異于從前。森林城市會成功嗎？有多少人愿意為別人的夢想繼續(xù)買單呢？不管怎樣，我們都要預(yù)祝碧桂園的森林城市能夠延續(xù)以往的輝煌，畢竟，這是中國房地產(chǎn)商在時代大潮里又一次奮勇前進。